每年的3、4月份，被称为房地产市场的“小阳春”。今年，东莞楼市迎来了“小阳春”吗？根据中原地产研究院、东莞合富等发布的第一季度东莞房地产市场分析报告，虽然住宅供应同比下降明显，但一、二手房成交量同比上涨，二手房成交量更是一手房的2.3倍。

截至三月底，东莞一手住宅潜在供应量为485.7万㎡，环比增加4.5%，潜在供应规模略有扩大。其中，凤岗、东城、厚街潜在供应量领先，未来新房供应集中，竞争也将更激烈，且区域分布不均现象仍然存在。

住宅和商住用地供应相对不足

今年第一季度，东莞共成交18宗地块，其中1宗商住用地，2宗商服用地。华润以12.3亿元竞得滨海湾商住用地。这是2024年以来（2024年四季度出让地块为安置回迁房地块，非普通商住地）首宗成功出让的商住用地。滨海湾商住地靠近热盘滨海润府，加上滨海润府接近尾盘，且本宗地块起拍价比较合理，因此两家房企竞拍29轮后由华润拿下。有业内人士称，这反映出部分房企信心有所上升。

数据显示，一季度东莞市商住用地供应8.3万㎡，与历史同期相比处于较低水平，供应规模相对较小。成交8.3万㎡，与供应面积相等，实现了供需平衡，表现为商住用地市场在有供应的情况下，消化能力仍强。东莞合富分析认为，2025年，东莞市土地供应以产业用地为主导，兼顾公共服务，不同片区根据定位进行差异化土地配置，但住宅和商住用地供应相对不足，影响住房供应规模和商住项目开发量，或对房地产市场产生一定影响。

具体到住宅用地供应，东莞中心城区需求旺盛，供地时间跨度大且分散。今年，东莞住宅用地供应计划涉及城区、滨海湾、临深片区、东部片区，总量为23.09万㎡，共6宗，其中城区就有3宗。供应时间从1月到11月均有，时间跨度大且分散，有助于稳定市场预期，避免土地集中入市造成市场波动。同时，房企在资金安排、土地获取、项目规划、开发节奏等方面也可以灵活应对。

商服用地方面，今年计划总供应面积为10.74万㎡，整体供应规模不算大，主要集中在城区、滨海湾和临深片区等对商服用地有持续需求、商业配套建设需求大、商业发展机遇多的重点片区。

住宅成交量环比大降同比小升

据中原地产研究院监测数据显示，今年第一季度，东莞住宅供应约26万㎡，创历史同期新低，环比下降38%，同比下降43%；住宅成交38万㎡，创历史同期次新低，环比下降47%，但同比小幅上升1%。住宅销量向城区和临深片区相对应的核心地段优质盘和特惠优质盘倾斜。

中原地产研究院分析认为，一季度住宅供需规模大幅萎缩，整体低位运行，主要原因有三点。一是在售项目数量减少、尾盘增多，部分活跃盘余货不足或结构性缺货，局部供求失衡；二是二手房挂牌量明显上升，抛压依然较大，持续分流客户；三是万科、华润等个别品牌房企项目涨价或结构性缺货，成交放缓。

据中原地产研究院对全市在售100多个项目监测显示，一季度东莞市场整体来访量环比同比均明显下滑，认购量环比大幅腰斩，同比小幅下滑6%，主要由于部分尾盘售罄，保利、中海等个盘封盘，市场在售项目减少，以及部分热盘结构性缺货、涨价等，市场整体活跃度下滑，但同时冷热分化显著。从月度走势看，1月份受春节影响，观望氛围重，市场低迷；2月份春节后，宏观政策释放利好信号、一线城市热度带动、部分房企达成共识以价换量等多重因素作用下，楼市“小阳春”提前来到；3月份，部分项目优惠力度减弱，局部供应不足，人气及认购量逐步回落。

从楼盘销售情况来看，前三个月松山湖的松湖润成交面积1.79万㎡，位居第一 ；其次是东城的光大天骄国际，成交面积1.65万㎡；排在第三的是塘厦的金众柏悦公馆，成交面积1.47万㎡。

二手房连续两年好于新房市场

二手房方面，监测数据显示，一季度东莞二手住宅过户量7009套，环比下降22%，同比上升42%，二手房过户量是一手房成交量2.3倍，连续两年好于新房市场。南城作为核心区域，成交量同比增长60%；部分偏远或配套薄弱区域，成交相对冷清，仍需时间调整。

业内人士表示，由于二手次新房持续增加，客户选择更多，业主抛压更大，叠加一、二手房价差明显，因此二手房过户量保持高位；同时，不少热销新房进入尾盘，部分需求流入二手市场。

合富研究院分析称，一季度二手房成交规模逼近2023年同期高位水平，其中3月同比增长超5成，环比大增8成，喜迎“小阳春”行情。东莞二手房市场真正回归交投活跃、量增价稳的局面，带动更多存量房流通，最终将实现“卖旧换新”的良性循环，目前二手房价格止跌回稳仍是关键。

中小房企市场或被挤压

值得关注的是，今年第一季度，东莞住宅开工面积为63.3万㎡，相比2024年同期有所上升，增长了11.3万㎡。但与2011—2016年期间的开工量相比，仍处于较低水平。东莞合富认为，市场整体仍未恢复到以往的活跃程度。

合富大数据显示，今年1月，东莞住宅开工面积仅1.2万㎡，处于较低水平；2月上升至6.8万㎡；3月大幅增长至55.3万㎡，成为拉动一季度开工面积增长的主要力量。开发商在一季度末加大了开工力度，是房企对市场需求预期有所改善的表现。

截至三月底，东莞一手住宅潜在供应量为485.7万㎡，环比增加4.5%，潜在供应规模略有扩大。区域分布方面，头部区域集中，凤岗、东城、厚街潜在供应量领先，均超40万㎡。未来，东莞的新房供应集中，竞争也将更激烈，梯度差异明显，区域分布不均现象仍然存在。

东莞合富认为，万科和保利在东莞房地产市场储备量大，凭借品牌、资金及运营优势，积极布局土地储备和项目开发，市场影响力强。而中小房企在土地获取、项目开发上受限，市场份额会被挤压。

文/广州日报新花城记者：李直建

受访者供图
广州日报新花城编辑：霍泽凯