当一个社区出现“老年病”，楼栋开始面临管道堵塞、外墙脱落、水电老化等各种各样的问题，对生活的影响日渐加剧，而街坊邻里想要维护却又缺失物业管理、没有维修基金时，还有什么其他办法？不少街坊试过各种办法，最终发现，能解决问题的办法并不多。

各管各家、小修小补，“根治不了房子老了背后的病根”，“只会越修越烦”；

去找街道居委反馈吧，可街道居委没这责任，也不是工程队，没办法解决问题；

若以侥幸之心对待，想着等着等着，这问题会“自己消失”，更是不可能的事。

与此同时，需要面对这些问题的街坊邻里，越来越多。记者观察发现，近年来，不少地方在三四十年甚至更久前建设的居民楼已经进入了“老年期”，遇上各种各样的“老年病”。然而，没有物管和维修基金、产权结构复杂，当问题交织在一起，社区更新更是难落地。

而在广州最早的商品房区域——江南中街，这里的街道、社工和街坊邻里共同开启了一场全新的社区治理试验。

这场试验，或许值得多方思考和借鉴。

丨又一次，众筹！

"我们的楼可能都有六十多年楼龄了，但水管还是第一次换！"

10月中旬，广州市海珠区江南中街江宝社区的深巷里，一栋住着四十多户老街坊的四层筒子楼突然热闹了起来。这个建于上世纪60年代，毛病丛生却没人管的筒子楼，又一次靠着街坊长达一年时间的众筹，动了一次“小手术”——更换数十年没换过、早已生锈邋遢的主水管。

当天，是该旧水管改造工程项目的验收日。颇有意思的是，出钱的主角不是街道居委，而验收主体也不是街道居委以及政府部门。当天，看着从主水管流出的水无异色，街坊纷纷叫好。而街坊代表陈振炎亦在多方见证下，签下了楼栋一楼主水管改造工程验收单。

那一刻，街坊成了主角。也是那一天，困扰当地住户至少一年多时间的水管失修问题，终于得到了解决。

不过，大家自豪的其实不仅仅是问题得到解决，而是又一次验证——公众可以解决公共问题。

陈振炎和一众街坊验收水管改造项目。

实际上，很多城市的老城区都有不少建于上世纪的老房屋。这些老房屋本身并不是问题，但由于在建设的那个年代，物业管理制度以及房地产市场尚未成熟，不少老房屋随着时间流逝，逐渐变成了“自管房”，既没有物业，也吸引不了物业入驻，更组不起规章繁杂的业委会。

但就像人老了身体会有老年病一样，房子一样在老了后会有各种老化问题。

但这些老旧房子的问题，往往更加显性，而且没人管。这时，街坊邻里还能怎么办？

陈振炎告诉记者，实际上，自管也可以。“我们原来是单位宿舍，后来单位对房屋的管理撤了出来，虽然还会象征性收一些物业费，但费用不多，都花在了日常小修小补，比如更换楼梯灯泡、请清洁工定期打扫公共区域等等，但老房子的公共问题，其实远远不止这些。”陈振炎说。

他还记得，楼里“第一次”大规模凑钱是因为化粪池严重堵塞，臭味和污水外溢，越来越多人受异味困扰。当时居民们主动商量：随喜乐捐，集钱请工人来通渠、清掏化粪池。那次筹款完成后，楼道里贴出了每户份额分摊清单，而剩余部分就留在公用账上，以备下次紧急维修。

每一次公众推动社区更新，都会有一个街坊动议人。另一位街坊林超民则告诉记者，另一次是2020年，当时楼门口台阶及巷子路面不平整，又一次动用了众筹形式，主动找到此前负责管账的热心住户，将上次保留的少量资金和新筹到的资金合并，又把路面、水道做了一次加固。

“每一次我们都是先征得大家同意，然后按照各自的能力出钱，不作强制要求。大家都是要生活的，这么久住在这了，没有谁亏了谁赚了的说法。”陈振炎说，“水管更换是我在2023年发起动议的，当时水管年久失修，而且大面积锈蚀、水压极低，所以我们再次发动大家。”

发现问题、征集共识、寻找施工队、预计费用、众筹资金……实际上，找专业施工队和出改造报价表都不是问题，但怎么筹够钱才是最难的。传统农村众筹随喜乐捐的方式，解决了囚徒困境，但不够金额，却又是个问题。而“党建引领，善治微光”专项计划发挥了巨大作用。

