如果商品房存在质量问题，不符合交付条件，在修复交付前，物业公司能向业主索要物业费吗？这不，广东有购房者就因为房子存在漏水，以及墙体有裂痕问题，拒绝办理房屋的收楼手续，结果被小区的物业告上法院，要求交纳物业服务费及公摊电费。法院会支持吗？

近日，广东省高院公布了这起案件判决结果。法院指出，业主以商品房存在质量问题为由，拒绝办理收楼手续，即商品房未交付买受人，物业费由建设单位交纳，物业公司无权向业主主张交付前的物业费用。

2020年4月29日，买受人郑某、吴某与出卖人某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买某花园2401房。合同约定，若查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等情况，由该房地产开发有限公司按照有关工程的产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

当郑某、吴某在办理收房查验时，发现该房屋的墙体、地面及天花板漏水、墙体有裂痕且未修复，遂拒绝办理该房屋的收楼手续，并拒缴案涉物业服务费。该小区物业服务公司（某城市服务有限公司）遂诉至法院，要求郑某、吴某交纳物业服务费及公摊电费。

湛江市霞山区人民法院生效判决认为，涉案2401房存在地板、墙体有裂缝，外墙渗水等质量问题，不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付条件，且由于开发商未就上述质量问题进行修复，故郑某、吴某至今未办理房屋交付手续。根据《广东省物业管理条例》规定，由于2401房尚未实际交付，故某城市服务有限公司诉求郑某、吴某缴交涉案物业服务费及公摊电费缺乏理据，判决驳回某城市服务有限公司的诉讼请求。

未接房是否需缴纳物业费？在物业管理纠纷中，这是业主与物业服务公司争议的焦点问题。根据《广东省物业管理条例》的规定，尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用应当由建设单位承担。

本案中，开发商交付的房屋不符合约定的交付标准，业主拒绝收房理由正当，故业主有权拒交物业费。本案驳回物业服务公司的诉讼请求，依法维护了业主合法权益，也促使物业服务公司积极协调开发商对业主房屋质量问题进行修复，推动物业行业规范有序发展。

法官说法：让责任回归本位是办好民生案件的根本遵循

近年来，法院受理物业服务公司诉请业主缴纳物业费的案件数量呈上升趋势，尤以业主因开发商交付房屋不符合交付条件进而拒缴物业费的案件为甚。

经办法官分析，此类物业合同纠纷多发的原因主要有两点：一是开发商未能全面履行购房合同义务，交付的房屋不符合验收标准，常出现墙体渗水、屋顶漏水、墙壁裂缝、电梯故障运行不稳定、存在安全隐患等问题，加剧了业主与物业服务公司间的矛盾。二是前期物业服务公司是开发商引进的，与开发商多有一衣带水的关系，而物业服务公司对上述问题的解决缺乏主动服务意识，未能积极主动协助业主联系开发商，跟进处理解决问题。

本案中，业主郑某、吴某因开发商交付的房屋不符合约定的交付标准，严重影响居住、使用，而拒绝接收房屋，合法合情合理。面对房屋质量问题，郑某、吴某向开发商主张维修交付未果，其合法权益已遭受现实侵害。若仅以开发商通知业主查验、交收房屋的日期来区分物业费缴纳的时间点，一方面不符合《广东省物业管理条例》规定，另一方面加重了郑某、吴某的责任负担，减轻了开发商的违约责任，更弱化了物业公司管理维护职责，明显导致权利义务不对等，进一步损害了郑某、吴某的合法权益，不利于矛盾纠纷的实质化解。

法官提醒，物业服务公司服务着广大业主，在服务中如果仅以欠费结果“一刀切”，不深究导致欠费的深层次原因，必然会激化双方之间的矛盾，不利于和谐社区建设，也不利于服务水平的提升。因此，物业服务公司只有秉持解决问题的初衷，以服务质量赢得业主的信赖，才能从源头避免此类纠纷。

文/广州日报新花城记者：章程 通讯员：粤法宣
图/广州日报新花城记者：莫伟浓　
广州日报新花城编辑：李琳