心愿值班室｜小区老了③：老楼外墙脱落，“头顶上的安全”如何守护？

随着大批楼宇步入“老化期”，外墙脱落已成为悬在市民头顶的安全隐患，而业主协调难、资金筹措难、程序启动慢，又让排险修缮屡屡受阻。如何守护“头顶上的安全”？近日，记者走访广州多个老旧小区，探访居民自治排险、依法动用维修资金的基层探索，并请专家为老楼外墙全生命周期管理支招。

40年“老楼”天降窗楣批荡，北墙多年风吹日晒老化加剧

2025年9月初，海珠区紫龙大街1号楼居民玲姐在家听到一声巨响，下楼查看后发现，五楼一户人家窗户上方突出的窗楣外墙批荡脱落了一半。“掉落的位置刚好是家长们经常在学校门口等待接孩子的地方，还好当时已经放学，万幸没有砸到人。”

玲姐说，此后她和同楼居民才发现，二楼到八楼的窗楣外墙批荡早已部分脱落，何时脱落却无人知晓。“我们这栋楼已有40多年楼龄，这面墙正对东北方向，受风吹日晒影响较大，风化速度比西南侧快得多。”

“这片区域大多建于20世纪80年代末，楼龄都在40年左右，且大多没有物业管理。”负责江南中街道相关项目的林社工介绍，随着楼龄增长，外墙脱落、消防设施损毁、供水不足、管道老化等公共问题集中出现。该区域学区房流转频繁，住户互不熟识，自治基础薄弱。属地街道借助社工力量推动楼栋成立自治小组，发动居民自治解决问题。“目前已有数十栋楼成立自治小组，不用凡事都找居委会，也缓解了居委会协调会议、议事工作的压力。”

林社工介绍，这片老小区有的是石米外墙，有的外墙贴了马赛克，都存在风化脱落风险。紫来大街2号曾发生外墙脱落，后来另一面墙体又出现开裂隐患。社工借此开展法律科普，告知全体业主：外墙属于楼栋共有部分，全体业主都要承担安全责任。

小区房屋外墙进行小面积修复后，会与旁边的墙体有明显区别。

业主、施工队、法律人士一起开会，让每户业主都“知晓风险”

“按照居委会建议，我先在业主群发布险情通知、征集意见，由街道对接施工队上门评估方案和费用，再与全体业主商量。”玲姐说，此前楼栋加装电梯时，刚退休的她被请出来“多跑一跑腿”，赢得业主信任，此次也由她牵头。维修通知发出后，有业主担心施工破坏房屋内部结构，表示“绝对不同意”。

居委会召集业主开会时，一方面讲清外墙坠物伤人的赔偿责任，将法律条文打印并发到业主群；另一方面请施工队负责人讲解方案。“我们不会大拆大建，只铲除外层松脱批荡，重新做涂层和防水，不再做新批荡，避免二次脱落。”玲姐说，部分业主当场签字同意，对未到场的业主，她逐户上门说明工程内容和分摊明细。起初坚决反对的业主误以为要整体拆除窗楣，经沟通后也同意施工。“对待老年业主需要有足够的耐心，把调整后的方案讲清楚：不拆除原有窗楣，仅铲除外层松动薄层。”

“工程总花费3万余元，共分成5个小项目，每户业主根据自家涉及的小项目分摊费用。”玲姐说，由于小区没有维修资金，在满足相关条件的情况下，可在社区协助下申报“善治微光”项目补贴，补贴可覆盖整个工程费用的30%，这大大提高了居民参与外墙维修的积极性，也减轻了业主的部分负担。

小区房屋外墙进行小面积修复后，会与旁边的墙体有明显区别。

外墙脱落多集中在20年以上“老楼”，建议定期做墙体安全检测

“外墙脱落多集中在20年以上楼龄的楼宇。”常年负责外墙维修的某公司负责人告诉记者，近年来，出现外墙问题的楼宇有增多趋势。接手问题楼栋后，最紧要的是排险，再排查其他隐患。

该负责人介绍，广州高温潮湿，降雨、湿度和日晒温差对墙体的破坏逐步累积。用料差异等也影响外墙寿命。石米外墙基本靠水泥砂浆与基层黏结，一旦空鼓，容易成片剥落；转角或缝隙受雨水冲刷，裂缝会加速内部腐蚀空鼓。马赛克外墙受雨水冲刷、阳光照射，砂浆黏结力下降，加上空调支架、防盗网等膨胀螺栓借力，平时偶尔掉落，遇台风天可能出现大面积“马赛克雨”。

