因市场持续调整，今年广州大宗交易市场整体表现平淡，上半年成交金额超20亿元，其中，写字楼物业占比超六成，但平淡行情中也出现不少新的变化。日前，CBRE世邦魏理仕发布了最新的研究数据，解析广州商业地产上半年状况与市场发展趋势。数据显示，写字楼市场主要以搬迁需求推动成交，租金继续下行。优质零售物业市场零售商扩张谨慎，业主积极招揽令租户议价空间进一步扩大。广州仓储物流市场空置率维持低位，除跨境电商以外的需求仍在缓慢复苏阶段。大宗交易市场的法拍成交增多，买家则见本地投资者较为活跃。

（写字楼市场租金继续下行。）

大宗交易：本地企业类买家占比最大

综合来看，今年广州大宗交易的投资市场成交较为平淡。世邦魏理仕的统计数据显示，2024年上半年共录得9宗交易，成交金额总计23.1亿元，同比减少80%。成交物业分布在天河、黄埔、荔湾、白云和海珠各区。

从投资者的类型来看，本地企业类买家占比最大，按成交宗数计算，占比55%，如本地银行购买金融城六层写字楼自用，琶洲和珠江新城也分别录得企业购入写字楼面积用作投资的成交。另外，两个村集体分别购置写字楼面积，是近年来较为罕见的买家类型。国资委平台公司保持活跃，上半年科学城集团通过司法拍卖竞得黄埔区的厂房项目。

2024年上半年大宗交易按物业类型分析（交易金额）

（数据来源：世邦魏理仕）

从成交物业类型来看，本地买家的购置行为推升了写字楼物业的占比，按成交金额算，达到63%。标的均为单层或多层的办公面积，单笔成交金额从1亿元到6亿元不等。工业厂房的成交占比达25%，较2023年的比例高出12个百分点，标的分布在黄埔区科学城板块和白云区。值得注意的是，从交易方式看，司法拍卖有增多的趋势，上半年按成交宗数算，占比已达三分之一。

世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示，受租赁市场基本面仍将走弱的预期影响，年内写字楼和零售物业的资本化率有走扩的趋势。预计下半年，物业持有方出于增加现金流的目的继续处置资产，可售物业或将增加。随着资产价格的进一步下调，买卖双方的期望价差有望收窄，促进成交。

零售物业市场：租户议价空间增大

从零售物业市场来看，2024年上半年，广州优质零售物业市场没有新增供应，受传统百货超市、教培及酒楼的收缩影响，年中广州全市空置水平为8.4%，与2023年底基本持平，但较一季度末上升了0.2个百分点。非核心商圈受教培业态调整的影响更为突出，第二季度空置率环比上升0.3个百分点至季末的9.1%。而核心商圈的空置率则于第二季度持平，维持在6.9%，天河路更低至1.5%。

从成交来看，特色餐饮表现积极，天河路零售业态更多样。上半年餐饮及零售业态新店铺成交占比分别为45%及39%。餐饮成交中45%的新店铺数量来自特色餐饮，茶饮咖啡甜点占比24%。而零售业态中，时尚服装品牌成交占比高达43%，以新旧品牌的更替为主。就区域而言，天河路商圈零售新店占比更高（49%），并且美妆护肤、珠宝配饰和电子产品及家电三个细分品类合共占比更高达46%，远高于全市29%的总体水平，显示天河路商圈零售业态更为丰富和多样。

值得关注的是，国外香水香薰品牌持续在天河路拓展。BYREDO Perfume、CREED和Bon Parfumeur Paris的广州首店都开设在了天河路。同时，区内还录得Alexander Wang，运动品牌HOKA以及Vivienne Westwood等国际知名零售品牌的进驻。另外，彩妆集合店重启广州核心区的拓店。经过2022年的门店调整后，部分彩妆集合店品牌于2023年获得单店业绩的回暖。2024年第二季度，广州录得WOW COLOUR在天河和海珠共三家门店的重新入驻。

除此以外，电子产品及家电类零售商的租赁活动转趋活跃，尤其青睐优质区位和运营商物业。这一部分来自于传统电子产品和智能家居品牌，如华为、小米和三星等，上半年主要录得在天河区的拓展。另一部分来自如科大讯飞和学而思等学习机品牌的扩张。

在餐饮方面，粤菜新店在特色餐饮业态的占比显著上升，其2024年上半年新店数量占特色餐饮全部新增门店的成交数量为39%，较2023年全年占比提升近11个百分点。茶餐厅、牛肉火锅、茶楼和顺德菜是扩张的主力。

从租金表现来看，一方面，当前知名零售商以提升单店业绩为主要目标，选址要求高及租金成本控制严格。另一方面，业主也面临着新能源车开店放缓，承租能力下降，以及教培、大餐及超市等大面积租户退租后，空置面积的快速去化问题。因此，商铺租金的可谈判空间仍在扩大。截至2024年第二季度末，广州优质零售物业首层租金报每日每平方米24.0元，较2023年末下跌1.2%，较2024年第一季度末下降1.0%。

对此，世邦魏理仕战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，未来半年，广州有一个优质项目入市，共57000平方米。由于当前零售市场新旧租户的转换仍未结束，这一方面来自此前累积的调整需求的延时集中释放，另一方面也来自业主，尤其是核心区位业主调整租户组合，以提升总体租值及品牌组合吸引力的自发行为。因此短期来看，可租面积的增加将令租金承压。但对租户来看，此时也是品牌市区拓展乃至核心商圈开店的好时机，无论连锁品牌或者初创品牌都将受惠。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴

广州日报新花城编辑：龙嘉丽