老楼加装电梯不仅可以解决居民出行问题，还能显著提升生活质量。不过，电梯竣工后，其使用管理、维护保养、故障检修等问题却让不少老楼居民有些闹心。“电梯安装好了，可未来几年甚至几十年的维护工作找谁做？怎么做？”不少居民发出这样的疑问。

记者调查发现，随着电梯使用年限逐步增加，旧楼加装电梯的后续管理事项已非常迫切，目前仍存在后续管理责任不明确、加装电梯维护资金筹集渠道不通畅等问题，有的加装电梯甚至因为后期管理跟不上一度“停摆”。业内人士建议，应尽快出台加装电梯维护资金的筹集和使用指引，对加装电梯进行“全生命周期”管理。

电梯加装后如何管理，街坊们很关注。

管使用权限：

电梯建成1年 仍有未缴费住户“蹭便梯”

在越秀区文德路某老旧小区，电梯建成后住户们遭遇了这样的烦心事：加装电梯前持反对意见、也未缴费的个别住户，如今却想着免费“蹭”电梯。

据了解，该小区楼龄超过40年，其新加建的电梯于2023年7月正式投入使用。根据楼层不同，当时每户分摊费用从4000元到10000元不等，但有4位住户一直不肯缴费。物业管理公司多次催促这4位住户缴纳电梯费用，但一直未能成功。

“当初建电梯时他们不肯缴费，建成后又想免费使用电梯。”该小区物业管理公司林女士表示。无奈之下，经过该小区其他住户商议，对电梯采取刷卡使用方式，没有缴费的住户不予发卡，以此倒逼这部分住户缴费。

但不少住户表示，这样做实际上还是给已经缴费的住户带来一些不便。比如，有时家中来亲戚了，没有电梯卡上不了楼，就需要主人下去接；有时叫外卖或者快递，派送员要送到家门口也不方便。“这也是没有办法的办法，电梯建好后如何管理的确是个问题。后续电梯如果坏了还需要重新筹集维修费用。对这部分费用，那些蹭电梯的住户到底要不要缴？”住户王小姐表示。

社区干部向记者介绍电梯加装的相关情况

管日常维护：

维修资金凑不齐 电梯“一年一检”变“多年一检”

林女士介绍，该小区电梯投入使用已有1年多，而后续维保问题已迫在眉睫。“电梯每年需要维护保养，后续还有维修费用产生，但很多住户不支持再交纳一笔钱用于电梯维修。理由是当初在加装电梯时已经缴纳了一次费用。但因为该小区是老旧小区，没有物业维修资金，一旦电梯出现故障，维修费用就没有着落。一旦电梯工程质保期结束，电梯管理就会处于“空档期”，一旦电梯坏了，物业管理公司只能临时找住户们筹集资金。

对于林女士提到的筹资维护问题，新港中路某小区物业管理公司的马经理也深有体会。“老旧小区加装后的电梯的确处于无人管理状态，只有到了电梯坏了，才能发动业主共同凑钱来维修。”马经理表示，加装后的电梯管理责任不清，原因在于：一、部分小区的产权关系较为复杂，无物业管理方的电梯运行后，个别房屋发生买卖，新旧业主之间对电梯的使用意向不一致，导致电梯责任主体难以落实；二、由于电梯加装后未纳入小区物业管理范围，物业管理方不愿意配合电梯后续管理；三、楼栋高低层住户之间难以达成共识，业主间对电梯具体维护管养方式的意向不一致，导致出现电梯维保期满后无人维护的情况，存在较大的管理风险。

海珠区某小区的物业经理康平也表示，小区加装的多部电梯一般委托给专业的电梯管理公司进行集中管养，但很多老旧小区在加装电梯时没有电梯维修备用金，加上个别住户在电梯立项报建之初就因影响采光等原因持反对意见，对于后续的维护费用筹集更加不支持，住户意见不一很难筹集到足额维修资金。他介绍，一部电梯的维护每年大约需要5000元，但由于不少老旧小区筹集不到这部分资金，电梯也从“一年一检”变成“多年一检”甚至“多年未检”。“我们公司曾接手过一个老旧小区，电梯建成八年了都没请人进行过检查，后来该电梯经常出现很大的噪声，甚至停在某楼层下不来，我们才发动住户筹集了电梯维修备用金。”

