近日，记者获悉，备受关注的广州荔湾区鹤园小区正依据广州市城镇危旧房改造新政，推进3栋危旧房原拆原建，其中一栋已于7月上旬封顶，后期完成竣工验收手续后，预计明年可以入住，另外两栋正在开展搬迁安置工作，年内施工。

这3栋危旧楼是广州荔湾首个危旧楼原拆原建案例，并与鹤园小区老旧小区微改造统筹推进，这也是广州中心城区首个危旧房原拆原建进入落地施工阶段的案例。

◆背景：2019年鹤园小区微改造已提上议程，原拆原建与老旧小区微改造统筹推进

2024年7月，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合印发《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（简称“危旧房办法”），推进城市更新落地实施。政策“助攻”之下，一年来，广州出现多个原拆原建“拆除翻建”等案例，如已从危房变新房的花都新华街道集群街2号楼、近日获核发规划许可证的全市首个老城区连片式危旧房改造试点项目“黉桥·小石集”。荔湾鹤园小区三栋危旧房则是广州中心城区首个危旧房原拆原建进入落地施工阶段的案例。

提起鹤园小区，广州人并不陌生，它是广船原职工宿舍区，是一处老旧小区，分布着52栋居民楼，有近23%属砖混结构旧房，于20世纪50年代到2000年左右建设，尤其是中区，最早修建的一批红砖“工字楼”有60余年楼龄。该小区部分建筑由于年久失修，存在结构安全隐患、排水管网老化、公共服务缺失等突出问题，小区也面临公共活动空间、停车设施不足，基础设施陈旧等民生痛点。

此次进行原拆原建的为中五巷1-7号、西十巷1-4号、西十一巷1-5号。根据危旧房办法，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”。中五巷1-7号在2024年4月被鉴定为D级，已拆除重建，并于今年7月7日封顶，后期完成竣工验收手续后，预计明年可以入住。西十巷1-4号、西十一巷1-5号正开展搬迁安置工作，计划在8月进行鉴定，年内施工。

中五巷1-7号原状

西十巷1-4号现状

西十一巷1-5号现状

记者获悉，通过原拆原建，上述危旧房将由砖混结构改造为框架结构，提升房屋安全等级，同时彻底解决房屋漏水、通风采光不佳等一系列问题，将公共厨厕改为各户独用厨厕，增设阳台增强房屋通风采光性，预留电梯井，有效改善居住环境。

尽管改造依据的是一年前印发的危旧房办法，但其实早在2019年，鹤园小区的微改造就被提上议程。荔湾区住房建设园林局更新科科长邢励斌介绍，最早在广船地块旧厂更新改造时，广州市政府就提出以广州造船厂有限公司（下称“广船”）为实施主体，对鹤园小区进行微改造，方案需经荔湾区政府审定和批复。2019年，荔湾区推进广船鹤园小区微改造时，将其与广船旧厂改造相结合，由广船收储公开出让地块的竞得者广州瑞凌实业发展有限公司接受广船委托，承担小区微改造实施责任并出资改造，相关资金优先用于解决居民改造需求强烈的问题，补齐公共服务短板、根除危旧房安全隐患，同时解决项目资金需求大、难以完全通过财政性资金和居民自筹解决的困难。2021年，该小区在公共安全领域暴露短板弱项，荔湾区便进一步调整优化改造方案，推进全覆盖入户意愿调查，成立共同缔造委员会，听取居民改造意愿和迫切需求。

“2021年下半年，我们列出60项微改造事项，挨家挨户征求意见，完成入户2527户，改造同意率达99.3%，并梳理分析了居民最迫切希望改造的10项内容，优先纳入改造方案。其中明确对中五巷1-7号、西十巷1-4号、西十一巷1-5号进行原拆原建，消除结构安全隐患，优化户型，增设独立厨房和卫生间；公共部分则开展老旧小区微改造，一体化构建宜居、美丽、韧性、智慧的社区。”邢励斌表示，调整后的改造方案最后在2023年4月经荔湾区政府审定批复，并于2023年7月启动。小区将增设2400平方米邻里中心，满足老年人照料中心、党群服务中心等公共服务功能，实现生活服务“一站式”覆盖；增设170个地下停车位，化解停车难矛盾；建设智慧社区，以智慧化手段提升基层治理水平。

2024年广州市印发危旧房办法、推进城市更新，荔湾区在推进鹤园小区微改造的过程中，结合广州市关于老旧小区微改造和危旧房原拆原建的相关政策实施，探索“两个统筹”：

统筹旧城改造和旧厂改造。针对项目资金需求较大，难以完全通过财政性资金和居民自筹解决的困难，荔湾区积极探索社会资本参与途径，通过广船旧厂改造收储出让地块，反哺小区微改造和原拆原建。

统筹原拆原建和老旧小区微改造。荔湾区率先探索“老旧小区微改造+危旧房原拆原建”联动模式，统一编制项目实施方案，根据居民意愿和房屋鉴定情况，合理划分拆除新建、翻新装修的楼栋，明确公共部分微改造内容，同步改善居住质量和小区整体品质，一体推动完整社区、韧性社区、智慧社区等建设。

鹤园小区已经能看到部分微改造成果。

◆难点：业主仅一个、“90%同意”并非难关，难在搬迁安置和重新设计

不少同城其他原拆原建案例，因多元产权状况常常面临“90%同意难”。根据危旧房办法要求，“多产权人的城镇危旧房需经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后，方可启动改造”“项目设计方案及实施方案经不低于90％的房屋使用安全责任人依法表决同意后，方可开展下一步工作”。不少案例中，这两条规定让原拆原建止步于启动之前或实施之前。