在今年，这栋筒子楼的水管改造计划通过了“党建引领，善治微光”专项计划的评审，获得了总预算30%的资助，同时引入社工协助动议者管理和推进。最终，该项目获得项目资助管道、水泥等材料费2076元整，而街坊们众筹了4844元，半年的努力后，他们终于成功更换水管。

不过，在这一次“众筹+配资”的新模式探索后，有街坊也表示了新期待——“我们是不是也可以探索‘政府配资，居民自掏腰包自拆自建’的新模式，对这栋筒子楼做一个更大的手术？”一街坊表示，“我们看到花都也有居民在政府资助下自拆自建同等高新楼，我们可以吗？”

筒子楼走廊堆满了水桶。

该街坊表示，这栋老宿舍楼依然保留着单位宿舍时代的格局：屋内面积普遍不大，不过二十左右平方米，多户人家共用一个厕所。楼道里随处可见塑料水桶以防断水。老人起夜要走到走廊尽头，很是吃力，“如果政府配资，我们每户按平方米掏钱重建，其实可以解决更多的问题。”

六十年代建的筒子楼。

丨他们，都在自筹！

探索自拆自建的新模式，是部分街坊的新年新期待。

而从横向看，不仅是上述筒子楼在探索街坊共治的模式。广州市启创社会工作服务中心社区治理服务主任林琳告诉记者，“江南中是广州最早的商品房区域，很多房子有三四十年历史，面临着老旧房屋的共性问题，但也是这里，探索了四十多个街坊共治的成功案例。”

很多时候，问题是相通的，这些老房子物业管理缺失、无维修基金、产权复杂、基础设施老化严重，水管老化、外墙剥落、天台渗水是常见的问题。与此同时，不是每个小区，都有上述筒子楼共治维修的传统，更多时候，大家都在面对着囚徒困境和搭便车等实际问题。

老城区里，旧楼林立，社区更新需求日益显现。

首先，在谁该“买单”的问题上，共识是需要培养的。

一位社区工作者透露，在这些老旧小区里，一栋楼里可能混合了私房、公房和单位房产，住户构成有老街坊，有年轻人，有自住户，也有租户，当中，有的人认为问题应该由政府解决；有的人注重产权和责任划分；有的人说这事不在自己房子里发生，所以就不该自己出钱。

现实中，就有人因自家住一楼，室内容易被返水或潮湿，得频繁地出资维修；楼上住户却认为“对我没什么影响”，可以缓一缓，结果会出现“一楼为不受淹而自掏腰包买单，楼上住户则袖手旁观”的情况。久而久之，一楼的住户也心生抱怨，不再愿意当那个“冤大头”。

怎么引导大家形成社区共治的意识，成了最大的挑战。

而街道居委常常被视为管理者。从街坊的角度看，管理者让大家一起出钱，很难信服。

让街坊自发推动一个工程，本身并不是易事。

不过，哪怕形成了共治共识，松散的居民如何共治也是问题。

以修水管为例，当居民发起动议，这个人可能需要先请自来水公司上门查看，又找工程队报价，然后再挨家挨户收集签名，不但要奔走于各家各户解释、筹款，还要对接施工队、盯进度、管账目，要思考万一项目卡在了中间怎么办，一旦出了任何疏漏，很可能被邻里指责。

这个过程里，最让人头痛的是，有些住户不在或坚决不同意，这时又怎么办？

所以，更多老旧楼面临的现实是，没有人具备专业知识，也很难找到精力和积极性都足够的“带头人”。每次提到公共事务，往往没人愿意牵头。大多数居民只是习惯在突发或问题严重时，才跑到居委会“反馈”，希望管理者能直接出面处理，一想到自己管事就不敢管了。

此外，有的楼栋整体修缮，即便众筹资金，对有的家庭来说，也是不小的开支。

兜底困难家庭实在掏不出钱来，又可以怎么办？

街道所做的不仅仅是配资，而是联动专业人士，拆解流程，让有志于推动社区更新的街坊可以迅速“上手”。

上述筒子楼改造过程所对接的“党建引领，善治微光”专项计划，正是江南中街在去年开启的一项社区共治创新探索，希望通过社会创新，破解社区共治的难题。

首先是要“真金实银”配捐，街坊可以自主设定项目的配捐。

针对谁来“买单”的问题，他们一方面引入协作者角色，调配社区专业资源进行科普，另一方面，运用党建服务群众专项经费，拎出一笔公共资金“配资”，对居民率先提出的自发可行的社区建设方案按比例资助，先到先得，鼓励大家自下而上动起来，同时减少筹款压力。

