当前，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，近几年，盘活存量资产相关顶层设计持续落位，地方政府也积极落地执行，因地制宜出台配套政策，盘活存量资产成为破解城市住房保障、化解地方债务、提振国资效益的重要途径。但如何破解改造盈利难、合作风险高、资产退出不畅等痛点，一些市场成功的改造案例或许藏着答案。

“现在有两家意向企业正在洽谈，一旦在价格上达成一致，项目就能实现改造、运营、资本化退出的完整闭环。”日前，记者在采访中获悉，依托存量办公楼宇改造而成的贝壳海盐公寓因运营稳定，进入资本化退出阶段，也为存量不动产盘活、国企资产保值提供了可复制的范本案例。

位于中新广州知识城的贝壳海盐公寓项目。

“非居改租”已具备经济可行性及复制空间

作为贝壳华南首个海盐系列旗舰店，位于中新广州知识城的贝壳海盐公寓是“非改居”的保租房项目。现场可见，项目共计17层，分为租住、公共双区域，人脸识别分区管控。租住区单层标准化规划20套房源，超大复合型公区，引入“日咖夜酒”场景及大型直播屏，可以常态化举办各种主题活动，运动空间、自习室、公共厨房等多种功能空间配置齐全，打造出实用的租客社交生活场景，弥补了租住小户型会客的短板。

项目设置了超大面积的复合型公区

据悉，项目是由贝壳主动对接业主方知识城集团、凯德集团合作，依托存量办公楼宇改造而成。在获得非改居认定后，项目耗时6个月完成全部改造施工，2025年9月正式投运，开业即实现高去化，当前整体出租率稳定在92%。项目整体租金均价2000元/月，贴合保租房政策要求，实行市场化分级定价，租金区间在1500元—4500元/月，横向对比片区租赁市场，项目租金和出租率均处于片区高位，依托产品品质、配套优势，获得了租客认可。从租客来看，硕士及以上高学历人才占比超40%，外籍租客占比10%，其中有不少是附近医院博导、学校外教、外资高管等高层次人才。

这显然是个非常抢眼的改造成绩，也成为吸引资方买家前来洽谈接手项目的基础。

从数据来看，近年来，受市场调整影响，核心城市部分商办类资产坪效已不及长租公寓，叠加保租房政策体系给予“非居改租”项目的合规改保、不补缴土地价款、税费减免、金融支持等政策红利，“非居改租”模式具备经济可行性及复制空间。但需注意的是，在存量非居资产的选择上，需精准把控项目特质。一是优先选择结构规整、采光通风良好的存量建筑，避免改造难度过大、改造成本高；二是项目需具备区位优势与客群需求支撑，且优选体量较大项目以摊薄运营成本；三是注意改造成本与回报匹配性，严格控制改造成本，确保全周期IRR回报率符合投资预期。

贝壳公寓华南区域总监张羽对记者表示，“非改居”作为盘活存量资产的重要方向，其核心挑战在于，如何突破存量资产改造为新业态的“经济账”难题。“非改居”的本质是价值重塑，而非简单翻新。其成功的前提是遵循“以终为始”的思维，即以实现资产退出为最终目标，倒推项目定位、改造方案与运营策略。

户型设置匹配周边租户需求创新开发合作模式 重构行业合作逻辑

从贝壳海盐公寓的实践操作来看，在项目启动之初，便明确了资产的价值回收路径——择机退出兑现资本溢价。这一顶层判断直接决定了后续的产品设计、客群定位与合作模式。为了实现资产价值最大化，项目团队在启动前对片区进行了深度市场调研，基于贝壳平台海量租客行为数据进行客群画像、产品设计与动态定价，最终锚定70%C端客户+30%B端客户（企业外派高管、外籍教师、医院病患家属等）的高溢价客群。

依托贝壳大数据的精准分析能力，项目实现了定制化设计，放大公共区域，打造了1132平方米的复合型空间。在户型上，除常规单间外，定向配置一房一厅、双床户型，适配企业及合作医院的租住场景。此类B端定制房源长期处于排队状态，在租金调整周期中，也实现了难得的溢价。在材料使用上，同时兼顾合规、耐久与节能，提升居住舒适度，卫生间保障一米内径干湿分离，加装暖风系统，针对回南天增设商用烘干机，精细化解决岭南居住痛点。

小面积的卫生间也能实现干湿分离

同时，项目改造前期对标证监会、住房城乡建设部双重合规标准，完成二次消防、纳保、证照公示、租赁备案全部材料，全流程对标公募REITs发行指标，沉淀标准化运营数据、台账，为长期稳定收益与未来资本化退出奠定了合规基础，扫清资产资本化障碍。

对于贝壳海盐公寓广州知识城项目的运营模式，张羽用“合规先行、风险共担、价值闭环”来形容。区别于行业主流的包租模式，项目首创“营收分成+垫资改造+资产退出”一体化合作模式。双方按照公寓经营流水按比例分成，贝壳承担全部改造投入，业主无需追加资金，既消除租金下行带来的运营亏损风险，也绑定双方收益、倒逼品质提质增效。包租需要尽量压低成本，而分成是风险共担，也让运营方更敢投入。一个细节可以清楚看到两种模式的不同。据悉，为提升居住体验感，针对原写字楼采光、层高等问题，项目改造时专项追加60万元优化层高地面，拆除密闭墙体、加装全景玻璃。正是这些细节和周到配置，让项目更受到租客的青睐。

打通资产资本化退出路径则是项目前期规划兼顾运营与退出需求，打通大宗交易、公募REITs双退出渠道，既能对接资方完成整栋大宗出售，也可依托保租房合规资质发行公募产品，助力地方政府化解存量债务。

项目配置的运动娱乐空间

可以看到，国家及地方持续出台政策支持存量资产盘活，市场也在积极探索多元盘活路径，通过存量房收储对接、业态调整、资产改造、金融工具运用、土地优化等方式，破解存量闲置、去化困难、经营承压等行业痛点。同时，商业、产业地产经营压力下也有大量低效资产亟待激活，行业盘活需求迫切。根据中指监测，2025年全国新开业3万平方米以上集中式商业中，存量改造项目占比近20%。

相比新建，存量盘活也成为保租房筹集更普遍、更可持续的路径。中指研究院企业研究总监刘水表示，公募REITs成为资产证券化、盘活存量的重要工具。截至今年上半年，已有20多只商业不动产REITs获受理，9只住房租赁REITs成功上市，助力房企完成“投融管退”闭环，不过该渠道对资产运营质量要求较高，需持续提升资产价值。

业内人士表示，存量改造目前普遍重建设、轻资管、弱退出，海盐公寓的实践展示了如何满足资产运营的高要求。搭建“投、融、管、退”全链条资产管理闭环，不仅重塑了租赁合作模式，破除包租单一模式，厘清投资、运营权责边界，提供了可复制合规范本；而且打通了资产盘活与化债联动的路径，依托REITs、大宗交易双向渠道，盘活资产，拓宽化债渠道。依托数据、运营、资本综合能力激活存量资产，既能破解行业发展痛点，也能助力城市高质量发展。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴

广州日报新花城编辑：龙嘉丽