最近，李爷爷家的老房子要办理继承登记手续。李爷爷去世后，老伴李奶奶主持召开了一次家庭会议。李奶奶拿出了李爷爷生前留下的两份日期不同的遗嘱。儿子提到，李爷爷去年为了感谢长期照顾自己的妹妹（也就是儿子的姑姑），特地在房子上为她设立了“居住权”。李爷爷在国外生活多年的养女也特地赶了回来……面对两份遗嘱该以哪份为准，设有居住权的房子能否办理继承登记、若不提供遗嘱养女是否有继承权等问题，他们发现继承登记比想象中复杂。

借着李爷爷家的案例，广州市不动产登记中心解读了房屋继承登记中常见的几个问题。

一、继承资格：谁有权利继承？

当一个人（被继承人）去世后，如果没有遗嘱，他/她的财产（比如房屋）会按照法律规定的顺序分配给继承人。

（一）第一顺序（优先）

配偶；

子女（包括婚生、非婚生、养子女、有扶养关系的继子女）；

父母（包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母）。

（二）第二顺序（当没有第一顺序继承人时）

兄弟姐妹（包括同父母、同父异母/同母异父、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹）；

祖父母、外祖父母。

（三）特殊情形

丧偶儿媳对公婆，或者丧偶女婿对岳父母，如果尽了主要赡养义务，也可以作为第一顺序继承人。

对继承人以外的依靠被继承人扶养的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给适当的遗产。

二、遗嘱效力

如果去世的人留下了多份遗嘱，就像李爷爷那样留下了两份日期和内容不同的遗嘱，应当如何处理呢？

（一）多份遗嘱以最后一份为准

如果存在多份内容不同的遗嘱，法律上一般以最后一份有效的遗嘱为准。

（二）办理继承登记时，通常需要满足以下条件：

1.提供被继承人的死亡证明；

2.提供全部法定继承人与被继承人的亲属关系证明；

3.全部法定继承人到场确认遗嘱的有效性以及是否为最后一份遗嘱。

但符合以下情形时，可以不必提交全部法定继承人与被继承人的亲属关系证明：

1.遗嘱是在 2021年1月1日《民法典》实施前已经公证过的。

2.被继承人是在《民法典》实施前已经去世的。

三、小贴士：居住权 vs 所有权

故事里儿子提到的“居住权”问题很常见，很多人会困惑：“房子设立了居住权，还能办理继承登记吗？”

答案是：可以！完全不影响！

房屋办理了居住权登记，不影响所有权人办理继承登记。居住权和所有权是两种不同的权利，可以比作“使用权”和“产权”分开管理。居住权人（如姑姑）享有居住使用的权利，但房子的所有权继承（例如由李奶奶、儿子、养女继承），仍按照前述规则进行。

文/广州日报新花城记者：杜娟 通讯员：穗规资宣

广州日报新花城编辑：苏赞