但在鹤园小区，三栋危旧楼只有唯一一个业主方——广船，这意味着广船的同意即实现了“100%同意”，开局阻力不大。“广船方面主要基于两方面的考虑同意推进‘微改造和原拆原建’，一是为了提升小区整体居住环境，打造广船文化的传承；二是响应区政府的批复，对年代久远的楼宇进行拆除复建，提升房屋结构安全性能。”广船公司资产运营部经理卢志强表示。

然而，推进也并非想象得那么顺利。鹤园小区所在的白鹤洞街道经济发展办公室负责人侯舒婉介绍，住户、租户大都是广船的老职工，无论是从广船与老职工的住房约定、情感联系上考虑，还是基于“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，都必须充分尊重他们的意愿。

有些住户、租户习惯了过往的生活方式，对改造不了解、也不愿意了解。“工作人员上门介绍项目时，得反反复复做讲解，说明拆除重建的原因以及改造后的好处。比如，‘这三栋危旧楼宇年代久远，有漏水、墙砖风化等毛病，部分户型的厨房卫生间是公用的，从卫生安全和舒适度来说都比较差。重新改造后，建筑面积、层高不变，但户型会重新合理规划，每户都有独立的厨卫，楼栋的内外观以及私密性、安全性、卫生，都会有显著提升，有效改善人居环境，让街坊住得更舒适’。”侯舒婉说，另外，要等原来的住户搬迁后，才能对楼栋实施下一步工作，有些居民尤其是年纪偏大的居民住习惯了、不喜欢折腾，不太愿意搬，这需要街道会联合社区居委会争取居民同意，在物业的配合下将居民搬出安置。“我们会逐家逐户上门，摸排他们的安置意愿，在居民全部同意搬迁后才实施下一步。”侯舒婉告诉记者，率先开拆的中五巷1-7号居民均被就近安置在鹤园小区其他楼宇。

西十一巷1-5号内部已十分陈旧。

如何在60多年的老楼里做出适应新时代人性化居住需求的设计，也是项目推进中的一大难点。卢志强一一列举楼宇现状：砖墙已到使用年限、风化严重，手一抹就脱粉，严重影响结构安全；户型也不合理，部分需要共用厨房、厕所，非常不人性化；楼道潮湿、楼梯狭窄，存在消防安全隐患，且采光和通风性能差，很多房间没有单独开窗；排污管道老化，20世纪80年代更换了镀锌钢管，取代最初的瓦管，但到现在又过了30多年，镀锌钢管使用功能退化；“三线”附着在墙体上，既影响美观，又因强弱电混在一起，存在安全隐患……“原来的房型采光和通风都差，复建时要保证每个户型、每个房间都能开窗，同时还要优化使用性能，使得人性化程度大幅提升，这是非常考验设计的。”卢志强说，重建后，楼宇结构安全隐患消除，配套设施也会升级，居住条件显著改善。

◆居民：在鹤园小区居住40余年，期待居住条件越来越好

中五巷1-7号居民梁剑臻是广船子弟，1954年起他的父亲就在广船工作，1979年梁剑臻搬入鹤园小区，住的是始建于1955年的老楼。“以前老房子又破又小，根本住不下一家人，而且通风差，厨房和厕所还不在房子里。”他告诉记者，6年前他搬到了中五巷，2024年响应搬迁搬到了同小区安置房源，尽管也是老楼，但在他眼里已是改善住房条件，“房子大一点了，能把90多岁的老母亲接到一起住，而且能晒到阳光。”

梁剑臻说，多年来，因为经济条件有限，以及这里的生活越来越便利，他没有动过要搬走的念头。“以前出行要坐渡船，后来有了19路公交车、鹤洞大桥，现在旁边有地铁，买菜也便宜，生活成本低，退休后越住越舒服。邻里之间也都熟，方便得很。让我搬远了，我还不愿意呢。”他说。

得知楼宇要拆除重建，梁剑臻有过担心：“其他小区有微改造的先例，我们很早就知道鹤园小区也要微改造，也在公司公示栏看到了方案，但就是怕‘雷声大雨点小’，说好要搞的事最后不落实。现在看，改造是按规划来的，担心就少了。”他说，以前房子太破，都不敢叫亲戚朋友来家里，老人下楼也不方便，现在房子要建新的，肯定会越来越好。

作为楼里为数不多的后生，钟芸在中五巷红砖房里居住了5年。“刚搬进来的时候，我想不到，一套房子里没有厕所有厨房，去公共走廊上厕所得先把衣服穿好，红砖碰一碰就掉灰，还会漏水……在广州，这样的红砖房已经很难找到了吧。”她细数在这里生活的种种不便。“但邻里关系特别好！”钟芸说，有一年中秋节，街坊一起在楼底下“煲蜡”，把这种中秋习俗变成了一种集体活动，令她印象深刻。钟芸说，搬迁之前，大家既不舍又满怀期待，她的邻居还特地用手机拍照留念，说“这是他出生的地方”。“现在我们被安置到了鹤园小区一栋电梯楼里，居住条件大大改善。住了五年，肯定期待变化，但是搬家太麻烦，不想再搬回去了。在哪里都是租房子，只要住得舒服就行。”她表示。

文/广州日报新花城记者：吴多 实习生：田雪桐
图/广州日报全媒体记者：吴多、邱伟荣 实习生：田雪桐
视频/广州日报新花城记者：吴多、邱伟荣 实习生：田雪桐
广州日报新花城编辑：时秀芙