“8·28”新政落地即将满月之际，住房和城乡建设部在国新办发布会上的相关表态，让房地产发展新模式的轮廓愈发清晰。伴随行业正式确立“进入存量时代”的定调，住房市场交易结构向存量房切换的趋势进一步明朗。从市场表现看，新建商品房成交规模有所回落，但二手房交易规模持续抬升，房地产整体交易总量保持基本平稳。当增量开发不再成为市场运行的核心主轴，行业如何实现平稳可持续发展成为核心命题。供需匹配制、现房销售制、项目公司制、主办银行制、全生命周期品质提升制等一系列制度创新，正在给出破局方向，也将推动居民置业逻辑与房产价值评判标准迎来深度重构。

数据：

二手交易量占比过半 存量时代到来

9月18日，国务院新闻办“开局起步‘十五五’”系列发布会上，住房城乡建设部相关负责人表示，当前房地产市场出现了“两个转变”：一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。

这一定调折射出的是过去多年我国房地产市场的变化。随着城镇化的推进，解决了城镇住房总量短缺问题，实现了“户均一套房”的住有所居目标。与此同时，二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月达到52%，其背后是城镇住房短缺阶段基本结束，改善置换成为购房需求主体。

二手交易量占比跨过半数，意味着住宅交易的主导力量已由新房开发转向存量流通，房地产市场正式进入了存量时代。而从国际经验看，新房交易下降、二手房交易上升是城市化中后期的普遍规律，美国等经济体进入存量时代后，二手房长期占据市场主导地位，如美国二手房成交占比常年保持在85%左右，同时一二手房合计的交易总量并未明显下降。因此，参照成熟市场经验，我国房地产市场之中的二手房占比仍有一定上行空间。

值得一提的是，在此次发布会上住房和城乡建设部不仅定调了房地产存量时代的到来，同时还指出为适应房地产的新形势、新变化和新要求，将加快构建房地产发展新模式，其中，项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次相关部门是第一次阐述“现房销售制、主办银行制、项目公司制”三位一体的房地产发展新模式，要干什么、为什么这么干、要达到什么目的，而这些问题都与存量时代紧扣。

此外，资金侧变化是本轮楼市新政与以往最大的不同。预售资金不再承担建设期融资功能，项目资金门槛显著抬升，融资以项目为信用评价主体。政策确立主办银行制，单个项目对应一家银行实行资金封闭管理，项目间资金不得混同，以项目公司作为直接融资主体。由此，项目能否获得融资准入直接决定其是否具备等待合理价格的资金条件；未获准入的项目，价格不再由企业策略决定，而由资金可支撑的期限决定。具备融资条件、现金流可闭环的项目有能力守价甚至收回价格；不具备条件的项目面临出清压力，必须让价换流动性。这也是目前市场上，同样面对“金九银十”有部分项目收回优惠折扣，而另一部分项目继续降价，形成价格分层运行的背后原因。

市场：

房地产市场竞争不再只是新房与新房之间的竞争

房地产步入存量时代，购房者的比价对象正由新房转向同区域存量房源。竞争从“新房和新房之间”，变成了“新房和已有住房、租赁之间”。这意味着开发商不再是住房供给的默认入口，而只是若干住房解决方案中的一种。

判断一套房子价值的链条也跟着变了：过去是“土地—开发—销售”，价值主要看地段位置和开发节奏；往后越来越是“区位—产品—居住体验—现金流—流动性”，价值要在长期使用和反复流通里被验证。产品标准化程度较高的项目，价格上限可能被存量房源价格限定。同时，供给收缩的速度快于需求，将构成价格的中期支撑，但其效果需要时间传导。

从短期市场反馈数据来看，9月、10月入市新房供应仍主要来自前期存量项目。广州市场上，房企也加速了拿证速度，“8·28新政”后已发42张预售证，有超4000套新房源入市。整体来看，新政对近期供应节奏的直接影响相对有限，市场表现仍取决于需求释放及项目营销力度。二手房价格调整更充分、房源选择更丰富，仍将承接部分刚性及置换需求，成交表现或继续相对活跃。

根据中指数据，9月（1—20日）重点30城新房成交面积同比微增1.4%，一线城市同比增长超10%。广州同比小幅增长3%，已连续3个月同比增长。与此同时，新房供应方面，重点30城新建商品住宅批准上市面积同比下降约32%，供应延续缩量态势。相比新房，二手房市场延续较好的成交表现。从市场结构来看，二手房在住房交易中的占比进一步提升。

市场心态已在慢慢变化。对此，一线的营销人员体感更加明显。“客户现在的置业逻辑，对于房屋的品质和新旧程度提出了更高的要求。在他们心中，好的地段的新房、大于好的地段的次新房，大于好地段二手房。”广州链家东晖分店的店经理唐娟对记者表示。“8·28新政”之后，竣备之后才放款，买房人才开始还月供的模式，对置换客户吸引力特别大。

以天河公园板块、员村板块来看，今年旧房往往是面积越小越好成交，特别是100万元左右的房子，都是一些年轻客户置业做首套房，出于能在核心地段安家，享有好的配套的考虑而出手的，而卡在200万~500万元中间价位的客户，在新房体系中有更多选择。

前瞻：

住房消费将遵循大宗消费品的特征 重点关注租金收益率

对于置业者与房产持有者来说，最为关注的是存量房时代的到来，将带来怎样的影响。对此，李宇嘉指出，存量时代下住房市场最大的变化，除了房子的选择非常多，就是要注意住房消费遵循大宗消费品的特征，即确定性、体验性。

普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓解读道，当以大宗消费品的视角来看待房子时，能够代表其使用价值的是“租金”这一指标，因此在存量时代“租金收益率”将是重要的价格之锚，值得置业者重点关注。以广州为例，根据普睿数智统计的2025年全年数据，全市100个样本平均租金回报率为1.81%，大部分处于1.5—2%之间。

而从房价的角度来看，肖文晓则表示随着存量房主导市场，以及现房销售等政策的有力推进，可以预计的是新增的供应将放慢，中长期来看将有助于库存去化，房价企稳。

“存量房时代到来，一手房成交占比下降，叠加现房销售模式的大势所趋，实际上宣告的是开发商过往那一套‘高周转’的打法将失效。”肖文晓表示，高周转模式实际是一手房需求强劲带来的结果，开发商快进快出，销售回款又可以拿新地开发新项目。接下来，开发商需要在拿地之前储备好足够的资金，同时面对的是需求相对固定的一手房市场，这一背景下“促销回款”的必要性明显下降，而通过打造好产品做出“溢价”则将成为优选策略，从而夯实一手房价格回稳态势，届时也将改变近年来一二手住房相互竞争的局面，对二手房市场带来正面影响。

链接：

房地产发展新模式 三大创新制度支撑

为适应房地产的新形势、新变化和新要求，住房和城乡建设部指出，将加快构建房地产发展新模式，其中，项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点。

项目公司制：

一个房地产项目对应一家项目公司，项目公司依法行使独立法人的权利，严禁企业总部违规抽挪项目公司的资金。

主办银行制：

一个项目确定一家银行或银团作为它的主办银行，项目的开发、建设和销售资金要全部存入主办银行，由主办银行提供项目的融资服务，满足项目的合理融资需求。银行在自主研判项目条件的基础上选择项目公司，项目公司则根据融资服务需求选择主办银行，二者利益共享、风险共担。

现房销售制：

新项目优先选择现房销售，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。

文/广州日报新花城记者：刘丽琴、龙乐乐

广州日报新花城编辑：龙嘉丽