“我的小区停车难，怎么办？”这是记者走访广州多个老旧小区时，最常听到的一句话。

在越秀区四方塘社区，居民说，小区两条双向车道，一侧停满车，另一侧也常被占，会车时经常发生剐蹭，有时楼栋门前也停了车，居民进出得绕着走；在新河浦社区，十余年前每到下午，就有老人搬小凳子坐到街边，帮下班回来的孩子占车位，“车主吵架，老头老太们也吵架”；在广轻苑小区，月租车位要排队，通常要排三四年才能轮上。

停车难，是老小区最日常、最磨人的共性难题之一。它每天都在消耗居民的耐心、邻里的和气，也在考验社区治理的细功夫。老旧小区停车难，难在哪里？出路何在？近日，记者走访广州多个老旧小区，探寻不同解决之道，也试图追问：好的方案，好在哪里？能不能复制？

走访：

老旧小区停车难，到底难在哪？

车位太少 有居民将车停远郊 换电动车出行

停车难，是老城区老旧小区最集中的民生痛点之一。以广州越秀区为例，越秀区人大网站公开的《关于优化老城区交通治理的建议》（编号56）提到，截至2025年底，越秀区机动车保有量约18万辆，停车位约8.2万个，缺口率超过54%，居民车位“一位难求”。

根据广州市有关部门1988年公布的住宅小区配建停车场标准，住宅每3至5户应配建1个停车位，但早期建设的单位房改房几乎没有配建车位。

直到2007年，广州修订住宅配建车位标准，但新标准主要面向新建、改建住宅，难以弥补老旧小区此前的配建“欠账”。因此在汽车保有量持续增长的背景下，依照上世纪泊位配建标准建成的老旧小区，早已无法满足居民停车需求。记者走访的四方塘社区，就是典型的老旧小区。楼栋建成于上世纪90年代初，小区有三排老旧楼房、两条双向车道。

记者在现场看到，车道一侧停满车辆，地面未划车位线，部分车辆停在对向车道，有的车甚至挡在楼栋门前。多位居民告诉记者，小区内无物业管理，不收停车费，车位先到先得。几年前曾由居委会牵头、业主集资聘请人员在门岗管理，如今已取消。

四方塘社区车道一侧停满车辆，地面未设置车位线。

一位居民说，儿子下班回来经常没有车位，只能把车停在小区门口的饭店前。记者看到，饭店门口已停着三辆车。“白天饭店营业，车位紧张；到了晚上，饭店打烊后才可以临时停一下。”

与四方塘社区无物管、不收费、车位先到先得不同，广轻苑小区并非无人管理，也建有地下停车场，但停车难并未因此缓解。该小区有一个1998年建成的地下停车场，仅设19个车位。据管理人员介绍，大部分车辆停放在小区露天车位。一位居民告诉记者，即便缴纳月租，地面车位也不固定，仍要靠抢。

“有车无位停，现在很多人把车停到远郊，一个月停车费才100多元，上班就骑电动车。”他估算，小区起码有几十名居民把车停到远郊，改乘非机动车出行。

探索：老旧小区停车难的多元解法

车位少、管理难，是老旧小区停车难的共同特征。面对这道难题，不同小区正在走出不同的路。有的在存量里盘活，有的向空中要空间，有的则向管理要效率。

路径一：内部盘活、外部借位，把存量车位用足

海珠区第三金碧花园楼龄超过20年，共有4500户住户，车位约2500个。由于配建不足，加上外来车辆也能进入，小区停车难问题一度十分突出。物业经理龚礼粤说，晚高峰住户回家经常在门口排队，有时甚至排到马路上，住户们经常因为一个停车位争得面红耳赤。

如何解决？物业的第一步，是向小区内部“抠”空间。85栋前原有一片杂乱泥地，长期闲置。物业想把它改成停车场，但难点在“人”——这块地属于业主共有，改造成停车场要征得多数住户同意，有住户担心噪音、扬尘、影响楼栋环境。物业用了两年时间反复沟通、逐户解释，先做通多数住户的工作。最终，这片泥地变成可停放200台车的停车场。更关键的是，新增车位月租仍保持180元不变。“挖潜”出的车位不仅造福业主，还产生了收益，物业公司也将这部分收益“让利”给住户。

