“手头的房子要留给孩子，怎么给他们最合适？”日前，有读者咨询，这也是不少家庭都将面临的现实问题。以目前父母房产转给子女主要的三条路径：赠与、买卖、继承来看，一套市值300万元的房子，不同方式税费不同，选对了过户方式，可能省下几十万元。对此，业内人士表示，不同方式各有利弊。同时，在考虑当下过户成本之外，不能忽略子女未来出售、婚姻分割、债务执行、父母居住控制权等隐性成本。

买卖过户 限购取消后更灵活

直系亲属之间以买卖方式过户，税费结构与普通二手房交易一致。

当前，买卖过户主要涉及增值税、个税、契税等。卖方证满2年免征增值税，未满2年征收5.3%。证满五年且是唯一住房免征个人所得税，否则核定征收1%。买家契税相比以往也有优惠，子女购买家庭唯一住房或第二套住房，面积140㎡及以下的，按1%征收。面积超过140㎡的，首套按1.5%、二套按2%征收。

以300万元房产计算，若满2年且子女为首次购房，买卖过户的当下费用约为3万元。但有两个前提需要注意：如果子女已婚，通过买卖获得的房产属于夫妻共同财产，离婚时可能被分割。

值得关注的是，在限购时代，买卖过户要求子女有购房资格。如果子女名下已有两套房，买卖这条路可能直接被堵死，只能选赠与或继承。目前，广州已取消住房限购政策，不再对购房者设定户籍、社保及套数限制，税费方面相比以往也有不少减免优惠。买卖过户更灵活，其比较优势也被进一步放大。

  【建议】  

如果子女未来可能出售或置换房产，可优先选择买卖过户。限购取消后，买卖方式当下成本最低，且子女未来再卖房时，即便不满足“满五唯一”的条件，也可以选择个税按1%核定征收，税负透明可控。

根据广州市不动产登记中心的规定，不动产窗口只要求证上登记的权利人到场签字，即可网签、办过户。不过需注意的是，房子如果是婚后买的夫妻共同财产，只是登记一方名字，但配偶实际上享有产权，一旦配偶事后不认可，买卖合同存在被起诉撤销、判定无效的风险。

赠与过户 当下不便宜 未来或最贵

直系亲属之间赠与，免征增值税和个人所得税，但受赠方必须按房产评估价的3%缴纳契税。300万元的房子，契税要交9万元。此外还需缴纳公证费、印花税和登记费。赠与所得的房产，子女再次出售时，必须按差额的20%据实征收个人所得税，不得核定征收。这意味着无法选择按成交价1%的核定方式缴纳个税，只能按“卖出价减去原值和合理费用”后的差额计算20%。

例如父母当年100万元买入房产，市值300万元时赠与子女，子女以350万元卖出，差额按原购入价计算为250万元，个税50万元（当然如果以原价或低于原价卖出就不存在这个问题）。加上当初9万多元的过户费，赠与方式的总成本远超其他方式。不过，赠与有一个优势：可有效隔离子女的婚姻财产风险。

  【建议】  

如果子女已婚且父母希望房产仅归子女个人，可以考虑赠与。建议在赠与合同中明确约定只赠与子女一方，并办理公证。但需要考虑的是，子女未来若在出售房产时不满足“满五唯一”的条件，20%的差额个税将是一笔不小的负担，同时还要考虑到市场行情的影响。

继承过户 当下成本低 有时间代价

法定继承人通过继承取得房产，免征契税、增值税和个人所得税，仅需缴纳0.05%的印花税和80元登记费。300万元的房子，总费用约1580元，是三种方式中当下成本最低的。

广州已不再强制公证，家人无争议的情况下可直接办理非公证继承。办理非公证继承需满足两个硬性条件：所有继承人意见统一，以及房子产权干净、齐全，无抵押查封。不过，继承只能身后生效，父母生前无法通过继承完成过户，且如果未立遗嘱，独生子女也可能无法获得全部份额。比如，祖辈健在时，遗产会被多个第一顺位继承人分割。继承所得的房产未来出售时，同样面临差额20%个税的问题（不满足满五唯一的条件），与赠与的风险一致。

 【建议】 

如果子女确定长期自住、不打算卖房，继承则是更省钱的选择。当下转让成本几乎可以忽略，且父母生前保留对房产的完整控制权。建议父母提前订立合法遗嘱，明确房产由子女继承，避免法定继承带来的份额纠纷。

    提醒    

房产传承不只是算一笔经济账，更关乎家庭关系的安排。建议在做决定前，结合子女的婚姻状况、购房计划、家庭其他资产情况综合考量，做出最适合自家情况的选择。需要提醒的还有，父母将房产转给儿女之前，如果房产还需要居住，过户前最好在广州不动产登记中心办理居住权登记。根据民法典及广州市不动产登记相关规定，父母可以在过户时为自己保留终身居住权，以书面合同形式订立，并办理居住权登记。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴
广州日报新花城编辑：李光曼