盛夏的广州，骄阳似火。在广州荔湾区芳村大道西沿线的山村城中村改造项目三社安置房地块，拆卸作业进行得热火朝天。作为广州市首批“依法征收、净地出让”城中村改造新模式试点项目之一，山村城中村改造项目（以下简称“山村项目”）正全力推进中。从2024年9月30日启动至2026年5月底，项目总体累计签约1746户，签约率达97.38%，可以说已基本完成签约。这个进度，在广州新模式试点项目中，属于前列。

山村城中村改造项目完完全全以新模式起步，从零开始。一年半的时间，除签约率冲刺100%之外，还有更多肉眼可见的进展：项目已接收移交房屋1326户，已拆除私房558户，拆卸面积超6.7万平方米，首期安置房肠衣厂地块一期主体结构已施工至地上16层，山村留用地块长力地块已基本完成征收土地平整工作……稳步、高效的推进，为山村蝶变以及城中村改造新模式注入“强心针”。

8个月，从0到90%

山村城中村改造项目是一个中等偏小体量的城中村改造项目。项目位于荔湾区白鹅潭商务区，东至花地河，西至广佛交界线，南至广钢铁路支线，北至芳村大道，总用地面积67.03公顷，改造范围包括山村及如意坊放射线沿线区域等，共涉及房屋1793户，其中国有住房1049户，宅基地房屋744户。

项目范围图 来源：荔湾区政府网

去年5月，听闻动迁，山村村民梁光杰迅速响应签约，成为项目启动后首批签约的村民之一。他所在的大涡村，地形如其名，四周高、中间低，易积水，像一个“水涡”。“下小雨时，水漫过小腿，下大雨，积水就更深了，台风‘山竹’那次，水到了胸口那么高。”梁光杰比划着说，长期以来，街坊深受水浸之苦，不仅如此，房屋老旧、密集，居住条件差，“一伸手可以摸到邻居家，谁家炒辣椒，呛得要赶紧关窗户”。他说，一直以来，大家对改造都十分向往，迫切希望改善居住环境。

村民刘耀华家住在洞企石路，属山村二社范围。刘耀华三兄弟、十几口人住在一栋占地面积30多平方米的三层小楼里，“我们商量后马上决定签约，最后拿到了四套拆迁安置房，以后大家分开住，住得宽敞些了。”

“改造是民心所向！”山村联社党委书记、社长王赐辉介绍，山村“握手楼”多，街巷狭窄，消防安全隐患较大，环境、卫生条件较差，在原先旧模式之下，联社曾与一地产公司接洽，对改造意愿进行征询，当时同意率就已达90%，此后，该公司资金链断裂，旧模式难以推进，在荔湾区的大力推动下，山村被纳入市新模式试点项目名单，项目启动前期，他们进行了改造意愿征询，股东、社员同意率均超90%。“这说明，无论旧模式还是新模式，大家的改造意愿都是很强烈的。新模式下，项目由政府主导、国企实施，大家的信心更足了。”他说。

村中街巷狭窄。

据悉，从2024年9月30日项目启动至今，山村城中村改造项目总体累计签约1746户，签约率97.38%，其中国有住宅累计签约1043，签约率达99.43%（仅剩6户未签约），宅基地累计签约703户（仅剩41户未签约），签约率达94.49%。

“实际上，项目启动8个月，签约率就已突破90%大关。”荔湾区石围塘街道经济发展办公室（以下简称“经发办”）有关工作人员表示，群众支持是项目签约得以快速推进的最大“基本盘”。

“签约率达到90%之前，平均每天至少可以签下3户，到97%后，每周签约一两户。现在剩下的都是较为复杂的情况。”该工作人员表示，复杂的点主要是诉求高、析产困难（如继承问题、权益人失联）、分配不均带来家庭矛盾等。

如何实现100%？针对留守户问题，旧模式下，不少城中村改造项目依据《广州市城中村改造条例》，正在实践“行政处理—司法诉讼—强制执行”这一法治路径。新模式强调“依法征收”，若被征收人在征地补偿决定、征收补偿决定下达之日起的60天内未依法申请行政复议，或者6个月（约180天）法定救济期内未申请行政复议或提起行政诉讼，且在催告后仍不履行搬迁义务，政府可依法向人民法院申请强制执行，化解动迁僵局。

