康志敏从事物业管理已经有20多年时间，是一名资深物业管理经理。他表示，业主拖欠物业管理费的行为发生以后，物业管理公司能采取应对的手段非常有限。物业管理公司无权禁止不缴物业费的业主进入小区，通常也不会选择成本高昂的诉讼程序。所以，一些物业管理公司在各项服务中就会降低标准，有多少钱，办多少事。所以，部分小区物业服务质量低，业主物业服务费缴费率低也是一个问题。

“有些业主说，我买了房子之后一直没在里面住，凭什么要交费？实际上，业主无论在小区内居住与否，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。”康志敏表示，民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

康志敏

康志敏表示，除了对物业服务企业的服务质量不满意外，还有很多业主是因为邻里纠纷没有得到及时解决而迁怒于物业管理公司，尤其是随着业主居住的楼盘“年龄”渐长，因为房屋设施老化和邻里相处而产生纠纷的概率也大大提升，这类邻里纠纷如果不能化解，不少业主就会拒缴物业管理费表达不满。“这种情况物业管理公司也很头疼。”康志敏说，最常见的情况就是楼上楼下的漏水纠纷，看似小事，实则是大事。

之前他做物业经理时就遇到过这样的一个案例。楼下的业主房屋屋顶漏水，墙壁发霉、掉渣，业主认为是楼上住户的厕所漏水所致，但楼上的业主认为，他们最近几年从未对厕所进行过翻修改造，他们家厕所也干燥、无异味，因此坚决否认是他们家的原因导致的漏水。当楼下业主要求楼上业主将厕所挖开排查漏水原因时，楼上业主也拒绝，因为这会导致他们家的马桶几天不能用，并且开挖后家里会变得乱糟糟的。双方业主僵持了半年时间都没有解决。物业公司先后上门协调了四次，组织双方商讨解决方案，但每次都谈不拢。最后，楼下业主认为物业公司没有尽到责任，没有要求楼上住户配合对漏水位置进行翻修，进而不交物业管理费。后来，经过多次沟通，业主的态度才有所松动。

文/广州日报新花城记者：肖欢欢、周伟良实习生：熊子枫

图/广州日报新花城记者：肖欢欢 、周伟良实习生：熊子枫

视频/广州日报新花城记者：肖欢欢、周伟良 实习生：熊子枫

广州日报新花城编辑：蔡凌跃