物业费与广大市民息息相关，而在生活中经常会出现一些业主以各种理由不交物业费的情况。比如，有的业主认为所在小区的物业公司“不作为”，服务质量差；有的业主认为自己的房屋质量存在问题，向物业公司寻求帮助对方却无动于衷；有的业主表示自己的邻居存在违建行为，但物业公司对此并没有制止……那么，业主遇到这类情况是否就可以拒缴物业费？物业费收缴该如何规范？近日，本报邀请了广东省物业管理协会专家、物业公司代表以及业主代表、社区律师等参与“街坊议事厅”，共同聚焦物业费这个市民关心的热点话题，也为广州市和谐社区建设出谋划策。

精细化管理可也让物业公司赢得业主的青睐

房屋质量、邻里纠纷、物业服务水平……

住户拒缴物业费原因多样

贺栩模是广东省物业管理协会党支部书记，也是广州珠光物业管理有限公司总经理。他表示，业主拒缴物业费的原因多种多样，其中“房屋质量问题”占据首位。比如，有些业主家中房屋出现墙壁开裂、漏水、排污管破损漏水等问题，但发现物业公司的服务质量没有达到预期，这时业主就会觉得物业服务公司不作为，从而拒缴物业费。

“我也是一名业主，有时我在小区里面也深刻感受到物业管理服务在很多方面还做得不到位，需要提升的地方还有很多。所以每当有小区业主拒缴物业费时，我的第一反应是听取对方的心声，看他的诉求点在哪里，争取先把问题解决了。”贺栩模说，多数情况下，只要业主的诉求得到及时有效回应，基本上都会按时缴纳物业费。

贺栩模坦言，物业公司和业主通常在某些合同条款的理解方面存在偏差。以“制止、劝阻违建”为例，物业公司没有执法权，只能去现场询问提醒，并将情况报给业委会和相关执法部门，但有的业主就会认为物业公司管理不尽责，而物业公司则认为自己已经履行了合同义务，这也是纠纷的起因之一。

贺栩模

还有的小区业主会以“物业合同已经过期”为由拒交物业费。但依据法律规定，在物业合同到期的情况下，业委会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订新的合同。倘若未续签合同，但原物业公司持续在小区提供服务，业主们也未表示反对，那么双方就构成了事实上的合同关系，因此这也不能成为不交物业费的理由。

康平从事物业管理行业已经有20多年，是一名资深的物业管理经理。他表示，除了对物业服务企业的服务质量不满意外，还有很多业主是因为邻里纠纷没有得到及时调解而迁怒于物业公司，尤其是随着业主居住的楼盘“年龄”渐长，因房屋设施老化和邻里相处而产生纠纷的概率也随之提升，这类纠纷如果不能化解，有的业主就会通过拒缴物业费来表达不满。

康平表示，最常见的情况就是房屋漏水纠纷。他此前在海珠区某小区担任物业经理时，小区内一位六旬老人林伯家中房屋墙壁开裂，并长期存在漏水情况。“我当时是物业经理，他找到我的时候我也很无奈，因为楼上的住户否认自家问题导致漏水，始终不同意把自家地板挖开检查。”因为问题迟迟未能解决，林伯认为物业公司没有尽到责任，一气之下拒缴物业费长达10年之久。物业公司日常除了督促老人缴费外，还找来律师为其宣讲法律知识，经过多方开导，物业公司与老人才就缴费达成一致。

康平还经历过一个案例，某小区一位住户因为在家养狗，日常不仅产生噪声，该住户每天牵着狗从楼道经过时，小狗有时会有大便残留在楼道处或一楼的地面上，楼道内不时有狗毛和异味残留。这让邻居们意见很大，认为该住户养狗对他们的生活带来了影响，要求物业公司前去敦促对方规范养狗。但该住户对此也有抵触情绪，认为自己有在家养狗的权利。双方多次协商都未能成功。最终，楼下不少住户据此认为物业公司不作为而拒缴物业费。

康平

业内人士：

业主拒缴物业费 最终可能导致“两败俱伤”

贺栩模介绍，以广州为例，中小型物业企业的物业费收缴率大约有8成，服务质量高的物业企业缴费率能达到9成以上。“也有极个别物业服务企业，因服务水平低、业主满意度低，缴费率也比较低。”

