在供给高位与需求结构性增长并存的情况下，华南物流市场非保税物流仓储净吸纳量仍处于全国领先水平。而在酒店市场，2026年广州将迎来中高端及以上酒店的新开业小高峰，尽管面临供给压力，但酒店资产在大宗交易中的占比逐年提升。仲量联行最新发布的市场研究数据显示，2025年，广州依托粤港澳大湾区产业链协同与数字产业优势，跨境电商、出海配套服务、人工智能及低空经济等新动能加速集聚，推动商业地产需求在分化中重塑。对于今年商办市场的行情走势，仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示，租户决策日趋理性与精细化，叠加供应高位常态化，正系统性重塑各业态的供需关系与价值逻辑。资产将聚焦核心赛道、深耕运营效率、拥抱生态协同。

琶洲和广州国际金融城子市场写字楼去化效果显著。

广州甲级办公楼市场：

三类新兴产业成租赁需求增长驱动力

对于商办市场而言，新增供应处于高位成为近几年来的常态。根据仲量联行统计，2025年，广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍。新增供应高度集中于琶洲（约占40%）和广州国际金融城（约占60%）两大新兴商务区。2025年广州甲级办公楼市场的主要租赁成交中，续租类交易约占总成交面积的40%。其中，绝大多数续租案例涉及租金水平或租赁规模等条件的调整。在租金调整刺激的升级需求叠加大面积总部楼宇自用需求的共同作用之下，琶洲和广州国际金融城子市场去化效果显著，截至2025年底，空置率同比分别下降1.6与7.0个百分点。这带动全市净吸纳量同比增长34.6%，达到39.4万平方米。

外资企业在成本控制方面保持高度审慎，全年租赁需求约占总量的20%。与此同时，中资企业的需求呈现显著分化：部分传统行业企业出于成本优化考虑，将办公场所迁移至自有或运营成本更低的办公物业；大型科技企业和金融机构则持续推进总部战略，年内多座总部大楼相继落成入驻；此外，一批来自新兴风口行业的高成长性企业正逐步成为办公租赁市场的重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求。

对此，仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽表示，三类新兴产业已成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力。其一，顺应消费新趋势的业态持续扩张，包括直播电商、移动游戏及IP内容创作等新兴消费内容产业；其二，在品牌加速出海的背景下，配套专业服务行业需求显著提升，涵盖跨境支付、国际物流、海外营销投放及跨境法律咨询等领域；其三，以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业快速发展，推动研发与运营办公空间需求上升。以上三类新兴产业合计贡献了全年约40%的新增租赁面积。这一方面体现了办公楼市场格局的演变，另一方面也反映出产业结构的持续升级与新质生产力的蓬勃发展。

2026年，预计琶洲及广州国际金融城子市场仍有超80万平方米新增供应入市。面对以新兴产业租户为代表的市场结构演变，以及企业对办公空间日益深化的运营协同需求，办公楼宇运营方需从空间提供者转向产业生态服务者，构建“场景-数据-商业”闭环，提升资源匹配效率。未来，新兴商务区有望通过市场化机制优化供需，释放资产价值。

华南非保税物流仓储市场：

供应端持续维持高位

在物流市场上，随着宏观预期修复、消费韧性延续以及网购与即时零售持续增长，叠加国补政策延续并优化，第三方物流企业与国内电商企业的仓储需求有望保持稳健。数据显示，2025年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税高标仓新增供应约487万平方米，创历史新高。而非保税物流仓储净吸纳量累计约260万平方米，较2024年同比增长，继续处于全国领先水平。国内电商、即时零售企业及第三方物流企业已成为市场的主要租赁来源。同时，受全球战略布局调整影响，部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎，增量需求相对放缓。在企业普遍强化成本管控、租赁市场整体承压的环境下，大型租户持续优化仓储网络，通过整合多城市仓配资源、集中布局等方式降低综合履约成本、提升运营效率。

为加速新增空置面积去化，业主普遍下调租金报价并延长免租期；部分优质租户则利用市场窗口期优化租赁结构，通过由短租转为长租、重新议定租约条件等方式锁定更优成本。受供需关系变化及租户议价能力增强影响，2025年华南非保税物流仓储平均租金持续下行，且下半年跌幅进一步扩大；全年维度看，多数城市平均租金同比降幅超过10%。

2026年，供应端预计仍将维持高位。除惠州外，其余四城在2026年的新增供应预计均将超过100万平方米。部分短期新增供给偏大的子市场空置率仍可能继续上行。伴随新项目持续入市，新旧项目间竞争将进一步加剧，租金仍面临下调压力，续租议价空间或将扩大。

仲量联行研究部资深董事、物流地产研究负责人曾丽表示，华南非保税物流市场需求基础扎实，依托领先的消费活力、成熟的电商生态与高效协同的供应链体系，以电商和即时零售为代表的新兴消费业态正持续释放结构性仓储需求，为市场提供长期韧性支撑。

短期内，集中交付将持续对空置率与租金形成压力，但这也为租户提供了优化网络布局的战略窗口。长期来看，市场出清进程有望加快，推动租户以更低的综合成本完成仓储体系的提质增效。

广州酒店市场：

房价同比微降 出租率显著提升

而在酒店市场，同样将迎来供应高峰。2026年广州将迎来中高端及以上酒店的新开业小高峰，新增客房供给量预计达到约2621间，包括多家国际奢华品牌酒店，市场竞争预计将趋于激烈，尤其在新增项目集中的区域。业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。

数据显示，2025年前11个月，广州高端酒店平均房价同比微降2.7%至927元，但出租率显著提升5.2个百分点至73.0%，最终推动每间可售房收入（RevPAR）同比增长2.3%至677元，表现优于全国平均水平。供应端，2025年全年中高端及以上新增客房1091间，为市场注入新活力。

展望2026年，仲量联行酒店及旅游地产事业部相关负责人杜依认为，广州酒店市场将迎来新一轮发展机遇与挑战。积极因素在于，持续向好的入境游及国内大交通网络（机场、高铁）客流增长，将继续为酒店需求提供基本盘。然而，市场焦点将集中于新增供给的压力。

尽管面临供给压力，市场仍存在结构性亮点。过去3年，全国范围内酒店资产在大宗交易中的占比逐年提升，随着2026年基础设施公募REITs试点扩展至酒店领域，这为优质酒店资产提供新的资本运作与退出渠道，增强长期投资吸引力。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴

广州日报新花城编辑：杨维玲