女子买8套“老破小”月收租2.1万元……近日，这条消息在置业者中引发关注。那么，在广州的二手市场，是否也存在这样的投资机会呢？业内人士表示，从最为关键的租金收益率水平来看，广州整体租金收益率处于1.5%—2%之间，而老城区低总价单位在租房市场上的竞争力则相对更弱，从投资角度来说并非好的标的。

在包括上海、广州在内的多个重点城市二手市场，低总价刚需房产的成交热度持续较高。以广州为例，今年前两个月广州二手住宅网签之中，100万—200万元总价段共成交了5146套，占比为36%；总价100万元以下的成交也有3995套，与100万—200万元总价段合计成交了9141套，市场占比高达64%，成为当之无愧的市场主流。

市场热度之下，也让核心城市核心地段“低总价、高租值”的单位重新回到一些以长线收租、兼顾资产保值为目的的投资者眼帘。不过，从广州市场的多项数据来看，这条“赛道”并不如想象中的可以“躺赚”。

首先从租金收益率这一核心指标来看，普睿数智数据显示，全市100个样本平均租金回报率为1.81%，大部分样本回报率处于1.5%—2%区间，超过5年期存款及10年期国债利率，但仍低于稳健理财类收益。即使是全款买下不考虑贷款成本，也要考虑房屋的折旧成本、物业管理费等持有成本，收益率并不具备吸引力。

其次，从区域结构来看，资产价格的保值性与租金稳定存在一定错位。对于持有低总价单位收租的置业者而言，“保值”十分重要，因此大多选择核心区，但租房市场的逻辑却有所不同。根据广州市房地产中介协会的数据，2025年，广州近郊区域近年来表现更为平稳，基本在每平方米38~39元之间。该协会分析指出，这主要是由于随着各项市政配套持续完善，近郊区域有效承接部分市中心外溢的租赁需求，同时再加上自身逐步成熟的产业发展，因此租金较为稳定。

租赁需求升级 专业“玩家”将成主流

除了要考虑收益率之外，业内人士也提醒想当“包租公”的置业者要注意租房市场机构的趋势。“相比于以前，今天的租客与买房人一样，对于租赁的居住品质要求也在提高，因此对‘包租公’的选取标的的专业能力以及运营能力都有更高的考验。”普睿广佛区域首席分析师肖文晓提醒，未来租赁市场上的专业投资者会越来越多，他们手里往往不是拥有一套房源而是一批房，也将挤压个人业主的空间。

文、图/广州日报新花城记者：龙乐乐

广州日报新花城编辑：李光曼