接手白云区太和镇的丰雅花园、丰裕花园小区物业管理才两年的物业管理公司突然宣布，因小区住户拖欠物业费超过1130万元，物业公司即将撤场。对于一个大型社区来说，物业公司“撤退”，不论是对于小区居民，还是对于村委会来说，都是一个巨大的考验。这个大型安置房小区在“无物业时代”将何去何从，如何才能走上正轨，相关专家也提出了建议。

物业公司已张贴出催缴物业费的通知

业主：对小区问题一问三不知，凭什么收费？

采访中，不少业主表示如期交纳了物业费，也认可物业公司的服务。“物业公司还是做了不少事的。尤其是小区的电梯坏了，物业公司都是先装上配件，然后和电梯公司协商，电梯公司延长了保修期。否则，村民不愿意交电梯修复的钱，几千块钱都凑不齐，电梯就只好一直停运，物业公司在电梯修复过程中还是起了很大作用的。”5D栋的陈阿姨说，有物业在时，起码小区环境卫生挺好的，并且，小区的每个门岗都有保安站岗，很有安全感。

但也有不少业主坦言，对物业服务不满意。“服务不到位，很多问题一问三不知，凭什么收费？”一位业主告诉记者，很多问题向物业公司反馈后都石沉大海，业主反映的很多问题他们都是承诺解决，但最终却未解决，这是很多业主不愿交物业费的原因。比方说，小区外墙空鼓脱落，早在一年前就有住户发现楼栋外墙存在严重的高空坠物危险，这些外墙都是大块瓷砖，一旦脱落，很容易砸伤人，但小区物业只是在容易脱落的外墙处张贴了警示标语，并未采取任何实质性举措。

记者了解到，丰雅花园、丰裕花园小区的物业管理费标准为1.5元/平方米/月，这个物业费标准在白云区算是中等水平，即便如此，很多村民还是不愿意缴纳物业费。“主要是很多居民没有缴物业费的习惯。过去村民居住在农村地区，车子随便停，不用缴费，也不用缴物业费，现在物业费一个月要几百元，所以很多村民不愿意缴。尤其是有些村民看到其他人不缴，觉得法不责众，别人不缴自己吃亏了，更加形成连锁反应，导致愿意缴物业费的人越来越少，物业公司的负担自然越来越重。”

安置房小区更加宜居，需要全体住户齐心协力。

住户忧心：很担心小区今后停水停电垃圾堆成山

采访中，不少居民对小区物业服务质量感到不满意，但另一方面，业主们也对物业退场后小区如何管理忧心忡忡。“会不会变得垃圾如山，甚至经常停水停电，如果那样就麻烦了。”很多业主在接受记者采访时对“无物业管理”的小区感到忧心。“没有物业之后，目前公用区域的电费都需要居民缴纳，一旦停电，不仅仅是电梯无法使用，由于用水需要用电二次加压，接下来小区可能还要频频停水。现在这么热的天，停水停电可不是开玩笑的。”住户许姨表示，其实很多住户也知道不缴物业费是肯定不行的。如果新物业进驻后服务到位，他们会如期交纳物业费。

实际上，近年来，国内安置房小区因为住户不愿意缴纳物业费而导致物业公司退出、小区居住品质下降的案例不在少数。2021年3月，贵阳市花溪区的贵大安置房小区物业撤离，小区几乎处于无人管理状态，垃圾成堆、污水横流、电梯停运，还面临停电窘境，小区生活环境堪忧，业主们苦不堪言。

白云区太和镇兴丰村党委副书记许卫平表示，小区现在的状况主要还是物业公司服务不到位，业主不愿支付物业费，然后形成了恶性循环。“主要还是物业费收取率太低，入不敷出，经营不下去只能撤场。”目前，村委会正在组织广大居民，寻找新的物业公司。以后新物业公司入驻后，街道和村委会将督促物业公司做好服务的同时，对业主进行宣传和引导，希望能彻底解决该小区存在的各种问题。

如何破局：对症下药 完善治理框架

广东省物业管理协会党支部书记贺栩模表示，问题的根源在于居民没有缴物业费的习惯，缴费率低，压缩服务投入，导致服务质量下降，进一步降低业主缴费意愿，形成恶性循环。

贺栩模表示，对物业服务质量不满意不是不缴物业费的理由。这些年，广州因为物业费缴费率低而导致物业公司退出的案例不少，这对业主和物业公司来说是“双输”。一般来说，如果有20%以内的业主拒交费，物业公司的管理和服务质量可能会下降。如果有30%以上的业主不交物业费，物业公司就会出现经营困难。通过拒交物业费解决物业公司服务不到位问题不是最佳办法，最终也会损害住户自身利益。

物业公司如果难以为继，最终选择撤离小区，届时留下的将是一个“烂摊子”。面对这种情况，新物业公司往往望而却步，即便愿意接手也可能提出涨价或更严格的合同条款，小区可能出现长时间无人管理或者只能自管，这对小区居民的生活环境和房屋保值都是不利的。

贺栩模表示，对于物业公司来说，要解决业主拖欠物业费问题，首先要找准病根，让居民愿意缴费。一要主动了解拒缴原因‌：逐户对接拒缴业主，明确是对物业服务不满、不了解缴费规则，还是其他原因。二要‌公示服务与收费依据‌：在小区公告栏公示物业服务内容、收费标准，打消业主顾虑。三要‌针对性解决合理诉求‌：对业主提出的卫生保洁不到位、安保巡逻频次不足等问题，立行立改并反馈整改进度。第四，要‌引入第三方调解‌渠道：联合社区、街道物管部门开展调解，通过协商达成缴费共识。对无正当理由长期欠费的业主，可向法院提起诉讼，要求其缴纳物业费，承担相应违约责任。

广东省体制改革研究会执行会长彭澎认为，当务之急是先搭建多方协同的完善治理框架：村集体应该配合物业公司催缴管理费，并利用分红划拨费用修缮小区；物业公司应该配合业主成立业委会，逐步从半市场化的“村管理”走向全市场化的“物业管理”。从长远来看，对于那些具备条件的回迁项目，政府应该鼓励、指引回迁安置房补缴地价，完善相关手续，向普通商品房转化。

文、图/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：梁玥

视频/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：梁玥

广州日报新花城编辑：张丹