2024第五届广州国际智慧物业博览会（以下简称物博会）9月11日起在广州保利世贸博览馆正式开幕。本届物博会展览面积2.2万平方米，设置了物业品牌、老旧小区改造、智慧科技、机器人、物业管理服务、绿化园林等12大主题展区，聚集了400多家优质参展商，连续推出12场专题论坛活动，吸引来自全国各地300多个行业主管单位、行业（商）协会、物业企业到场参展，也成为国内物业管理行业的一次盛会。从物业管理到城市服务，本次物博会紧扣行业脉搏，赋能行业高质量发展。在今天举行的“新质高标促发展 服务行业共奋进”广州市物业管理协会专场分论坛暨颁奖典礼上，《2024年广州市物业管理行业发展报告》（以下简称《报告》）也正式发布。中指研究院华南分院总经理华南城市研究会副会长张化学在论坛上发布《报告》，并就广州市物业管理行业发展现状和前景进行了分析。

张化学分析广州物业管理行业发展现状

《报告》指出，城市服务是近几年物业行业的热门赛道，跟传统物业管理业务相似，尤其清洁、绿化养护、垃圾清运等市政环卫服务，主要是服务空间的升维，由社区物业管理演变为城市服务甚至城市运营。随着全国环卫市场化的逐步推进，物业服务企业的参与程度越来越高，已在市政环卫领域占据一定市场份额。据公开数据统计，截至 2023年末，就全国环卫市场而言,城区市场化率增至77%农村市场化率增至64%，全域市场化率增至59%，尚未开展环卫市场化改革的区县仅剩514个，不足总量(2862个区县)的两成(18%)。目前，百强物业管理企业主要抢占市政环卫市场，头部企业开始布局智慧城市运营、城市综合治理等领域。

广州物业服务费均价2.77元/平方米/月

广州市作为广东省的省会城市，其经济地位和重要性不言而喻。先进制造业和高技术制造业投资的增长，也表明广州市在推动产业升级和技术创新方面取得了积极进展。同时，广州市在固定资产投资方面也表现稳健，其中房地产开发投资和工业投资均实现了增长，这反映出广州市在基础设施建设和产业布局上的持续投入。广州市不仅在广东省内具有举足轻重的经济地位，其经济活力、产业布局和发展潜力也对整个国家的经济发展起到了重要的推动作用。随着粤港澳大湾区战略的深入实施，广州市的区域引领作用和辐射能力预计将进一步增强。

在物业公司管理规模方面，广州物业公司总管理面积约4.17亿平方米，以住宅业态为主。

作为中国南部的主要城市和经济中心，广州市拥有庞大的人口基础和持续发展的城市建设。在这种背景下，广州市物业管理行业具有极大的市场潜力。截至2023年底，广州市共有 6000余个物业管理项目，其中住宅小区3400余个，总管理面积约为4.17亿平方米。住宅、办公、商业的服务面积分别占比约66%、14%、8%，还涉及学校、医院、园区等多种业态。

2024年广州物业服务满意度评分为74.0分，相较于2023年有所提升，增幅为0.5分。在当下复杂多变的环境和日趋激烈的市场竞争格局中，物业企业普遍认为高质量发展是实现长期发展的基石。因此，众多物业企业选择回归服务品质的本质，将聚焦服务细节作为核心战略。特别在粤港澳大湾区，领先的物业企业更加重视有质量的增长，秉持长期主义的发展理念，通过构建可实施的标准化体系，从服务流程、作业规范、客观考评等多个维度全面推动项目管理的标准化，以确保企业运营的规范性和高效性，进而实现客户满意度的持续提升。

在物业价格指数方面，广州物业服务均价2.77元/平方米/月。低价项目拉扯服务均价，提价仍需对症下药物业服务的费用一直以来都是行业内关注的焦点，一方面主管部门对于行业内服务收费的关注体现其对民生的关切;另一方面物业服务费用是物业服务企业营收的基础，是经营的核心;再者，物业服务费用更是业主最关心的内容，收费的高低、服务的质量和业主的预期紧密相连。但由于沟通的滞后和宣传的误导，物业管理收费依据一直不够明朗。十多年来，很多社区物业费经常“十年一价”，这种境况值得深思。虽然，从商业的角度来看，以低价吸引人无可厚非，但这种价格战只会给整个行业带来利润的急剧下降和风险的陡然增加,现阶段，伴随人民生活水平的不断提高，消费升级的趋势也越发明显，物业服务的质量和形式也有待改变。

随着社会环境的变化而不断丰富。物业管理行业的服务供给质量不断提升，企业营运成本也不断提高，要实现“质价相符”，相应的物业服务费合理的增长才符合社会发展现实。广州作为一线城市，但是目前仍存在部分物业服务企业在物业收费方面显著低于政府指导价格，因此广州市物业费一直在一线城市中处于低位。

物业费缴费率高但调价困难

从物业管理费的收缴情况来看，广州物业管理费整体收缴率尚可但物业费上调难。从数据来看，低价物业小区主要集中在几个调研区县，整体收缴率均值大于85%。番禺区和黄埔区的收缴率较高，但表现出较大的差异性。对于服务品质好、服务意识强的低价社区，业主缴纳物业费积极性相对较高，这侧面反映了服务质量的重要性。

虽然收缴率总体情况令人满意，但调价却困难重重。长期的低收入让物业企业陷入了被动控制成本的窘境，上调物业费一直是低价类小区物业企业的诉求。根据现有物业费浮动方面的情况看。多数小区进行过物业费上涨，但幅度很小甚至失败，造成调节困难的原因在于以下几点:

第一，低价类小区中的楼龄普遍偏高，业主的年龄也趋于偏中老年。多数小区属于老旧项目、解困房、房改房项目等，业主年龄偏大，对高品质服务的需求量不高。因此，在这些小区中，业主可能不太愿意接受物业费上调的计划。

第二，福利分房或企业住房的业主享受福利性待遇，难以接受物业费上涨。对于业主来说，福利性待遇意味着收费低，这也导致了物业部门与业主之间的理念冲突，从而影响了物业的整体工作安排。业主对于福利的过度理解，对于物业费本身也存在着较多的看法，因此在物业费上涨后，会提出较多的反对意见。

第三，沟通问题一直困扰着业主和物业公司双方。从现有情况来看，业委会数量少或存在感低是造成沟通问题的主要因素。一方面，物业费的调价需要业主深度参与，物业企业计划调价时需要与业主及时沟通，公示并取得大部分业主同意后方能进行调价工作。而部分小区因为业委会换届或是人员调度等原因，无法有效地统筹居民意见或搭建物业企业与业主的沟通渠道,造成信息不对等,更有甚者会使业主产生敌对情绪。另外，对于没有业委会的小区，物业公司在与业主的直接沟通过程中容易引起业主的反感，造成对立局面，导致价格上调无法进行。

第四，对服务品质的满意程度才是决定物业费上调能否成功的关键因素。通过小区业主问卷调查结果的分析，样本中业主对于目前小区的服务内容及服务水平总体是满意的。目前小区物业服务内容包括小区安全、清洁卫生、绿化养护、公共设施维修、车辆管理、物业管家、信息沟通、家居装修及其他服务。发现满意度与物业费及服务质量成正相关。但是当业主对小区的某一项短板服务产生意见时，将严重影响物业费上调的成功率。

文/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：孙静芬

图/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：孙静芬

视频/广州日报新花城记者：肖欢欢 实习生：孙静芬

广州日报新花城编辑：蔡凌跃