随着REITs发行与扩募进入常态化，特别是租赁住房“全面纳入可申报范围”，我国住房租赁REITs市场迎来扩容的新阶段。数据显示，2025年新增2只租赁住房REITs（汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT），首发募集资金分别为13.62亿元与13.67亿元，合计新增规模27.29亿元。已发行的保租房公募REITs中有2只完成扩募。按照2025年公募REITs市场“全年新发行+扩募合计募资473.35亿元”口径测算，新增和扩募的租赁住房REIT规模约占全年募资量的10.16%。

住房租赁REITs底层资产普遍保持高出租率

综合8单住房租赁REIT营业收入情况来看，整体呈现出“分层明显、扩募驱动”的特征。其中，城投宽庭REIT全年各季度收入稳定在4500万–4700万元区间，明显高于其他产品。华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT和招商蛇口租赁住房REIT，年内收入集中在1800万–3300万元之间。值得关注的是，华夏北京保障房REIT在2025年三、四季度收入显著跃升，从上半年的1800万–2100万元提升至3200万元以上，反映出扩募资产并表后对收入规模的直接拉动。

可以看到，住房租赁REITs在出租率、租金收缴率与租约结构等关键指标上均表现出明显的韧性与确定性。从出租率看，8只REITs在2025年全年大多维持在95%以上的高位区间。即便在部分季度出现小幅波动，也更多体现为结构性调整或新增资产并表后的短期波动，而非需求端走弱。中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华润有巢REIT等产品长期稳定在97%–99%区间，体现出保障性与准保障性租赁住房在核心城市中的“刚性需求底盘”作用。

从机构统计数据来看，2025年北京、上海、广州、深圳等核心城市单位月租金较2024年同比下降5%—10%。在行业租金普遍承压的阶段，住房租赁REITs并未追求价格对抗，而是成功实现了“跌幅显著小于市场”的租金表现。REITs在租金变化上的相对优势，主要来自资产属性与区位结构的差异。一方面，REITs底层资产高度集中于轨道交通沿线、产业园区和就业密集板块，客群以稳定就业人群为主，需求弹性相对较低；另一方面，保租房项目的定价机制以“稳租金、保入住”为核心目标，在下行周期中有效缓冲了市场价格波动。

业内人士表示，随着更多市场化与保障性租赁住房资产持续入池，住房租赁REITs在稳投资、稳预期及完善多层次REITs市场中的基础性作用有望进一步凸显。除2025年已完成首发与扩募的8只产品外，中航北京昌保租赁住房REIT已在深交所平台进入反馈阶段；同时，城投宽庭REIT、招商蛇口租赁住房REIT等已上市产品亦具备继续扩募的资产基础与规模提升空间。在“发行+扩募+新申报”多线并进的格局下，住房租赁REITs的项目池有望持续扩容。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴

广州日报新花城编辑：李光曼