金碧花园内，昔日的泥地被改造成了停车场。

龚礼粤说，很多老旧小区也有停车位挖潜空间，但往往卡在做不通业主工作上面，“需要充满诚意、做大量细致的工作，才能达成双赢。”

第二步，是用价格杠杆挡住外来车辆。此前小区临停仅1元/小时，成了周边“价格洼地”，大量外来车挤占车位。物业征集住户意见后，将外来车临停调至5元/小时、24小时封顶35元，把车位优先还给业主。

第三步，是向周边“借”车位。小区内部盘活终归有限，物业和居委会一起出面，与广州交投实业有限公司协商，把小区西南侧天桥下的石溪1号停车场预留400多个车位给住户。龚礼粤说，这种“借外力”的做法对双方都有好处：停车场有了稳定的住户承租群，小区也补上了车位缺口，皆大欢喜。

经过“内部盘活+价格调节+周边借位”，小区车位从约2500个增至近3000个，停车难大为缓解。

这条路子的关键，是物业牵头、居民配合、市场化定价，并把小区周边资源变成“共享车位”。但每一步都不轻松：内部挖潜要过“业主同意关”，价格调节要过“意见征集关”，外部借位要过“协商谈判关”。物业的作用，恰恰是在这三关之间反复协调、把事办成。

路径二：增量建设，有条件的小区向空中要空间

番禺区大石街猛涌村则选择新建立体停车场。这里附近老旧小区多，住户车辆经常在路边、拐角乱停，占位纠纷频发。村委多次开会研讨，最终决定把村口简陋的停车场空地改建为三层半立体停车场。

猛涌村立体停车场入口

项目历经约4年筹备，2022年3月动工，2023年底交付。这座建筑面积6150平方米的立体停车场，新增200个车位，基本满足住户停车需求。

这条路子的关键，是村集体或物业有组织地推动增量建设，集约化利用空间，解决“车位从哪来”的问题，同时用车位对外开放收益反哺管理。

当然，立体车库并非“万能解”。广东省静态交通协会副秘书长侯健明分析，老旧小区建立体车库，首先卡在“钱”上：平均一个车位造价3万至5万元，业主筹资、厂家垫资还是第三方投资，往往难以谈拢。其次是“人”的意见难统一：在业主共有场地建停车场，依法需“双2/3”业主参与表决、“双3/4”业主同意（根据民法典，在业主共有场地建停车场属于“改变共有部分用途”，需要经业主共同决定：先由专有面积和人数均超2/3的业主参与表决，再由参与表决的业主中面积和人数均超3/4同意方可实施）。而无业委会、无物管会的老旧小区，连谁来牵头都是难题。再加上噪音、遮光、景观改变等顾虑，居民意见很难一致。

此外是投资收益和确权难题。业委会任期5年一届，投资方要盈利至少要8至10年，往往业委会不敢签，投资方不敢投；立体车库只能整体确权，无法按单个车位登记，每个机械车位只能长租、无法出售，而整体确权又需办理规划报建手续，过程和结果都充满不确定性。因此，立体车库要建成也并非易事。

路径三：不增车位，向管理要效率

车位供给难以增加时，精细管理也能提升有限车位的使用效率。越秀区新河浦社区的居民自治，就是一个样本。

2016年，新河浦路段居民互助会正式成立。这是由本地居民自愿组成、经民政局登记的非营利性社会团体，该会成立初衷就是通过居民自治解决社区停车难题。在此之前，社区街巷没划停车线，居民停车全靠抢，抢不到位置就乱塞，哪里有空隙就停哪里。互助会会长李小燕回忆，此前小区因停车产生的月均报警数达57宗，有居民出差一个月，车上被贴了17张罚单。互助会副会长刘波说，当时片区民警调研发现，在新河浦路段过夜停放的车，三成以上是外来车辆。

新河浦居民互助会每月都会召开例会讨论

划定174个停车位、聘请车管员、制定居民停车管理公约，是互助会治理停车问题的首要举措。互助会通过发放停车证确定停车资格，路段内住户、租户、单位机构员工均可申请，车位先到先得；费用按月缴为350元，按年缴为3000元，相当于每月250元。价格十年只上调过一次，涨幅50元。

新河浦社区现在停车井然有序

惠民价格背后，是互助会的志愿精神在起作用。“我们全是义工。”李小燕介绍，互助会9位理事会成员都是志愿服务，只有3位干事和车管员带薪。互助会也一度考虑请物业公司，但提出车位费不能高于300元的要求后，前来投标的公司都表示做不到。