每年30万元经费，对居民自发的维修项目给予30%的资助，单个项目最高可获得2万元支持……这对于成本说大不大、说小不小的社区更新维修而言，可谓“真金白银”。

有了这一启动资金支持，推动排污管道更换、楼道消防设施维修、外墙瓷砖加固等，都小了很多的筹款压力。

每一个老房屋，都有不一样，但又相似的问题等待公众参与回应。

不过，只有资金撬动，也远远不够。在现实的社区共治中，居民和管理者之间，彼此都缺了“协作者”的角色，告诉自下而上的动议和治理乃至执行可以怎么做，“手把手教”，协助推动共治过程中的卡点，不是把制度交给街坊自己琢磨，而是帮助街坊顺畅地使用制度。

谁来做这个事，发挥协作的角色？江南中街选择了额外购买社工专业服务。

一位社区工作者表示，社工的角色很特殊，不同于传统社区工作者给人的"管理者"印象，他们在社区更新中作为外部专业者，能给到街坊更多的“中立”“客观”印象，作为非利益相关者可以更好地梳理协调各方关系，并在一些沟通和行动卡点上，提供社工专业办法助力。

在公共参与缺乏实践基础的环境中，由社工说出“我们一起共建这个社区”，比管理者更有说服力。

与此同时，街道也打破了条块管理的社区治理模式，在社区更新方面充分调动了党建办、纪工委、财务、公服办、城管科、执法一队、执法二队、综治办进行赋能和配合，调配律师资源，在大家卡在谁该出钱的问题时进行科普，解释物权法，澄清各方的权责，法理上达成共识。

而在街坊自发行动参与共治层面，在街道、社工多方赋能下，大家也找到了接地气的行动方案。

“我们在社区共治方面有很多框架方法，但很多议事、筹资方法其实忽略了基层的可行性，太复杂的，反而是对普通街坊积极性的一种消耗。”一位社区工作者透露，这个项目最显著的特点是建立了"三人以上代表制"的善治先锋制度，分为工程、财务、外联，均由街坊来担任。

在江南中街，很多地方都可以看到这样的海报。

社区街坊不仅仅是住在一个地方的被管理者，更是各有专业技能的社会人。

而如何激活社区街坊各展其能，是重构社区关系的关键。

一位社工说，在一个善治先锋队伍里，“一个最好是有工程相关经验，一个通常是受到邻里信任的老街坊，还有一个有财会经验”，这时，大家一起把复杂事情简单化、步骤化，大家才会觉得共治是可能的，而目前，江南中街已经有40多支善治先锋队伍自筹治理社区公共问题。

令一位启创社工负责人印象深刻的是，“我们不久前参加了‘党建引领，善治微光’专项计划的总结活动，一位街坊告诉我们，正是因为这一种探索，以及当中协作角色的支持，让我们感受到政策并不是冷冰冰的，大家一起把自己的社区变得更好，是有可能实现的事情。”

值得关注的是，记者深入采访发现，江南中街之所以可以能推动街坊共治推动社区更新，激活自下而上的力量，很大程度源于其“灵活性”——无论是财务管理、走账流程，还是筹资方式，或是行动主体，大家基于目标而去推动而非基于流程推动，不繁杂，有目标反而激发了活力。

“在公共性还在培养的阶段，我们很难按照社区更新众筹100%出资率，按设立多方共管资金账户来去要求每一个社区行动者，这是需要从简单到复杂的培育过程，如果街道的配捐对街坊吹毛求疵就会本末倒置，导致大家再不敢尝试，这是这场社会创新的关键所在。”一公益人表示。

值得关注的是，要推动社区更新100%公众众筹，户户同意户户出钱是一个绝对理想状态，而要推动这一点，关键不在街坊，而是法律落实。虽然物权法清晰地规定，业主对于公共部位负有维修责任，但还需明确的激励与责任机制惩罚，让大家意识到，“搭便车”是会有代价的。

与此同时，如何链接更多元的资金来源，填补兜底困难群体在参与社区共治过程中的资金缺口，以及在未来如何填补聘请协作者的专业成本，也是一个亟需考虑的问题。一位社工表示，“今年江南中街便结合这一项目做社区慈善基金的筹款，希望填补前者的缺口，而后者仍需支持。”

丨街道如何也能“向下负责”，值得思考

社区更新，仍在一个漫长的探索路上，但大家至少看到了改变的可行性，甚至也慢慢意识到自身权利与责任，这个过程中真正学到怎样去集体协商和共识决策。值得关注的是，在这个项目能不能复制推广方面，街道的理念和态度，尤为关键。

