越秀区将围绕高潜力低效用地展开城市更新，打造六大产业片区——广州火车站片区、历史城区片区、东山片区、麓湖片区、环市东－黄花岗片区、五羊片区。

7月25日，记者了解到，《越秀区高质量城市更新专项规划（2023—2035年）》（征求意见稿）（以下简称规划）正公开征求意见。规划梳理指出，越秀区的高潜力低效用地主要分布在广州火车站地区、珠江西段、环市东、登峰、五羊、寺右等地。

现状：

5条城中村改造或用“依法征收、净地出让”模式

越秀区当前开展的城市更新项目主要涵盖4大类：老旧小区改造，旧城改造，旧村改造，历史街区活化。在旧城改造领域，南洋电器厂及周边更新改造项目进入征收攻坚阶段，有序开展旧厂房区域建设，越秀区同步谋划环市东、五羊新城等片区更新改造，形成谋划一批、储备一批、实施一批的良好局面。

在城中村改造领域，越秀区内含6片旧村图斑，其中杨箕村已完成全面改造。2019年以来，越秀区启动了瑶台、登峰、西坑、寺右、农林等5个村的全面改造前期工作，不同程度完成了改造意愿表决、基础数据调查、方案编制等工作。

2022年底以来，越秀区以“拆、治、兴”并举、“一村一策”为原则，再次全面研究推动5个村的更新改造工作。这5个城中村均属于未招商、未批方案项目，按照市关于推进城中村改造的要求，原则上按照“依法征收、净地出让”模式实施。瑶台村已按照全面改造模式推进；寺右村、登峰村、农林村和西坑村结合实际有序开展前期谋划。

难点：

保护限制多，产业地块规模小，用地破碎

根据规划，当前越秀区城市更新工作存在诸多难点。其中，城市更新建设项目受到历史文化保护要求和限高制约，相应区域全面改造项目推进困难。

全区49.2%的三旧图斑位于各类历史文化保护线内。全区限高面积约占全域面积的46%，限高区域内的三旧图斑共6.22平方公里，占图斑总量的50.7%。

越秀区产业地块规模偏小，产业高质量发展空间载体规模受限。全区产业用地在全区建设用地总量中占比仅15.82%，居住、公服用地占比之和超过50%。区内产业孵化平台、产业园区数量少，现状以商贸批发、科技信息、医疗健康产业为主，能级偏低。

用地方面，现状用地破碎、权属复杂制约低效土地成片连片活化利用，用地用房政策协调有待探索创新。目前越秀区特殊用地数量较多、分布较散，一定程度上影响更新改造地块成片连片实施。资金方面，越秀区城市更新项目资金来源较为单一，以市、区财政为主，较少社会资本介入，改造费用多由公共财政承担，区财政压力较大，可持续性不足。

规划：

六大产业片区依托低效用地提供发展载体

规划结合保留价值、发展潜力、改造难易，综合评定低效用地综合再开发价值，划定低效用地开发潜力等级。使用效益与开发潜力之间的落差越大，说明挖潜空间越大、地块越值得被再开发。

规划以此对更新价值进行排序分级，梳理出应当在近期优先推进更新的160.2公顷高价值用地。记者留意到，高潜力低效用地主要分布在广州火车站地区、珠江西段、环市东、登峰、五羊、寺右等地。

规划提出，根据发展基础差异形成六大产业片区，依托不同类型低效用地，提供高质量发展载体。

·广州火车站片区443公顷，低效用地占186公顷，其中产业用地99公顷、生活用地51公顷、村庄用地36公顷，以流花展馆、广州越秀、国际会议中心、流花宾馆等会议会展设施为发展基础。

·历史城区片区891公顷，低效用地占172公顷，其中产业用地28公顷、生活用地144公顷，以北京路商业步行街、国家版权贸易基地（越秀）、书坊街、高第街、文德路文化街等为发展基础。

·东山片区791公顷，低效用地占86公顷，其中产业用地11公顷、生活用地75公顷，以中山医学院、中山大学第一附属医院、广东省科学院、广东省微生物研究所、广东省第二中医院、国家智慧健康养老示范基地为发展基础。

·麓湖片区481公顷，低效用地占157公顷，其中产业用地78公顷、生活用地50公顷、村庄用地29公顷，以超高清产业基地、文化创意中心、VR展览中心等为发展基础。

·环市东－黄花岗499公顷，低效用地占79公顷，其中产业用地25公顷、生活用地52公顷、村庄用地2公顷，以羊城同创汇、国家高新区黄花岗科技园、东山广场、广州世界贸易中心大厦、永福中心为发展基础。

·五羊片区256公顷，低效用地占65公顷，其中产业用地6公顷、生活用地52公顷、村庄用地7公顷，以五羊新城广场、五羊邨工业大厦、共和西农贸市场、富力东山新天地为发展基础。

产业：

广州火车站片区拟打造区域职能型总部

根据规划，六大片区围绕重点产业平台多点发展，创新低效用地活化路径，增加产业空间，构建差异化服务经济体系和科创产业发展骨架。在实施方式上，六大片区一区一策，涵盖“做地＋有机更新”“留改拆并举”“有机更新+微改”等多种路径。

广州火车站片区作为新商贸总部采用“做地＋有机更新”方式，优先启动土地整备，采用收储+微改+局部改造相结合方式，同步推进“金融+市场+财政”多渠道融资，融合商贸金融产业、高端会展商贸及大时尚产业等，打造区域职能型总部。

五羊片区作为国际商务区采用“留改拆并举”方式，开展分期征拆、滚动开发，首期出让地块的出让金用于反哺后续征拆安置与建设，逐步置换。以数字经济为核心驱动，智慧媒体为副核心，发展数字文创和未来城市两大延伸产业，并辅以其他各类专业服务业。

环市东－黄花岗作为中央活力区采用“有机更新+微改”方式，坚持应留尽留，重点开展修补、织补式更新。以南洋电器厂改造项目作为试点，分片区逐步推动有序改造，各片区资金平衡，分单元编制方案。聚焦贸易服务、金融创新、医养服务、科技人文特色。

历史城区片区作为商旅融合示范区采用“公有物业活化”方式，整体保护与区域统筹相结合，释放低效用地和空间，作为活化触媒，引入新功能，成为城市多样性的发动机和新企业的孵化器。

麓湖片区作为数字产业服务平台采用“统租+微改”方式，探索立体式功能混合，底层商办+上层居住，挖掘地下空间。发展 VR/AR 展演与体验中心、众创空间、创智社区等产业，激活白云山边老城活力。

东山片区作为生命健康产业创新区采用“低效楼宇改造”方式，结合城市更新盘活低效用地，改造低产楼宇，补全医疗产业链，重点打造粤港澳大湾区生命健康产业技术转化中心、广州市创新药物临床试验服务中心。

有意见这样提：

一、征集意见时间：2024年7月17日至2024年8月16日。

二、意见收集方式：

（一）通过广州市越秀区人民政府网站意见征集页面评论区留言。

（二）电子邮箱：yxqfwglj@gz.gov.cn　　

（三）邮寄地址：广州市越秀区吉祥路28号越秀房地产大厦，城市更新科（收），邮编：510030。社会公众提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系，并在信封上注明“《越秀区高质量城市更新专项规划（2023—2035年）》（征求意见稿）意见建议”。

文、图/广州日报新花城记者：李天研
广州日报新花城编辑：莫丽平