近期广州楼市用“重磅利好”来形容一点也不为过：近两百个楼盘参加“以旧换新”活动，加快一手房去库存；广州首付新政终于落地，同步取消住房商业贷款利率下限，不仅降低了购房门槛，也大大减轻了供房压力。

记者从市场一线了解到，广州不少楼盘看楼人气回升。在多个政策利好下，换房置业买家从持币观望到付诸行动。

“5·28”楼市新政后，广州多个楼盘人气增加。

5·28新政后：

周末看房量与咨询量增加

贝壳数据显示，“5·28”楼市新政出台的首个周末，广州累计一手房看楼人数超过6000人，达近一个月来的峰值，掀起全城房地产市场带看量和咨询量的一波高峰。多家房企表示，周末看房量与咨询量显著增加。

记者在现场踩盘了解到，新政出台后，越秀地产旗下新盘的客户咨询量与来访量均有所上升，其中咨询量上升22%，成交量上升16%，改善型购房客户的咨询量提升最为明显，占比超5成。其中，越秀白云星汇城新政后3天接待量超121组，咨询量超306次。负责人表示，趁着新政利好，目前成交可以送61个月管理费。降首付后，首付20万起，月供5100元起，是很多刚需买家可以达到的门槛。

珠江花城负责人表示，“5·28”楼市新政发布当晚，更有买家连夜咨询、下定，珠江花城售楼部人气明显增加，有之前已看中珠江花城的客户赶到售楼部成交到凌晨，当晚超10套成交。而新政出台的首个周末，售楼部看楼人数激增，一个上午就来了百余人看房。

龙湖广州·御湖境负责人告诉记者，广州“5·28”新政正式发文后，许多前期接待过的客户，或因首付资金欠缺的客户，主动与置业顾问联系，咨询详细政策。当晚从晚上8点半开始，客户陆续到访，在晚上10点半左右，整个案场洽谈区已经坐满客户。

“新政发文后，不仅售楼部晚上客户到访量激增，线上亦是如此，线上咨询新客集中爆发，有个别成交都是空中直接转定。”据介绍，一名客户早前曾到访御湖境，对楼盘非常认可，钟情于望泳池园林的大户型，但因生意周转资金没到位，一直没有下定。新政出台时，这名客户在外地出差，置业顾问回访时告知其广州购房降低首付的最新政策，客户当即就转账下定了一套190平方米户型的新房。

龙湖广州·御湖境售楼部现场。

记者了解到，早前“5·17”央行房贷政策三连发后，楼盘到访量和成交量也有明显提升。御湖境销售人员告诉记者，5月18日当天来访客户就突破百组，成交金额近2000万元。

新政对即将入市的项目也有显著的信心支撑作用。龙湖地产有关人士表示，公司最快6月入市的改善型项目龙湖佛山·御湖境，5月18日开放外展点后，短短两天就迎来到访超500组，冻资128个。为此，龙湖广州的几个项目都推出了有针对性的促销政策。比如，龙湖广州·御湖境推出了“限时特批，成交97折”，业主推荐成交最高送15年物业管理费等优惠活动。

“以旧换新”活动：

房企设立置换小组，补贴卖房中介费

5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，首批共发动全市122个房地产项目参与；5月27日第二批名单公布，共70余项目。至此，全市共有近200个房地产项目参与“以旧换新”活动。本次活动自2024年5月25日~11月24日，持续半年。

新世界凯粤湾作为首批参与活动的楼盘之一，5月24日即在营销中心现场成立“置换小组”，推进各项政策细则落地，并率先举办“以旧换新试点VIP专场”，现场推出无忧选购新房服务、“以旧换新”试点专场百万补贴、旧房出售专业指导等。“专场当晚到访客户量激增300%，营销中心现场通宵接待，连续两天不打烊。”凯粤湾负责人告诉记者，专场成交数据显示，换房改善客户占比80%，有客户当天挂牌出售旧房当天刷卡下定新房。

新城市集团积极参与“以旧换新”，承诺原价回收6月28日前认购新城市领院的看云台（大平层）可享受以下优惠：补贴新城市集团开发项目业主出售二手住宅的1%中介费，或最高溢价5倍换购（新城市旗下的一手项目的老业主，可以用原来的房价5倍去抵领院项目的首付）。同时承诺备案价最低8折买房，购房即配送一个产权车位和一间独立储物间。

万科地产为了进一步促进换房成交，自己组建“二手房销售团队”：业主认购新房后，销售人员上门勘察旧房源，整理卖点，建议定价等，然后上架中介平台，多渠道曝光房源，从而促进成交。除了万科物业旗下中介平台朴邻之外，万科还和贝壳等房产中介有合作。万科地产向记者透露，早在广州出台“以旧换新”之前，他们销售团队就开展了这个服务，因此万科才有了一支专门帮换房买家卖房的销售队伍。

二手房中介：

推出多项服务，助力交易“提速”

广州此次推出的住房“以旧换新”活动，除了房企参与，还有44个中介机构参与。

中原地产是其中之一。中原地产有关负责人告诉记者，公司为了促成二手房买卖，打出了“新房新力度，卖房新速度”的口号，具体内容包括：帮全城客户精准匹配促旧房速卖；免费3D VR或者小视频拍摄；在官方平台免费流量推广并多渠道多平台宣发；换新过渡期租房佣金可以享5折优惠；享“9万9换新家”定制装修套餐；提供低利率一站式金融方案等系列具体措施。“中原地产全力配合和支持以旧换新，加快卖房速度，佣金肯定会给优惠，具体要看每个案例的方案。”该人士如是说。