贺栩模表示，即便一个小区只有20%的业主不缴物业费，对于物业公司来说也是一件很头疼的事。“一旦有30%以上的业主不交物业费，物业公司就会出现经营困难，这也会导致物业公司的服务质量下降，所以通过拒缴物业费解决物业公司服务不到位的问题不是最佳办法，最终也可能会损害住户自身利益。”

贺栩模分析，一旦物业公司资金紧张，其工作积极性和服务质量就会随之下降，形成恶性循环，甚至可能导致物业公司难以为继选择撤离，届时留下的将是一个“烂摊子”。“对此，其他物业公司往往望而却步，即便愿意接手进驻也可能提出物业费涨价或更严格的合同条款，这对小区居民的生活环境和房屋质量保障都是不利的。”

康平则表示，业主拖欠物业费的行为发生后，物业公司能采取的办法并不多。“物业公司无权拒绝不缴物业费的业主进入小区，且通常也不会选择成本高昂的诉讼程序。所以一旦业主拒缴物业费，一些物业公司在各项服务中就会降低标准，有多少钱办多少事。部分小区的物业服务质量低，跟物业费缴费率低也有一定关系。”

“这些年，市内因为物业费缴费率低而导致物业公司干不下去的案例也不少。这对业主和物业公司来说其实是‘双输’。”贺栩模表示，通常来说物业费包括：物业服务人员的工资、社会保险；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。“不缴纳物业费除了有可能产生滞纳金外，业主还可能面临法院的起诉，尽管如此，物业公司通常不愿意和业主对簿公堂，还是希望和业主和平协商来解决物业费问题。”

业主代表李超

业主代表：

提升物业服务水平 方能让业主“回心转意”

来自越秀区的业主代表李超告诉记者，他所在小区也有业主不交物业费，而“物业公司服务太差”是住户们拒缴物业费最常见的原因。“在和谐共居的愿景下，小区良好的公共设施、高效的管理服务是每位业主的期盼。但却常有业主因公共设施损坏未及时修复、安保措施不到位导致财物损失，甚至楼栋电梯坏了导致业主步行上下楼等情况发生，有些物业公司“不作为，只收费”的工作态度也引来业主质疑，部分业主因此拒缴物业费，作为对物业公司管理水平不满意的“抗议”。

李超坦言，和小区业主打交道最多的就是物业公司，时间长了两者之间难免出现一些“磕磕碰碰”。“当业主拒缴物业费时，物业公司首先应反思自己的服务质量存在哪些不足，需要如何改进。通过提升服务质量让业主‘回心转意’才是最好的出路。”他说。

社区法律顾问：

拒缴物业费或影响征信 物业公司与业主应相互包容

广东法海律师事务所主任唐红炬也是一名社区法律顾问，每年都会参与调解数十起关于物业费方面的纠纷。他表示，

《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”该条款明确了业主按时交纳物业费的法定义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

因此，一般只有物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵时，业主拒缴物业费的抗辩理由才能成立。“如果业主提供证据证明物业公司提供的服务有重大瑕疵并经法院认定，那业主拒缴物业费的理由成立，拒缴不构成违约；如果物业公司基本履行了管理服务的义务，但在某些方面确有较大瑕疵，法院一般会根据物业公司未尽职责的具体情况酌情减免业主支付物业费，在此情况下，业主补交所欠物业费时一般无须支付滞纳金。”

唐红炬认为，如果物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务，即使工作存在一定瑕疵，业主也不能以此为由拒缴物业费，因为物业服务具有连续性、复杂性，即使物业公司在某些方面做得不好，但其也为业主提供了必要的服务。“法院在判决时往往会综合考虑双方的责任和过错程度并酌情减免物业费，而非全额免除。”

他提醒，根据民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。“业主如果长时间拒缴物业费，且经过法院判决仍不予执行，那么法院会将业主的这一行为纳入征信系统，成为失信被执行人。”

唐红炬表示，总体上来说，物业服务企业与业主应相互包容。物业公司应尽心为业主提供服务，履行好合同义务，规范管理，当业主认为服务不到位时，应积极与物业公司沟通，物业公司应积极采纳业主合理的建议，不断提升整体服务水平。

文/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：熊子枫

图/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：熊子枫

视频/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：熊子枫

广州日报·新花城编辑 蔡凌跃