因市场持续调整,今年广州大宗交易市场整体表现平淡,上半年成交金额超20亿元,其中,写字楼物业占比超六成,但平淡行情中也出现不少新的变化。日前,CBRE世邦魏理仕发布了最新的研究数据,解析广州商业地产上半年状况与市场发展趋势。数据显示,写字楼市场主要以搬迁需求推动成交,租金继续下行。优质零售物业市场零售商扩张谨慎,业主积极招揽令租户议价空间进一步扩大。广州仓储物流市场空置率维持低位,除跨境电商以外的需求仍在缓慢复苏阶段。大宗交易市场的法拍成交增多,买家则见本地投资者较为活跃。
(写字楼市场租金继续下行。)
大宗交易:本地企业类买家占比最大
综合来看,今年广州大宗交易的投资市场成交较为平淡。世邦魏理仕的统计数据显示,2024年上半年共录得9宗交易,成交金额总计23.1亿元,同比减少80%。成交物业分布在天河、黄埔、荔湾、白云和海珠各区。
从投资者的类型来看,本地企业类买家占比最大,按成交宗数计算,占比55%,如本地银行购买金融城六层写字楼自用,琶洲和珠江新城也分别录得企业购入写字楼面积用作投资的成交。另外,两个村集体分别购置写字楼面积,是近年来较为罕见的买家类型。国资委平台公司保持活跃,上半年科学城集团通过司法拍卖竞得黄埔区的厂房项目。
2024年上半年大宗交易按物业类型分析(交易金额)
(数据来源:世邦魏理仕)
从成交物业类型来看,本地买家的购置行为推升了写字楼物业的占比,按成交金额算,达到63%。标的均为单层或多层的办公面积,单笔成交金额从1亿元到6亿元不等。工业厂房的成交占比达25%,较2023年的比例高出12个百分点,标的分布在黄埔区科学城板块和白云区。值得注意的是,从交易方式看,司法拍卖有增多的趋势,上半年按成交宗数算,占比已达三分之一。
世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示,受租赁市场基本面仍将走弱的预期影响,年内写字楼和零售物业的资本化率有走扩的趋势。预计下半年,物业持有方出于增加现金流的目的继续处置资产,可售物业或将增加。随着资产价格的进一步下调,买卖双方的期望价差有望收窄,促进成交。
零售物业市场:租户议价空间增大
从零售物业市场来看,2024年上半年,广州优质零售物业市场没有新增供应,受传统百货超市、教培及酒楼的收缩影响,年中广州全市空置水平为8.4%,与2023年底基本持平,但较一季度末上升了0.2个百分点。非核心商圈受教培业态调整的影响更为突出,第二季度空置率环比上升0.3个百分点至季末的9.1%。而核心商圈的空置率则于第二季度持平,维持在6.9%,天河路更低至1.5%。
从成交来看,特色餐饮表现积极,天河路零售业态更多样。上半年餐饮及零售业态新店铺成交占比分别为45%及39%。餐饮成交中45%的新店铺数量来自特色餐饮,茶饮咖啡甜点占比24%。而零售业态中,时尚服装品牌成交占比高达43%,以新旧品牌的更替为主。就区域而言,天河路商圈零售新店占比更高(49%),并且美妆护肤、珠宝配饰和电子产品及家电三个细分品类合共占比更高达46%,远高于全市29%的总体水平,显示天河路商圈零售业态更为丰富和多样。
值得关注的是,国外香水香薰品牌持续在天河路拓展。BYREDO Perfume、CREED和Bon Parfumeur Paris的广州首店都开设在了天河路。同时,区内还录得Alexander Wang,运动品牌HOKA以及Vivienne Westwood等国际知名零售品牌的进驻。另外,彩妆集合店重启广州核心区的拓店。经过2022年的门店调整后,部分彩妆集合店品牌于2023年获得单店业绩的回暖。2024年第二季度,广州录得WOW COLOUR在天河和海珠共三家门店的重新入驻。
除此以外,电子产品及家电类零售商的租赁活动转趋活跃,尤其青睐优质区位和运营商物业。这一部分来自于传统电子产品和智能家居品牌,如华为、小米和三星等,上半年主要录得在天河区的拓展。另一部分来自如科大讯飞和学而思等学习机品牌的扩张。
在餐饮方面,粤菜新店在特色餐饮业态的占比显著上升,其2024年上半年新店数量占特色餐饮全部新增门店的成交数量为39%,较2023年全年占比提升近11个百分点。茶餐厅、牛肉火锅、茶楼和顺德菜是扩张的主力。
从租金表现来看,一方面,当前知名零售商以提升单店业绩为主要目标,选址要求高及租金成本控制严格。另一方面,业主也面临着新能源车开店放缓,承租能力下降,以及教培、大餐及超市等大面积租户退租后,空置面积的快速去化问题。因此,商铺租金的可谈判空间仍在扩大。截至2024年第二季度末,广州优质零售物业首层租金报每日每平方米24.0元,较2023年末下跌1.2%,较2024年第一季度末下降1.0%。
对此,世邦魏理仕战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示,未来半年,广州有一个优质项目入市,共57000平方米。由于当前零售市场新旧租户的转换仍未结束,这一方面来自此前累积的调整需求的延时集中释放,另一方面也来自业主,尤其是核心区位业主调整租户组合,以提升总体租值及品牌组合吸引力的自发行为。因此短期来看,可租面积的增加将令租金承压。但对租户来看,此时也是品牌市区拓展乃至核心商圈开店的好时机,无论连锁品牌或者初创品牌都将受惠。
文、图/广州日报新花城记者:刘丽琴
广州日报新花城编辑:龙嘉丽