住宅小区是城市基层治理的最小单元，红色物业是打通基层治理“最后一百米”的重要载体。伴随城市开发建设，大量商住综合体相继落地，这类项目兼具商业、办公、居住多重属性，人员流动大、业主诉求类型复杂，给物业管理和基层治理带来全新挑战。颐德湾尚小区是颐德天地花园综合体旗下高品质住宅，总管理面积约11万平方米，包含8栋住宅楼，共计454户居民。项目交付后，充分复用商业写字楼成熟服务体系赋能住宅运营，在南沙区住房和城乡建设局、属地镇街统筹指导与社区党组织牵头推动下，持续探索党建引领、数智赋能、多元共治的现代化小区善治路径，不断提升居民宜居、安居、乐居体验，为国内滨海商住融合型社区治理提供实践参考。

一、红色领航，构建“1+3+N”多元共治体系

基层善治，党建为魂。颐德湾尚把红色物业建设贯穿小区全周期运营，主动对接融入南沙基层治理整体布局，搭建起“政府引导—社区党组织牵头—物业落地执行—业主广泛参与”的治理框架，创新推行“1+3+N”小区治理模式：以社区党组织为1个核心枢纽，联动居委会、业主、物业3方主体，聚合N类治理资源与社会服务力量，推动党建工作与物业服务、矛盾调解、环境提升深度融合。

自2023年3月起，小区完成党建文化阵地标准化布设，将共治理念延伸至各个楼栋单元，推动红色力量下沉治理末梢。固化社区、业主、物业“铁三角”议事协商机制，全年组织多方专题议事会议6场，围绕园区设施迭代、景观环境升级、商业配套协同等民生关切，协调解决各类重难点治理问题20余件。

小区坚持以信息公开凝聚治理共识，严格落实物业服务标准公示、公共收益收支全公开，信息公开覆盖率100%，充分保障业主知情权、参与权、监督权。通过政企社民协同联动，把党建制度优势转化为惠民实效，居民诉求协商解决率超98%，夯实共建共治共享的制度根基。

二、植绿塑景，打造滨海社区生态宜居环境

颐德湾尚紧扣住户对“推窗见绿、出门赏景”的现实期盼，建立闭环式园林环境养护作业体系，把精细化环境管理落到园区每一处角落。物业团队常态化实施园区全域消杀、高空立面清洁、地面高压冲洗作业；建立周期性保洁机制，每两周对园区出入口、绿化带开展积存垃圾集中清理，每季度组织落叶专项整治，全年完成各类精细化环境养护作业200余次，从源头上减少蚊虫滋生，持续维护整洁清爽的公共园区环境。

结合滨海小区景观特质，项目先后完成3轮植被优化提升，科学搭配适配植物群落。遵循四季物候变化以及重要节庆节点，每季度更新主入口时令花卉；持续优化乔--灌--草复层植物配置，规整绿化带边界，塑造“四季有花、步步有景”的归家动线景观。通过标准化、常态化的园林管护，将生态宜居从理念转化为业主可感可及的居住体验，切实提升住户居住品质与舒适度。

三、数智筑基，科技赋能物业服务提质增效

面对商住小区人员流动频繁、管理场景复杂的现实难题，颐德湾尚坚持便民惠民导向，搭建全场景智慧社区服务体系。项目配齐人脸识别门禁、停车场智慧管理、电梯权限管控、高空抛物智能监控等软硬件，织密立体化安防网络，守牢小区安全第一道关口。

依托智慧物业平台开通“码上说”线上诉求反馈通道，建立“诉求提交—分拨处置—跟踪督办—回访闭环”完整处置链条。全年累计受理报修、咨询、建议等各类诉求1200余条，基础诉求响应时长控制在30分钟以内，办结率、业主满意度均超过95%。数字化平台实现账单推送、线上缴费、日常巡检、设施运维全流程线上留痕。同时联动社会化专业维修资源提供上门服务，协助居民提供水电检修、家居家电维护等服务，做到科技为治理减负，服务为民生加温。

