近日，《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》（下称《规则》）印发实施，以规范化、标准化、市场化的制度设计，打通自持物业流转通道，为存量资产提质增效、市场主体纾困发展注入全新动力。

坚守核心原则，保障公允规范

2025年9月，《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》提出，在优化存量、资源整合方面，提出“允许自持住房转为可售住房”“允许自持商办物业招商入市”等举措。近期，为深入推进工商业用地要素市场化配置改革，《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》再次提出“鼓励自持商办招商入市”的措施并明确办理要求。

《规则》适用场景清晰，适配两类自持项目：一方面，涵盖“定自持项目”与“竞自持项目”，前者为土地出让文件明确约定物业自持的项目，后者为通过“限地价、竞自持”方式确定自持面积的项目，均纳入规则管理范畴；另一方面，自持商品住房、商办物业经批准转为可销售物业的，均按本规则执行，不留政策空白。

同时明确自持物业转为可销售物业的地价评估和土地出让金计收始终以客观公正、程序规范、价值公允为根本遵循，既严格守护国有土地资产收益，充分保障土地出让权益，又遵循市场价值规律，兼顾市场主体合理诉求，为自持物业转可销售全流程提供统一、明确、可落地的执行标准，确保政策执行公开透明、核算依据科学合理、办理流程规范有序。

优化办理流程，提升服务效能

针对自持物业转可售办理环节，《规则》做出精细化、便民化安排，充分兼顾企业实操需求：

一是符合自持转销售条件的项目，可由权利人向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请。经批准后，权利人可凭规划和自然资源部门出具的批准函件，依规申请办理土地出让合同变更协议审核。二是申请人既可一次性完成转可售申请，也可分批次推进；同时明确分批次办理的，最多分三批次，首次转售面积不低于约定计算基数的20%；申请人缴清本批次应补缴土地出让金后，方可启动下一批次申请。既保障政策落地可控，又为企业盘活资产提供灵活空间。

《规则》立足市场实际，明确以申请转可销售物业的功能、面积、部位为评估对象，建立双时点评估、差额取高的核心核算机制。如对《指导意见》中关于商服用地的出让起始价按照“市场评估地价×（1—0.3×自持比例×自持年限÷出让年限）”拟定的特殊情形，按照专属公式核算，不同用途物业分类计收，进一步提升政策精准性，确保企业对需补缴的土地出让金有合理预期。

当前，土地市场已从增量扩张迈入存量提质的新阶段，《规则》的出台，明确了自持物业转可销售的要求、办理路径和地价评估、出让金核算标准，是优化土地资源配置、激活房地产市场活力的重要一环，为市场主体开辟了合规、高效的资产盘活路径，促进存量资源从“静态持有”向“动态流转”转变。

文/广州日报新花城记者：杜娟
图/广州日报新花城记者：乔军伟
广州日报新花城编辑：赵小满