在佛山，曾经流传着一句话：“桂城就是贵城”。写字楼租金高、入驻率高、总部企业争相落子，桂城是广佛同城化上半场最先吃到楼宇经济红利的区域。26栋“亿元楼”、超500家总部企业、6万多名高端服务业人才，一连串数字构筑起一个千亿级超级街道的楼宇经济神话。

但当地产热潮退去，楼宇经济进入拼能力、拼生态的下半场，桂城还能不能继续当“王者”？2026年8月21日，桂城街道发布楼宇经济转型升级实施方案，试图给出答案。

楼宇经济转型升级实施方案发布现场

当之无愧的“王者”

桂城楼宇经济的上半场，是广佛同城浪潮下最典型的赢家。

2013年至2018年，千灯湖畔迅速崛起AIA友邦金融中心、汇丰大厦、中盛国际、荣耀国际、富力国际等一批高端商务楼宇，率先承接广州外溢的金融、商务与总部需求。彼时，佛山制造业根基深厚，但高端服务业载体稀缺，桂城凭借“临广一线”的区位优势，成为广佛要素流动中最先受益、受益最深的区域。近三年来，虎牙全球研发总部、欢聚集团产业互联总部等新载体陆续落成，楼宇经济由千灯湖向映月湖、文翰湖全域延伸。

当时市场上有一种典型说法：“桂城就是贵城”。这不是调侃，而是事实。写字楼租金高、入驻率高、总部企业争相落子，千灯湖片区迅速成为佛山楼宇经济的标杆。截至目前，桂城已拥有38个重点商业载体，总建筑面积超420万平方米，培育出“亿元楼”26栋，其中千灯湖片区就有19栋，集聚总部企业超500家、高端服务业人才6万多名，楼宇经济占GDP比重超过68%。

从规模、密度、效益任何一个维度来看，桂城都是佛山楼宇经济当之无愧的“王者”。但必须承认，桂城这一时期的“王者”地位，更多是吃到了广佛同城的距离红利。企业来桂城，看中的是离广州近、成本比广州低。楼宇运营方做的，本质上是空间生意，简单地说就是“包租公”，在需求旺盛的年代是城市发展的最优解，桂城也因此成长为佛山城市封面、广佛同城的桥头堡。

传统路径行不通了

但是，时代的浪潮滚滚向前，不进则退。当房地产热潮褪去，桂城的楼宇经济开始面临业态同质化严重、运营理念跟不上、区域竞争加剧等诸多挑战。

从自身看，粗放模式的边际效益正在快速递减。长期以来的“包租公思维”，让不少楼宇止步于“有楼无产、有入驻无生态”。企业进来了，但彼此之间没有产业关联；楼宇装满了，但没有形成产业链条。一旦市场遇冷，租金竞争就会成为唯一手段，楼宇经济陷入低水平内卷。

从外部看，桂城楼宇经济“一枝独秀”的格局正在被打破。禅城季华路商务带、佛山新城等区域都在生产性服务业领域加速布局，桂城曾经是佛山的“唯一选项”，如今慢慢变成“选项之一”。放眼全省，广州琶洲、深圳南山等区域不仅提供办公空间，更提供产业赋能、资本对接、场景开放等深度服务。

两业融合服务平台集中签约

更关键的是需求端之变。南海拥有5.3万家制造企业，正处于转型关键期，对生产性服务的需求早已不是简单的代理记账，而是并购尽调、供应链融资、工业AI改造、跨境数字营销等高附加值服务。正如南海区委常委、统战部部长容佰辉在推进会上所言，楼宇经济不是简单的房东生意，而是两业融合的产业组织平台，“不是被动‘装企业’，而是主动‘组链条’”。他强调，楼宇的价值不在于高度，而在于深度，即产业融合、功能复合、生态构建和价值创造的深度。桂城要加快从“空间供给”旧范式转向“生态赋能”新范式，让每一栋楼宇成为南海“新枢纽”的接口，每一栋“亿元楼”成为1215现代化产业体系的基石。