四、温情润心，营建全龄友好熟人邻里共同体

邻里疏离是现代商品住宅普遍存在的治理痛点，小区治理既要有制度刚性，更要饱含人文温度。颐德湾尚立足全年龄段居民差异化需求，以主题活动打破楼栋隔阂、拉近邻里关系。策划举办新春送福、女神节手工、夏日捉鱼、中秋家宴、草地音乐节、跨年晚会、网球友谊赛等特色主题活动拉进邻里距离；充分挖掘业主内生志愿力量，发动小区留学业主开展英语绘本公益阅读，各类活动累计参与业主超1200人次。

在社群活动之外，个性化便民服务融入日常运营。项目落实业主生日祝福、早晚迎宾送别、物业经理服务日等特色服务；针对业主个性化需求，推出空置房巡查、花草代管、宠物临时照料、特殊群体帮扶等定制服务，全年累计提供贴心服务800余次；常态化组织中医义诊、便民维修、助农惠民公益服务8场。一桩桩贴近生活的微实事，持续增强业主归属感与社区认同感。

五、全域设防，打造事前预警闭环安全管控模式

安全是幸福社区建设不可逾越的底线。项目建立“项目自查、公司复查、专项检查”三级隐患排查机制，严格执行“排查—整改—复核—销项”闭环管理流程。全年开展各类安全专项检查100余次，排查整治消防、设施、环境领域安全隐患86处，隐患整改销项率100%，实现安全隐患动态清零。

人防管理上，严格落实电动车入园“四个严禁”管理规定，从源头防范电动车进楼、违规充电风险，保障消防通道、公共楼道畅通。常态化组织电梯困人救援、消防实操、防汛防台实景演练6场；开展入户燃气安全排查与居家安全科普，覆盖业主300余户，同步强化物业队伍应急处置能力与居民安全防范意识。

技防建设上，在水泵房、消防泵房、电梯机房等关键机房加装浸水监测、液位传感、远程监控智能预警设备，补齐人工巡检盲区，实现设施设备24小时不间断动态监测，推动安全治理由传统“事后处置”向“事前预警、源头预防”转型，全方位筑牢社区安全防线。

六、聚力创新，商住融合小区善治的南沙启示

经过持续的实践打磨，颐德湾尚对标南沙“美好家园”创建工作要求，形成“党建引领、多元联动、数智赋能、温情润心、长效固本”的基层善治体系，有效破解商住型小区治理主体分散、服务响应滞后、邻里关系疏离、安全管控压力大等行业共性难题，提炼出四点可供物业行业参考借鉴的实践经验。

强化党建统揽，破解“治理无序”难题。厘清住建部门、镇街、社区、物业、业主各方权责边界，搭建协同联动共治架构，补齐治理主体缺位、多方联动不足短板，夯实小区长效运行的组织基础。

激活自治动能，破解“邻里疏离”难题。依托常态化议事协商、多元化社区活动、阳光化信息公开，打通政企社民沟通渠道，推动业主从治理“旁观者”转变为家园“共建者”，培育和睦友善的社区风尚。

深化数智应用，破解“服务滞后”难题。依托智慧平台与智能硬件优化服务流程，压缩响应时效，补齐管控盲区，以数字化手段降低治理成本、提升服务精准度，实现风险早预警、诉求快处置。

坚持民生为本，破解“体验不足”难题。统筹推进环境提质、安全防控、便民服务、文化建设，把治理落脚点放在居民真实居住感受上，让全体业主共享社区建设发展成果。

未来展望

商住综合体配套住宅因业态交织、诉求多元，历来是小区治理的难点。广州南沙颐德湾尚依托项目商写服务积淀反哺住宅物业服务，紧扣南沙“美好家园”创建行动，创新构建“1+3+N”红色物业治理模式，从党建架构搭建、生态环境提质、智慧服务升级、全龄温情服务、闭环安全管控多维度综合施策，破解滨海商品小区治理主体分散、邻里联结弱化、服务响应滞后等行业共性痛点，形成可复制、可落地的共建共治共享实践样本。下一步，颐德湾尚将持续深化红色物业建设，迭代优化多元共治运行机制，丰富智慧服务应用场景，打磨温情物业服务品牌，持续擦亮南沙“美好家园”示范样本，为国内商住融合型住宅小区基层治理输出可借鉴的南沙实践经验。（来源：南沙区住房和城乡建设局）