这一模式也面临新的挑战。李小燕提到，一方面是经费与人力压力：今年申领停车证的车比去年减少约30台，加上超龄劳动者权益保障规定出台，车管员在法定节假日加班需要支付双薪甚至三倍工资。为了控制开支，从今年7月起，互助会不得不调整管理方式，以往只放春节假，如今五一、国庆等法定节假日也全部给车管员放假，路段内的岗亭从5个缩减到3个，车管员减少到7位。

即便如此，经费依然捉襟见肘。另一方面，停车难还在向外溢出，部分居民把车停到远郊，改骑电动自行车通勤，社区里电动自行车增多，停放、充电、通行秩序又成了新的管理课题。更大的挑战是“后继无人”。新河浦社区党委书记张银玲认为，这一模式能否复制，要看有没有一帮热心的居民。

不过，这些挑战并不意味着这条路走不通。起码，居民自治解决了老旧小区停车“从乱到治”的第一步。

分析：老旧小区停车难有五种“病根”

以上三个小区的探路各有各的解法，但面对庞大的老旧小区基数，这些样本能否复制？广州市停车场行业协会会长李绪进在接受记者采访时，点出了老旧小区停车难背后的深层症结。

“老旧小区停车难不是铁板一块，里面的情况千差万别，必须因地制宜、‘一区一策’。”李绪进将停车难“病根”大致归为五类。第一类是“先天欠债”型。早年建房没配建指标，住户大量买车，根本没地方停。第二类是“空间挤压”型。有些小区停车区没人管，大量车辆乱停放，形成“破窗”效应，小区停车空间便“爆”了。第三类是“权属碎片化”型。单位与单位之间红线不清，扯皮多年，于是车辆就随意乱停放，“乱成一锅粥”。第四类是“需求叠加”型。周边有医院、学校，潮汐式接送需求直接压垮了小区原本就脆弱的停车生态。第五类是“资源闲置型”。“有些老小区早年建了立体车库，但因为标准低，长宽高和承重都跟不上现在的大型车和新能源车需求，最后成了摆设。”他直言，对于这些已经不适用的旧车库，不如干脆拆除。

李绪进说，这些年老旧小区停车难还出现了新情况——“电鸡”挤占小区停车位，让本就紧张的停车空间雪上加霜。

专家建言：引入利益补偿机制，让资源流动

李绪进认为，要针对各个小区停车场的不同“病根”施策。他举例说，老旧小区若要建立体车库，不管建在哪栋楼旁边，采光、噪音都会引发居民反弹。“公说公有理，婆说婆有理，没有一套规则，事情就推不动。”他建议借鉴广州旧楼加装电梯的经验——一楼采光受损，就从收益里拿出一部分补偿一楼。“停车收费不可能全免，把收上来的钱，给受影响最大的住户发点补偿，或者在停车费上给优惠，有了利益调节，建车库的阻力才能降下来。”

在他看来，新河浦社区的居民自治就是很好的经验。“听取大家意见后把停车管起来，搞完以后账户是公开的，利益是共享的。”他建议，对于这类老旧小区的停车收益，不仅要补偿受影响的低层住户，甚至还可以对小区内没有车的居民给予一定的分红或补偿。“只有把各方的利益都摆在明面上，算清楚这笔账，才能最大程度化解矛盾。”

除了地面空间，李绪进还指出了一处常被忽略的地下资源：老旧小区废弃的自行车库。“很多小区都有地下自行车棚，现在基本废弃了，可以把这部分地方利用起来。”“只有让这些资源真正流动起来，老旧小区周边的停车压力才能真正松绑。”他建议，建立停车位资源清单和车库建设牵头小组，对具备建设停车场可能、有建停车场意愿的社区、区域，设立台账，由街道牵头，发动社会资源，及时对居民反馈的存在车库建设可能性的地区是否具备车库建设条件进行评估，如果具备条件，要及时成立项目小组，加速推进。

文/广州日报新花城记者：张慧琪、肖欢欢 见习记者：施雨

图/广州日报新花城记者：张慧琪、肖欢欢 见习记者：施雨

视频/广州日报新花城记者：张慧琪、肖欢欢 见习记者：施雨

广州日报新花城编辑：张丹