在一季度住宅新增供应下降逾五成的情况下，中心城区供应面积五年来首超市郊区域。根据第一太平戴维斯最新发布的2024年第一季度广州房地产市场研究报告，一季度，住宅市场受中心城区部分新推盘项目成交均价较高影响，全市成交均价结构性环比上升。而商业市场中，新增供应量同样不多，但活跃度持续回升。

（商业市场租赁活跃度持续回升。） 

新政利好下看房量回升但成交仍处低位

报告显示，2024年第一季度，广州一手住宅供应面积环比下降逾50%，至29.7万平方米。尽管如此，本季中心城区录得数个优质项目推盘，供应面积五年来首次超过市郊区域。季内，广州进一步优化购房政策，市场看盘及问询量有所增长，但购房者仍对达成交易持谨慎观望态度，季度成交量于低位徘徊。

在市场成交谨慎的背景下，大部分开发商多加大价格优惠力度促去化。因此，对于多数项目而言，其可比口径下的成交均价多有下调。尽管如此，受中心城区部分新推盘项目成交均价较高影响，全市成交均价结构性环比上升1.4%，至人民币每平方米44748元。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，预计年内，中心城区数个改善型项目将相继推盘入市，将刺激市场潜在购买力的释放，并拉动成交量回升。尽管大部分开发商料将继续采取以价换量的措施促去化，全市均价或仍受中心城区高价项目的影响而延续结构性上升趋势。

二季度将有两个写字楼新项目入市

从商业市场来看，2024年第一季度，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎两个新项目入市，合计带来12.7万平方米供应面积。由于企业积极进行办公租赁优化整合，租赁市场活跃度提高，数个优质项目录得瞩目租赁成交达成。尽管如此，市场季度净吸纳量仍回落至0.8万平方米，一季度新增的多数租赁问询仍待在未来数季转化为成交释放。在此背景下，叠加新增供应的结构性影响，传统核心商务区平均空置率环比上升1.4个百分点、同比上升3.6个百分点，季末录得19.0%。

数据显示，一季度，信息技术、专业服务、制造、金融类企业租赁成交活跃，以所达成交易的数量计，逾半数交易源自上述行业；而以交易面积计，健康医疗、公共机构、消费者服务行业则因相关企业承租面积更大而居本季前三。尽管租赁活动持续回温，但考虑到当前市场的高供应压力，业主多延续积极的去化策略，并为租户提供更多元化租金优惠方案。因此，全市传统核心商务区租金指数环比下降1.4%、同比下降4.7%，平均租金录得人民币每平方米每月142.2元。

据悉，接下来的二季度，传统核心商务区预计将有两个新项目入市，共带来9.1万平方米供应面积。届时，市场总存量将环比再升1.3%。不过，随着一季度所累积租赁需求的转化落实，市场有望录更多交易达成，净吸纳量将随之回升。

多个知名时尚品牌首进广州或拓店

在零售物业方面，由于一季度全市无购物中心开业，市场总存量仍维持在753.1万平方米。接下来的第二季度，市场同样无新增供应入市。下半年，则将迎来三个购物中心开业，合计新增26.6万平方米的零售面积。

值得关注的是，一季度内，存量项目积极调整招商策略并继续优化品牌与业态组合，多个项目入驻表现持续提升，进而推动全市平均空置率环比再降0.2个百分点、同比下降2.9个百分点，至12.6%。期内，餐饮品牌在市场整体需求中继续占据主导地位，而受核心商圈优质项目升级调整的利好推动，市场亦引入数个知名时尚及香水品牌首进广州或拓店。

从租金走势来看，一季度，业主积极招商但谨慎调租，存量项目租金水平基本与去年年末相若。因此，全市租金指数环比持平，平均租金仍为人民币每平方米每月618.9元。未来，随着标杆项目品牌升级活动的持续进行，更多知名品牌有望落地，首店经济料将获得进一步发展。得益于此，核心商圈入驻率及租金水平有望保持稳健。对于次核心商圈项目而言，因应消费者偏好变化而积极调整运营及招商策略以规避同质化竞争风险则是提振项目资产表现的关键。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴

广州日报新花城编辑：龙嘉丽