在经济处于结构调整的关键时期，随着企业积极进行办公租赁整合调整，广州写字楼市场呈现净吸纳量回升，空置率下降的局面。日前，第一太平戴维斯发布了最新市场研究数据。数据显示，截至第二季度末，传统核心商务区写字楼总存量为707.3万平方米，市场情绪仍谨慎，但供应入市暂缓利好存量去化，空置率由升转降。不过，中短期内，企业压减预算，控制成本的租赁需求将让写字楼物业资产表现整体承压。

（市场新增供应节奏放缓。）

数据显示，2024年上半年，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎两个新项目入市，且均于第一季度交付，合计带来12.7万平方米的供应面积。而第二季度以来，因无新项目交付，写字楼供应入市节奏暂缓。

从成交来看，上半年整体而言，市场租赁扩张情绪仍保持谨慎，以“降本增效”为导向的租赁活动占市场主导。期内，企业多以当前租户方市场契机积极进行办公租赁的调整，期望在更低的租金预算下寻找到更优的搬迁（升级）或整合机会，搬迁租赁占比超过五成。第二季度，随着数宗第一季度乃至更早季度在谈交易的相继落实，市场单季净吸纳量回升至3.9万平方米，约为一季度的4.9倍。得益于此，加之供应入市的暂缓，存量项目实现小幅去化，全市平均空置率也继一季度环比上升后再度环比回调0.5个百分点，于二季度末录得18.5%。

从市场需求来看，专业服务及信息技术行业需求表现最为稳健。其中在第二季度，以交易数量及累计交易面积计，在所有行业中，上述两个行业需求均居前两位，其数量及面积占比合计均达30%及以上。此外，金融、消费者服务、零售与贸易等行业成交表现亦较活跃。在当前的租户方市场下，降租仍是业主保持竞争力的主要策略。第二季度，租金指数延续下行趋势，环比下降1.4%、同比下降5.1%，平均租金录得人民币每平方米每月140.2元。

进入2024年第三季度，传统核心商务区预计有两个新项目入市，共带来9.1万平方米供应面积，推动市场总存量将环比再升1.3%。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，下半年，鉴于宏观环境的不确定性仍将在一定程度上给企业经营带来冲击，租户租赁情绪料延续谨慎。中短期内，“压减预算，控制成本”预将持续成为办公租约谈判中的重要议题。鉴于此，写字楼物业资产表现预计仍将整体承压。

零售商扩店速度放缓 逾半数新店源自餐饮品牌

而从零售市场来看，今年上半年，全市无购物中心开业，但因第二季度科学城商业广场停业升级调改，全市总存量回调至744.4万平方米。

第一季度，因存量项目小幅调改，多个项目入驻表现有所提升，但自第二季度以来，部分品牌因经营压力加剧撤店，加之个别项目因局部调改致少量铺位短暂空置。第二季度，净吸纳量由正转负，全市平均空置率亦随之环比微升0.1个百分点，至12.7%。

上半年，餐饮业态仍为需求主导，逾半数新店皆源自餐饮品牌。此外，得益于第一季度核心商圈优质项目的升级调改，时尚、配饰及化妆品业态录得多个新店开业，而随着第二季度调改进程的放缓，上述两业态新增需求占比环比下滑11个百分点。

上半年，鉴于消费市场增速放缓、零售商情绪普遍偏谨慎，业主谨慎调租以稳项目表现，大部分存量项目租金水平与去年下半年相若，但由于个别项目小幅降租，全市租金指数环比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。

第三季度，在仍无新购物中心入市的情况下，预计全市零售总存量预计维持在744.4万平方米。长远来看，得益于数个知名业主、零售运营商将于荔湾、番禺等子市场的布局，未来市场将陆续迎来优质中高端购物中心开业，这有望赋能市场的升级及品牌渗透度的提升。但短期而言，在消费市场扩张阶段性趋缓的背景下，零售商扩店速度放缓及项目运营瓶颈等问题对存量项目的入驻及租金表现的影响或将突显。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴

广州日报新花城编辑：龙嘉丽