因近几年持续的供应高峰，叠加市场调整，写字楼空置率上升，市场在不断探索更多去化模式和渠道。近期，广州市场上写字楼业态调整为酒店业态的现象明显增多，对此，业内人士表示，这一变化对消化广州写字楼的高空置率是有积极作用的。

酒店行业投资倾向发生变化。（图文无关）

一季度多个写字楼物业引入酒店业态

近日，多家机构发布广州商业市场一季度研究数据，值得关注的是，引入酒店业态的写字楼在增多。仲量联行的数据显示，一季度两栋甲级商业楼宇将合计约2万平方米空间引入酒店业态，以缓解空置压力并提升资产的使用效率。

CBRE世邦魏理仕广州研究部负责人杨丰宁表示，近期确实观察到多个写字楼物业改做酒店。比如，叁悦广场A座，原来规划做写字楼，近期一万平方米正在改造全季大观酒店广州首店。中旅商业城新开业的桔子水晶酒店，原来位置是写字楼。另外还有一些准备入市的办公楼项目，部分面积改造为酒店。不过，当前改造为酒店的都是在市场上积极拓展的酒店品牌，遇上当下办公楼空置率攀升，无论存量还是新建办公物业均出现更多承租机会。

第一太平戴维斯华南区董事长吴睿则表示，写字楼转酒店的趋势其实从前两年就已经开始，目前仍在持续推进。这一变化对消化广州写字楼的高空置率是有积极作用的，对业主来说也能带来相对稳定的租金收入。

“新钱”投资者加码酒店投资 存量焕新受青睐

为何写字楼引入酒店业态增多？业内人士表示，除了利于写字楼去化，这也与酒店行业的投资倾向变化相关。

可以看到，截至2026年4月27日，沪深交易所已受理17宗商业不动产REITs项目。在已申报的17单项目中，14单包含零售类资产（涵盖购物中心、社区商业及奥特莱斯），占比逾八成；6单涉及办公物业，3单涉及酒店资产，形成以零售为主、多元业态协同的格局，这也标志着商业地产正加速迈向以“运营成熟度”和“现金流稳定性”为核心的新阶段。

酒店资产正变得更受青睐。仲量联行的数据显示，2025年，中国酒店交易额回归至长期历史均值水平，但其在商业地产总交易额中的占比显著提升至12.8%，反映出在投资者资产配置策略调整的背景下，酒店资产正获得更具战略性的增持。中国酒店投资市场正迈入由新资本主导的价值发现与重塑新阶段。传统房地产基金正系统性缩减酒店领域配置，高净值人士与国有企业取而代之，成为市场主力买家。这批“新钱”投资者普遍具备更长远的持有视野，更看重资产的稳定现金流、品牌价值及长期战略意义，而非短期财务回报。

在此背景下，中国酒店投资策略呈现出小型项目备受青睐、存量焕新成为核心策略等特征。可以看到，成交价在3亿元人民币以内的项目因投资门槛低、风险可控、回报周期短，高度契合当前审慎的市场环境，成为投资者的优先选择。同时，在新增供应趋缓的“存量时代”，投资焦点高度集中于现有资产的重新定位与价值提升，通过硬件翻新、品牌升级与业态创新，深度激活资产潜能。

从供应角度看，过去十年中国酒店客房供应量呈现显著增长态势，但未来五年新增酒店客房量将减少，总供给量趋于稳定且年增速持续放缓。这一转变促使行业增长逻辑发生根本性转变——从过去的大规模增量开发，全面转向对存量资产的精细化改造、品牌升级与价值重塑，为具备专业运营能力的投资者创造了新的机遇。

与其他一线城市相比，广州现有酒店数量有限。按照统计年鉴的口径，2024年广州酒店数量和客房数都仍未恢复到疫情前水平，显示酒店市场仍有发展空间。

形成差异化竞争 改造引入以中端商务酒店为主

杨丰宁表示，目前广州办公楼改造为新酒店的成功案例正在增多，但不同于传统的高端酒店，这一轮改造的酒店以中端或中高端的商务酒店为主，平均每间酒店的客房数量仅一百多间，鲜有超过两百间的商务酒店，所以客房供应总量可控。