给足“诚意”

城中村改造牵涉到村（居）民及村集体的重大利益。山村项目践行“依法征收、净地出让”新模式优越性，在资金平衡的前提下，在个人征收补偿、村集体物业租金补偿、留用地兑现、安置房建设、道路等公共配套各个方面，给足了“诚意”。

山村项目打破原有的货币或安置房补偿限制，增加产权调换、房票（全省首张）等多样补偿，实现多元自主安置。货币补偿方面，依据荔湾全区统一标准，项目集体土地上的宅基地房屋，合法产权房屋面积的补偿最高可达3万元/㎡，超过合法产权但房屋结构四层以内的房屋面积的补偿最高可达1.6万元/㎡，其余房屋实测面积补偿3000元/㎡；国有土地上的住宅房屋，最高可达5.6万元/㎡，在全市属中上水平。

已签约的户数中，国有住宅被征收人选择安置补偿占比约为9%，宅基地房屋被征收人选择安置补偿占比约为63%，也就是说村民更倾向留在本村安置。他们对安置房的选址、规划设计及交付周期，尤为在意。

山村项目共有三社、肠衣厂、桥梓大街三处安置地块，其中三社、桥梓大街地块位于石围塘地铁口附近，区位十分优越。目前，肠衣厂地块一期主体结构已施工至地上16层，计划今年10月底完成主体结构封顶，肠衣厂地块二期力争今年6月取得用地批复、年内开工。三社地块项目将于今年6月底动工。看着火热的拆卸及破土而出的安置房，梁光杰感到十分踏实：“我母亲今年75岁了，她能早点住上新楼房，享享福了。”

安置房效果图（资料图）

三社地块安置房原先设计为限高120米、建42层，听取联社、村民意见后，调整为限高100米、建32层。王赐辉说，调低容积率，意味着安置房的设计、建设标准拔高，要占用更多的土地面积，也意味着要让渡出部分融资地块的收益，这一份“诚意”是实实在在的。山村项目还全力建设“好房子”安置样板区，新增公园、学校、长者饭堂等公共设施227处，针对交通、环境的迫切需求，共规划10条、总长度3084米道路，2.97万㎡公园绿地，由改造主体（国企）统一实施。其中，首期实施的3条道路计划6月完成施工设计、施工单位招标。

在村集体物业租金补偿方面，王赐辉也评价“合理”，“联社签约、移交物业后，随即就收到一笔持续至2027年底的租金补偿，之后一年一付，直至项目完成的最后一年，转为一季度一付，充分保障了改造期间村集体物业的收入”。

除积极响应村民、联社在政策刚性框架内提出的个性化需求，项目还为联社的长远发展做了打算。山村的留用地按实际征地面积的10%核定，以实物留地的兑现方式，在山村城中村改造项目范围内得到权益建设量的预留。“其中一块留用地长力地块就在地铁口，位置特别好，为今后的长远发展预留了优质的空间。”王赐辉表示。目前，长力地块完成征收土地平整工作，即将在区农村集体三资交易平台挂网，联社将寻找合作方共同开发建设，“我们打算建设山村大厦，为茶叶市场提供酒店、会务、展贸等配套支持。”

“新模式下，国家开发银行、农业发展银行城中村改造专项借款授信及国企自筹资金107.91亿元，破解了山村城中村改造资金之困。”石围塘街道经发办相关工作人员认为，政府和资金的兜底，不仅让项目发生风险的可能性变小，也充分保障了城中村改造的社会公益性。“经过改造成本、土地招拍挂收益的测算，项目能够实现资金平衡，在这个前提下，最大限度保障村（居）民的合法权益和诉求。我们要做的是，一起努力、做大社会效益的蛋糕，而不是经济效益的零和博弈。”石围塘街道主要负责人表示。

据了解，山村项目突破了“一二级土地市场绑定开发”的旧模式，国企专注土地征收、安置复建，二级开发权通过市场化招拍挂方式出让，释放土地市场价值，出让资金迅速回流，实现良性循环。据悉，项目范围内已有两宗地块征拆清零，只待挂网出让。国开行支持借款86.33亿元，用于项目的征拆和安置建设，项目明确改造主体（国企）作为借款融资主体，安置复建及公建配套资金由国企直接使用，但征拆资金直入属地街道专管账户，补偿协议签订后，由街道进行支付，安全高效。

