2026年9月7日，中国海外发展有限公司发布公告，拟分拆旗下商业不动产投资信托基金在深交所独立上市，底层资产为位于佛山市南海区桂城街道的千灯湖环宇城购物中心，预计募集资金约15.34亿元。11日，该公司再发公告称，其建议分拆已获联交所批准。这意味着，在广佛交界、商业消费极具活力的桂城街道，将迎来第三个以商业地标为底层资产的REITs项目。

千灯湖环宇城桂城三大商业地标“杀入”资本圈

千灯湖环宇城于2016年入市，原名佛山中海环宇城，是中海商业在华南地区开发运营的首个购物中心项目，总建筑面积约13.09万平方米，定位为城市级高端轻奢潮流购物中心地标。2025年，该项目全年销售额达21亿元，总客流2000万人次，今年更入选广东省首批40个服务消费创新场景实践案例。

同属中海旗下的映月湖环宇城，前身为南海怡丰城。中海2020年完成收购后对其进行全面改造，出租率从约81%提升至约98%，2020—2024年营业收入年均复合增长率高达24.75%。2025年10月，以该项目为底层资产的华夏中海消费REIT在深交所上市，成为首单以收购盘活模式落地的消费REITs。

与此同时，保利发展将旗下佛山保利水城纳入华夏保利商业REIT的底层资产包，该产品于2026年7月正式发售，成为首单央企商业不动产REITs，估值规模9.18亿元。招募说明书显示，佛山保利水城近三年平均出租率分别为88.70%、90.09%和89.43%，营业收入分别为11,191.22万元、11,262.90万元和10,297.31万元，净利润分别为3,171.10万元、3,051.46万元和3,388.96万元。

为什么都出现在这个千亿街道？

不到一年时间，桂城的商业地标为何成为头部房企竞相试水REITs的“首选试验田”？

资本看重的是回报。REITs对底层资产的要求极为苛刻：产权清晰、现金流稳定、运营成熟、有可验证的增长路径。三份基金的招募说明书无一例外地提及区域商业氛围浓郁，底层资产项目地处广佛交界核心地段，拥有强劲的消费需求和稳定客流。

数据是有力支撑。2025年，桂城街道地区生产总值突破1001.33亿元，成为广东地级市首个千亿街道，第三产业贡献近七成经济总量与增长动能。在桂城，26栋“亿元楼”贡献佛山全市66%的份额，平均每3平方公里就有一栋“亿元楼”。这种以总部经济和现代服务业为核心的都市型经济结构，为商业地产提供了稳定的高消费客群支撑。

消费端表现同样强劲。2026年“五一”假期，桂城大型商业综合体客流量约310万人次，同比增长约9%，销售额超2.2亿元；端午期间，客流量超256万人次，销售额超1.53亿元。这样的成绩，放在广佛区域都非常亮眼。

桂城的商业活力并非止步于存量。作为佛山核心商圈、商业密度最高的区域，桂城商业的存量问题一直备受关注。如何活下去、还要活得精彩，成为桂城商业面临的共同课题。为此，原桂城万达广场已更名为“凤凰荟”，计划投入千万元进行全域升级；经历多次更名的京华广场也于2026年2月启动升级工程，定名“佛山里”，计划打造24小时活力圈。在增量端，桂城街道发布《楼宇经济转型升级实施方案（2026—2030年）》，明确到2030年楼宇经济占GDP比重提升至75%，并锁定产业金融、数智转型、跨境出海三大垂直赛道。持续的自我更新能力，让桂城的商业资产始终保持着可预期、可量化的现金流增长曲线，这正是REITs估值最核心的支撑。

资本、运营、区域价值形成正循环

更值得观察的是，商业地产进入REITs体系后发生的变化。REITs不是一卖了之，资产方需持续运营并接受投资者审视。为了稳定和提升分派现金流，运营方必须不断优化品牌组合、增加主题活动、提升消费体验。品牌越换越好、活动越办越多，片区商业活力也随之水涨船高。

2026年8月31日，华夏中海消费REIT发布2026年中期报告，提供了佐证。该基金持有的佛山映月湖环宇城项目上半年营业收入6300.76万元，息税折旧及摊销前利润3830.24万元，收缴率100%。截至期末，项目出租率100%，入驻租户233家，租金单价157.48元/平方米/月。报告期内，项目客流同比增长12.02%，销售额同比增长10.12%。资本化没有让运营松懈，反而让资产在资本市场的注视下跑得更稳。

三单REITs集中落子，桂城不只是佛山的消费中心，更是大湾区商业不动产资本化的前沿节点。资本用真金白银确认了这里的区域价值，而进入REITs体系的商场，又在资本回报的约束下持续优化运营，品牌迭代、活动升级、体验焕新，反过来进一步提升片区商业活力。资本、运营与区域价值，正在桂城形成一轮正向循环。

文、图/广州日报新花城记者：陈钰凤
广州日报新花城编辑：何波