从区域来看，广州主要商务区缺少中端商务酒店。珠江新城和琶洲优质写字楼存量分别高达362万平方米和210万平方米，但如亚朵和全季这种连锁商务酒仍有相当的发展空间。

吴睿也对记者表示，当前广州出现的写字楼改酒店模式，与传统五星级酒店的开发运营模式存在本质区别。传统模式通常由开发商投资建设，并委托酒店管理公司进行运营。而当前写字楼改造酒店的实践中，业主方一般不承担改造投入，仅作为物业出租方收取租金；装修及运营投入由酒店品牌方或其引入的投资人承担。因此，该模式本质上是一种去化手段，旨在通过长期租赁获得稳定的现金流。

这主要是因为市场存量物业的建筑形态限制，物业基本不能满足五星级酒店的配套要求，如大型会议中心，游泳池，宴会厅等。所以，当前转型酒店的品牌以亚朵、逸菲、城际等中端连锁品牌为主，尚未有高端五星级品牌进入。与传统高端酒店相比，转型酒店在运营模式上存在显著差异：前者多为开发商投资、品牌方管理，在建筑设计初期就考虑到各种配套的需要，后者则多为轻资产加盟模式，根据现有物业状况进行改造。二者在客群覆盖上虽有一定重叠，但侧重点各不相同。不过，并非所有写字楼都具备改造为酒店的条件。排房效率、建筑进深、消防系统等问题均会增加改造的复杂性，需根据具体物业条件进行审慎评估。

此外，需要提醒的是，对于写字楼业主方而言，从长期资产收益角度看，该模式也存在一定风险。此类改造项目通常签订10年以上的长期租赁合同。若未来写字楼市场回暖、租金水平上行，业主方将因长期租约锁定而无法享受租金上涨带来的收益，可能导致资产实际回报率下降。

市场观察：改造有现实必要性 亟待更明确清晰的政策指引

近年来，广州出台多项措施支持既有建筑改造利用，比如2025年广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合制定发布《广州市既有建筑调整使用功能免于申领建筑工程规划许可正面清单》，其中非超高层的办公建筑调整为旅馆，被列入正面清单，便利了已有建筑，在符合法律法规规定的前提下，调整使用功能，有利于存量物业的翻新和盘活。不过，业内人士表示，对于改造，当前政策层面仍存在较多模糊地带，亟待出台更为统一、明确的指导意见，以规范和支持写字楼存量资产的多元化盘活。据了解，有业主方曾就核心区某超高层项目向相关部门咨询，有关部门亦提出是否需要补缴地价、变更土地性质的问题。但业主方普遍不愿补缴，原因在于酒店用途的地价通常高于写字楼。在消防手续方面，改造项目必须重新报批并完成消防系统调整。酒店消防标准显著高于写字楼，流程更为严格、复杂，是改造过程中的核心难点之一，须根据具体物业条件逐一解决。

从市场背景来看，当前广州写字楼空置率处于历史高位。尤其对于老旧办公物业，在当前供应高峰下，面临着新办公楼的竞争。旧楼宇的层高、机电和大堂设施等各方面软硬件水平，都落后于新楼，且改造难度和成本都很高。相比之下，酒店对旧楼的接受度更高。出租给酒店管理方，业主能快速填补楼宇空置面积，锁定稳定长期的租金收入，对于供需双方都是有利的选择。

吴睿表示，对业主方而言，即便改造酒店的投资回报周期较长，至少可通过租金收入覆盖物业费，维持楼宇的基本运营。若出租率持续走低，物业费亦无人缴纳，楼宇品质将逐步下降，最终陷入“无人管、更难租”的恶性循环。因此，写字楼转型酒店在当前阶段具有一定的现实必要性。

杨丰宁则认为，对于新的办公物业而言，由于其硬件和设计更符合现代办公需求，继续用于办公用途将发挥更大的作用。新楼的业主与其考虑改变楼宇用途，不如研究如何提升运营和招商能力，可望获得比转租为酒店更高的租金收入。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴
广州日报新花城编辑：麦晓颖