两个“全国首创”

资金到位，并非“一切好说”。城中村改造是主体多元、利益复杂的重大项目，向来是难啃的“硬骨头”。在山村项目之前，荔湾区及属地街道石围塘街道大力推动石围塘片区旧城改造项目，仅用7个月签约率就达到96.5%，该项目发出广州首张房票。这为山村城中村改造项目的推进积累了经验，培养了队伍。

但面对“新模式”试验田，山村项目必须敢于创新，才能“顶硬上”。

山村项目有两个“全国首创”。第一个，全国首创新模式全流程标准化体系，梳理出“5 阶段+12步+139项”的三级流程架构，实现动态化时间管理与责任可视化精细分工，打通新模式落地流程通道。五阶段为主体确定、编制方案、土地开发、土地交储、土地出让，“十二步工作法”通过关键步骤标准化，形成示范性操作指南，139项工作任务覆盖全周期操作内容，降低执行偏差。第二个，全国首创党建引领、政府主导、市场运作的“大党委+指挥部+项目公司”工作机制， 通过大党建抓总的日清日结、组长发布、三大比拼等九大攻坚制度，全方位凝聚住建、规划等27方力量，实现目标一致、业务并联、打通堵点等。大党委例会定期召开，研究推进方案优化、个案联审、协同攻坚等，实现有求快应、带头解困，打通“回应人民新期待”的机制通道，该经验也在全市铺开。山村项目工作成效获第十三届广东省“先锋杯”一等奖。

资料图

“最开始我们成立了26个动迁攻坚小组，每组包含1名处级干部、1名科级干部、1名社区工作人员、2名动迁员，签约率突破95%后，再将人员调配为5个攻坚小分队，同样有多方力量参与。”石围塘街道经发办相关工作人员介绍。

针对实际需要，山村项目靠前服务，成立阳光调解室，回应群众诉求，化解项目风险。这也荔湾区首个集调解指导、法律服务、政策咨询于一体的综合性调解工作室，依托街道综治中心，构建司法、公证员、志愿者、律师等力量组建专业调解队伍，持续推进“1+6+N”社会治安综合治理工作体系建设。

21家茶叶市场只拆一家

“中国茶城看广东，广东茶城看芳村”，芳村是具有世界影响力的茶叶集散地，世界普洱的定价权在芳村。从改革开放初期肇庆广宁人到山村洞企石路做茉莉花茶起步，经过40多年发展，山村、葵蓬一带已形成南方茶叶市场、广东芳村茶业城、山村茶叶城、承鸿茶世界、锦桂茶叶市场、江南茶博园、古桥茶街近30家市场主体集聚的庞大规模。

其中，山村项目范围集聚21家茶叶市场，包括南方茶叶市场、广易茶叶城、古桥茶街等，有茶商近4000户。“联社主要收入就是茶叶市场租金收入。2014年到2023年，茶产业蓬勃发展，十年间联社集体收入翻倍。近两年，各市场主体纷纷在谋求转型，正是整治提升的好时机。”王赐辉说。

“20家茶叶市场原地整治提升，在山村项目推进的过程中，我们仅拆除1家市场。”石围塘街道经发办相关工作人员表示，而这间被拆除的市场位于荔湾西郊村在山村的飞地内，仅有商户70余户，现均已稳妥安置、分流到其他市场，征拆过程实现“零纠纷”。

山村项目是广州众多新模式试点项目中唯一一个“拆整结合”的项目，为的就是保住项目范围内具有国际影响力的茶产业。

山村项目改造效果图

据悉，山村项目含拆除新建范围用地面积41.82公顷，整治提升范围用地面积25.21公顷，整治区推进“茶产业保育+优质项目导入”，依托茶叶商贸流通产业本底，向产业链上下游延展融合，高质量打造广州“世界茶商都”核心区，锚定建设中国熟茶研鉴交易新标杆、湾区茶业交流博览新门户、岭南茶旅文化消费新聚核，构建引领新时代的广州国际茶都发展新格局。

文/吴多
图/吴多、石围塘街
编辑：汤南