上述负责人表示，以一栋八层老旧小区楼宇为例，整面修复费用至少30万元甚至更高，因此多数业主选择“小修小补”，只做脱落墙体排危：拆除可能脱落部分，重新做防水，再抹抗裂砂浆。“居民平时可肉眼观察有无破损或空鼓，发现问题及时解决。但肉眼难以发现墙体内部问题，建议20年以上楼龄的楼宇找专业人士定期做墙体安全检测。”

一小区部分楼宇的窗楣外墙批荡发生了脱落。

法定程序不能因“急”而省，外墙脱落修复常“卡壳”

“由于小区内X栋外墙大理石开裂破损，雨水渗漏至5户业主家里，需使用维修资金进行维修，现拟征求相关范围内业主意见，将使用方案公示如下。”在天河一座高层小区一楼的公示栏处，张贴着一排外墙维修的“施工方案”“工程报价单”“分摊明细表”等，项目总金额为1万余元，使用维修资金后，业主自筹部分占总工程支出的25%左右。

“施工方案”显示，钢挂大理石年久脱落，长期风吹雨淋加快混凝土、固定件及大理石老化，造成开裂、脱落、渗漏水及安全隐患，建议及时修缮。此前另一栋楼也以类似方式完成修缮，因自筹较少，获得大部分业主支持。

“对没有业委会、物委会的老旧小区，可列入政府兜底的微改造项目，由政府立项推进；对已成立业委会或物委会的商品房小区，则由业主组织主导，依法动用住房维修基金。”天河区冼村街道相关工作人员强调，法定程序不能因“急”而省。动用维修资金须先公示脱落位置、风险危害及业主应承担的法律责任，经三分之二以上业主同意后，再制定维修方案、开展工程测算并按规定报备；符合零散小型工程标准的，实行面积和造价“双标准”管理。

他表示，对已经发生脱落、尚未完成维修的楼栋，应及时设置防护网、警示牌和围蔽设施，先行消除现实危险。对装修打拆、震动引发的外墙脱落，应规范私人装修，落实施工报备、人员资质和废料去向监管，防止“出事之后再查人”。

紫龙大街1号此前有窗楣外墙批荡发生了脱落。（受访者供图）

专家：建议高风险楼栋试点“老楼”全生命周期管理

对于外墙脱落原因，华南城市研究会创会会长、暨南大学教授胡刚分析，外墙脱落是设计构造、施工质量和后期运维多因素叠加的结果：早期建筑受规范标准限制，面砖直接粘贴、抗裂防水及锚固构造不足，难以适应高温、暴雨、台风等气候循环；部分带外保温建筑因基层处理、砂浆配比、锚栓布设和密封施工管控不严，形成空鼓等隐患；后期巡检维护不足又使病害持续发展，最终诱发脱落。

他表示，破解治理困局，要明确质保期内由开发、设计、施工等单位依法依约承担相应责任；质保期满后由业主承担共有部位安全主体责任，物业负责巡查上报和维修资金申报，住建部门及街道负责监管督办，重大险情通过应急通道先行排险、再行追偿。

他建议，将外墙修缮与加装电梯、管网更新、立面整治等统筹开展，实行一体化设计、统一招标和施工组织，按照“先检测鉴定、后管线及附属施工、再外墙修复、最后立面收尾”优化工序，减少交叉破坏与重复开挖。

紫龙大街65号外墙改造修复前已经露出了钢筋部分。（受访者供图）

在技术层面，他建议，可常态化采用无人机结合红外热成像开展初筛，对高危点位进行人工敲击和专业检测复核，建立定期巡检影像台账；修缮时根据基层状况，优先采用铲除旧面砖后的柔性涂料体系，节能改造可配套一体化保温板，严禁直接在瓷砖表面刷涂料，材料须适应岭南气候并严格进场送检。同时落实分阶段验收，合理延长质保期限，建立外立面档案并探索工程质量潜在缺陷保险，强化质量追溯与赔付。

面向未来既有建筑的“老化”高峰，他建议，应逐步建立以分类定期检测、外立面档案、维修资金保障和质量保险为支撑的老楼全生命周期管理体系，让“头顶上的安全”有制度可依、有资金可保、有责任可追。

紫龙大街65号外墙改造修复之后。