贝壳也针对以旧换新推出多项权益，比如，旧房换房人如选贝壳金服产品赎楼解押，可享费用优惠。旧房买房人如选贷款形式支付购房款，可享银行VIP通道；卖旧房买新房的过渡期间，承租贝壳省心租房源，可在标准服务费基础上享5折优惠；除入住的基础保洁，承租期间，额外赠送1次日常化保洁服务等。

随着公积金贷款利率的落地，以及“以旧换新”的铺开，广州二手房成交出现明显回暖。贝壳有关人士向记者透露，5月20日至5月27日，二手房带看量和咨询量都较前几周上涨了300%。

新生活地产（中介公司）的小李告诉记者，近期来咨询二手房的人明显增多，他已经连续两周没有休息了，一周七天都在门店加班。晚上11点多还有客户打来电话咨询房子的事。“感觉现在二手市场逐渐变好了。”从事地产经纪五六年的他表示，有去年辞职的同事也重新回到职场，目前公司还在招人，周末人手不够，一个经纪人同时带两三台客人，经常忙到没时间吃饭。

买家：

首付门槛低了20万 换房计划提上日程

广州楼市多重利好，一些刚需型和改善型买家纷纷出动看房。有销售人员表示，如今看房的客户更实在了，都是冲着买房而来，目的非常明确。

家住海珠区叠彩园的廖女士近期一直在看房，她和家人住的90平方米小三房是2005年买的，住了快20年；她在萝岗还有一套房，如今用于出租。“今年年初，广州放开120平方米以上户型限购的时候，我就想把90平方米的这套房子换成一套大户型，但是总价不低，要卖掉萝岗那套房才行。”年初，廖女士将萝岗的房子放盘，但一个多月只有两三个客户来看房。如今广州启动“以旧换新”，目前廖女士通过几个机构挂牌加急售房。“这两三天就有五六个客户来看房。”廖女士说。

广州住房公积金管理中心发布消息称，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。5月18日起发放的个人住房公积金贷款，执行新利率。5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，根据借款合同约定自明年1月1日起执行新利率。

贷款利率下调，最直接受益的是住房公积金贷款人。以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。

家住天河龙口西的罗先生由于第一套房是商业贷款，所以他这次购房决定用公积金贷款，根据最新首付政策，换房门槛至少低了20万元，所以换房计划已经提上日程。

5月26日，广佛南环、佛莞城际正式开通运营。区域发展利好又逢“以旧换新”活动，不少房客抢跑黄金时机入市。当天，张女士第二次来到广州长隆板块新世界耀胜尊府看房，并签订了“以旧换新”协议，将天河20多年楼龄的物业挂牌出售。6月1日和2日这两周末，该项目到访客户环比上上周增长220%。

数据分析

楼市利好时间轴

2023年

9月20日，广州黄埔区、花都区、番禺区不再限购。在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（四镇除外）、黄埔、番禺、南沙、增城等区购房，5年社保变2年（非本市户籍居民家庭社保缴纳满2年的，在广州限购1套住房）。

2024年

1月27日，广州取消120平方米以上住房限购。

5月17日，央行房贷政策三连发，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。取消贷款利率下限。下调公积金贷款利率。

（根据广州市房地产中介协会提供的数据，5月20日至5月26日，“5·17”新政出台的首周，广州二手住宅网签宗数回升至约2100宗；其中白云区表现突出，环比增长31.71%；荔湾区、海珠区、天河区和黄埔区环比分别增长14.97%、8.26%、6.60%和3.92%。

从热点板块网签宗数来看，多数板块环比出现显著增长，其中石牌—岗顶、西关、白云大道北和芳村大道等板块增长幅度较大，分别为170%、127.78%、86.67%和73.33%；东晓南、珠江新城、同和、客村—赤岗和天河北等板块均环比增长，增幅在8.00%至45.00%之间。）

5月18日，广州下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

5月24日，广东19城取消利率下限，执行首套房首付最低15%。

5月28日，广州首付政策落地，首套住房商业性贷款首付比例降为15%，取消住房商业贷款利率下限，非本市户籍居民家庭购房的，社保缴纳满6个月可享受户籍居民家庭购房待遇。

（“5·28新政广州首付政策落地后，周末二手房咨询量比之前再次多了20%左右。”合富研究院高级分析师梁燕明分析认为，受到一手楼促销的压力和分流，二手房成交会有平稳上升，不会暴涨。）

专家：房企应抓住机会借势

去年以来，房地产金融政策已经进行多次调整优化。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧对房地产市场健康平稳发展形成支撑。业内人士表示，预计未来一段时间，广州楼市有望企稳回升。

李宇嘉：广州很多政策超出预期

李宇嘉

“广州的很多政策超出市场预期，可谓大力度。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次政策调整是为贯彻落实“5·17”央行关于降低按揭首付比例和取消个人住房贷款利率政策下限。同时，近期新房交付压力大，迫切需要一揽子政策来提振市场信心、活跃交易，缓减开发商资金链紧张，促进新房和二手房去库存。

肖文晓：房企应借利好政策营销

肖文晓

克而瑞广佛首席分析师肖文晓表示，“5·17”央行新政之后，一线城市上海已在5月27日率先下调房贷首付和利率，具有很好的“示范效应”。广州首付新政落地很及时，对于开发商而言，要乘势借助政策利好的春风，制定灵活的营销方案，推动购房者入市的热情。

邓浩志：买家当前出手风险较低

邓浩志

地产专家邓浩志分析，目前房地产企业仍然以去库存为主导，无论是中心城区还是外围郊区，暂时不宜做价格上的调整。对买家来说，目前房地产市场已经基本见底，当前出手，买房风险较低。购房者应该有逆向思维，在市场过热的时候应该更加谨慎，而在目前市场调整期，且政策全面开始支持的时候，是时候考虑入场。

策划/林燕辉 邹锦强

文图/信息时报记者 罗莎琳