记者观察发现，近年来，江南中街道将人民建议征集贯穿街道各项工作的全过程中，助力街道进行基础设施“微改造”、党建实事“微创投”和城市更新项目，在市委社会工作部的指导下，将群众“金点子”转化为解决问题的“金钥匙”，逐步探索出具有当地特色的人民建议征集转化之路。

其中，“善治微光”和“善治先锋”项目就是江南中街党工委落实党建引领基层治理，为居民提供的“麦克风”。拿起这只“麦克风”，人民建议征集就不再只是群众面向政府部门的单向呼吁，群众们也可以走上街道搭起的“自治舞台”，一起面对问题，解决问题。

这些“善治先锋”往往在老旧楼宇公共设施破损，急需维修时挺身而出，牵头联系全楼住户，解决楼宇的问题。而“善治微光”微创投平台则是为居民修缮公共设施提供部分维修资金和社工帮助的兜底平台。如今，该项目已撬动詹民集资58.1万元，街道补贴22.5万元，惠及36栋2055户。

不仅如此，在政府牵头主导的“微改造”领域，江南中街也开启了自下而上的探索。更早前，2022年，青凤社区在街道指导下开展“容貌品质培育提升”项目，社区没有按照以往的常规做法，将项目设计完全交给设计公司，而是单独抽出调研经费，转交给和居民更加熟悉的社区社工，请他们开展居民需求调研，并调整设计方案，反复打磨设计稿。

此外，江南中街积极延伸人民建议征集触角：线下层面在全街布设30个人民建议征集点，今年以来举办50余场街道领导-居民座谈会，通过一系列实际措施，挖掘回应一系列社区真实议题。其中，合力帮扶囤积障碍老人项目也是继续引入专业力量回应了社区特别议题，它不一定在社区工作的常规年度工作清单里，但大家愿意投入资源。

有专业人士表示，实际上，江南中街所展现的社区共治活力，一定程度源于“自下而上设置议题的能力”，街道的工作可以跳出“指标的框架”，自下而上设置社区工作目标；此外，在引入专业力量方面，有意识地购买专业人才资源开展服务，街道社区不再是直接服务提供者，而是资源链接者。这些都是社区共治活力背后的关键源泉。

上述专业人士表示，当一个街道和社区可以实现上述两点的意识转变以及实际投入，一个社区的活力，便会悄然显现。

政协委员说：

长期关注社区治理以及社区无障碍改造的广州市政协委员郑子殷表示，广州城市建设起步早，老旧小区更是不少，社区老化与居民生活需求之间会产生越来越多的落差。此前，围绕长者友好社区建设，郑子殷委员提出改善老年人“悬空的晚年”，促成 1927户长者辅助包完成微改造、304栋公共空教间加装扶手。但在他看来，这个只是一个阶段性的成果。

社区更新是一个动态过程，如何通过“政府补一点”撬动聚合民生“微力量”，撬动基层“大治理”，建立社区自主更新的长效机制值得多方思考。而社区不能等着“免费的资源”送上门。“免费的资源”一般有资助周期，对资助范围有所限制。郑子殷指出，街坊提出的议题往往迫切而小众，“往往等不起”，“你不知道这么个性化的工作能否被纳入其中，或者人家有没有充足资金做多一件事”。

理论上，应该居民出一点、政府补一点、企业让一点、慈善捐一点，但当发现社区痛点或公共服务新需求，一个街坊如何发起动议？这个问题才是关键所在。郑子殷分析道，“因此，居民首先需要一个指引，说明如何在发现了一个社区公共需求后发起讨论，具体到找什么人、怎么找。同时，改变国内部分基层治理实践中存在的‘对上负责’的认知偏差，要主动寻找‘社区想议的事’。”

郑子殷建议，社区未来应引入专业协作者长期开展社区公共教育，并作为社区伙伴而非伙计推动多方协作，并建立社区建设发展的资源清单，并明确相关使用指引和咨询方式，让大家能用起来，也敢用起来，至于公共性的培养，“由牵头人或协作者每年拿出一部分资源作为配套资金，鼓励先自筹先申请，鼓励大家‘先吃螃蟹’，边实践，边培育社区公共性”。

广州日报新花城民生频道出品

文/广州日报新花城记者：苏赞、杨欣 通讯员：穗社宣

图/广州日报新花城记者：苏俊杰

广州日报新花城编辑：林琳