旧楼加装电梯加强管理，可以让街坊们出行更便利

管应急分工

电梯不时故障“停摆”维修不及时住户疲于爬楼梯

康平表示，现在很多小区电梯没有固定的值班人员，更没有24小时专人值守，一旦发生设备故障，尤其出现人员被困的紧急情况时，无法第一时间实行救援，容易引发安全事故。“因为电梯属于特种设备，物业管理公司也不懂维保，必须请外面的公司来。”

他坦言，部分老旧小区电梯的管养实际上只能靠部分热心住户推动。而电梯的使用管理涉及业主、业委会、物业管理公司、维保单位等多个主体，一旦对电梯管养责任分工不明确，后续管理跟不上，甚至会导致电梯出现“停摆”的情况。

文德北路某小区加装的电梯就时常出现单梯甚至双梯同时“停摆”的情况。该小区物业管理公司人员介绍，每次电梯出现故障，师傅排除并修复故障有时需要一整天，还需要更换零件，加上之前该小区没有收齐电梯维修资金，电梯修理往往要持续数日。在电梯“罢工”那段时间，住户们只好爬楼梯上楼。对于那些住在高楼层的住户来说，每天爬楼梯上下班可谓“苦不堪言”。

海珠区下田巷1号小区几年前加装了电梯，当时只按户收集了电梯建设费，对于电梯后期维护费用则没有筹集。梁姨是该小区的一位热心住户，她介绍，该小区没有物业公司管理，只能由几个热心居民来操心电梯后期管理。“有一次电梯出现故障，并且伴有噪声，我发动住户们筹集维修资金，前后花了一周，资金到位后才找到外面的公司对电梯进行检修，最终将故障排除。所以最好能有一个方案，大家共同出资建立一个加装电梯的维修基金，把资金放在公共账户里面备用。”梁姨说。

业内人士：

建议出台维护管理资金使用指引

对加装电梯实行“全生命周期”管理

广东省物业管理协会党支部书记贺栩模表示，新电梯的保修期一般是一年。很多老旧小区新建的电梯已经“服役”10年以上，逐步进入故障维修的高峰期。但有的小区没有物业维修资金，也没有电梯维修资金筹集办法，导致部分加装电梯处于“脱管”状态。“部分小区业主和物业管理公司签订了电梯托管协议，有的物业管理公司找有资质的电梯公司来进行托管，有的物业管理公司则不愿意接手这个烫手山芋，让住户自管。”

他建议，相关部门应尽快出台加装电梯维护管理资金的筹集标准和办法，对加装电梯的后期运维实行“全生命周期”管理。

长期进行社区调解工作的广东穗恒律师事务所林淑菁律师告诉记者，针对当前加装电梯的后续管理难题，建议推广电梯集中托管模式，避免电梯因为缺乏管理而出现停运的情况。

林淑菁介绍，2023年5月5日，由国家市场监管总局颁布的第74号令《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》正式实施，其中规定“属于共有产权的电梯，共有人须委托物业服务企业、维护保养单位或者专业公司等市场主体管理电梯”，还指出在2023年5月5日前以共有人名义办理电梯安装告知或使用登记手续的电梯，必须在一年过渡期（即2024年5月5日）前委托相关单位管理电梯。

她表示，相关部门可加强对托管的指引，协调组织各业主代表与承接托管业务的机构沟通对接，通过建立提供有关专业物业、维管服务企业的资质库，引入集中采购的方式，发挥行业协会组织作用，参照现行房产交易模式提供加梯后续维护管养的规范合同示范文本，在已加梯房屋的买卖合同中约定新业主须承担电梯维护费用的有关条款，对业主与物业服务企业、维护保养单位或专业公司的权责进行约束，为居民参与电梯日常管理提供便利。“其中，如未委托相关单位管理，原加梯牵头人又因某些原因产生变动的，经自荐或推荐并根据业主协商意见，建议在电梯所在地街道监督下通过投票产生新的牵头人。”

林淑菁也建议，应加快制定完善加装电梯维护管理资金的使用指引。“加装电梯所有权人可以委托本小区物业服务企业开设加装电梯维护管理资金账户，加装电梯所有权人也可以自行开设加装电梯管理经费账户，并实施日常管理。”

文/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：区子晴

图/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：区子晴

视频/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：区子晴

广州日报新花城编辑：蔡凌跃