“王者”的新棋局

在“再造一个新佛山”的背景下，南海要打造新枢纽，桂城则被赋予“核心中枢”的定位。所谓“中枢”，意味着不能只做资源经过的通道，而要成为资源产生聚合反应的节点。作为城市中枢，要解决“资源进得来”，桂城坐拥佛山站、广州南站两座高铁站且地铁直连，枢纽格局在镇街中少见；作为创新中枢，要解决“资源用得好”，依托季华实验室、广东金融高新区，推动人才、技术、资本发生“化学反应”；作为人文中枢和治理中枢，则要解决“人才留得下”以及“服务跟得上”。

但中枢的功能不会自动发生。资源进来了，需要有载体承接；化学反应要发生，需要有空间催化；人才要留下，需要有产业支撑。这个载体、空间和支撑，在桂城最现实的形态就是楼宇。四个中枢的职能，最终都要落到一栋栋楼宇里去实现。做强楼宇经济，因此成为桂城落实“核心中枢”定位最关键的产业抓手。

梁耀智在会上发言

桂城街道办事处主任梁耀智表示，桂城将锁定产业金融、数智转型、跨境出海三条赛道，全力打造广佛两业融合型服务业集聚区。

产业金融方面，重点引育股权投资、融资租赁、科技保险等机构，推动产业资本下沉生产线。海天集团大厦已做出示范：优先引入证券、银行、律所、供应链公司等关联企业，“楼上楼下即产业链”。

数智转型，桂城已建成全国首个镇街级智算中心，100P算力已为近10家本土企业全链条赋能。天波科技用AI研发智能体，产品降本30%以上、缺陷率下降90%以上；瑞洲科技打造AI售后运维体系，人效提升一倍以上。

跨境出海方面，桂城已搭建南商出海综合服务基地，二期2万平方米产业展示空间加快建设；海逸集团将22万平方米空间重新规划为佛山出海贸易港，每月举办上百场供需对接会。

会上多家企业集中签约

这三条赛道有一个共同点：它们都不是广州传统服务业优势的简单复制，而是依托佛山制造业场景、桂城空间载体和广佛联动优势形成的差异化能力。在广佛这个超级城市体里，桂城扮演的角色不再是“承接者”，而是“供给者”。

落地层面，桂城推动写字楼经济从“物理集聚”走向“化学融合”：建四大公共服务平台降门槛；给算力采购最高40%补贴、特色楼宇运营主体最高30万元奖励、200万元外贸服务商专项补贴；搭“股权投资+银行授信+风险补偿”融资体系，每年落地不少于20个投贷联动项目；紧缺人才纳入桂城人才卡。

特色楼宇的探索已见成效。德高信易联金融广场锚定跨境电商、AI短剧等新经济赛道，招商一年去化率达60%，租金领先周边竞品约30%，4家入驻企业从最初仅租170平方米，一年后均扩租至整层。

这些措施的共同指向，是让楼宇运营方从“收租人”变成“产业生态组织者”。楼宇不再只问“租给谁、租多少”，还要问“楼里能长出什么产业、能为佛山制造解决什么问题”。

下半场要赢在能力

根据方案，到2030年，桂城楼宇经济占GDP比重将提升至75%以上，生产性服务业增加值占服务业增加值比重稳定保持在65%以上，总部企业总量突破800家，引育两业融合标杆企业超100家，开放推广AI赋能应用场景超1000个。

这组数据真正的看点在于结构变化。如果转型成功，桂城楼宇经济将不再只是总部和金融的物理载体，而是成为佛山制造企业转型的“外脑”、资本对接的“端口”、出海的“前哨”。

桂城的上半场，赢在距离；桂城的下半场，必须赢在能力。真正的楼宇经济，不在于建多少新楼，而在于每栋楼里能否长出一条服务佛山制造的产业链。

这一次，桂城要证明的不仅是一个千亿级街道的转型能力，更是广佛同城进入深水区后，一个先发区域能否真正从“外溢受益者”进化为“两业融合引擎”。

在楼宇经济转型时代，桂城，王者归来！

文、图/广州日报新花城记者：陈钰凤、刘艺明 通讯员：肖欢欢
广州日报新花城编辑：霍泽凯