这个小阳春，广州的楼市人气是实实在在地回暖了。但有不少细心的置业者发现，近期入市的一批红盘纷纷给出了比市场预期更为划算的“起价”。那么，是开发商实打实的让利了吗？是，也不是。对于部分有一定瑕疵的产品，开发商的确给出了极具吸引力的价格促进去化，说是“特价”也不过分；但对于居住体验较好，预计未来流通性也较好的产品，其价格则相对坚挺。这使得置业者面对的，是单盘明显拉大的价差，越来越精细的价格体系。对此，业内人士建议置业者结合项目及产品的优劣势和居住体验来评估“单价”是否划算，同时要以“总价段”来选择适配板块价格的产品，提升房产未来的流通性。

定价精细化成为楼市新趋势。

▎市场 ：分化极致 单盘均价可差50%

近日，广州核心区楼市迎来了一批热门项目的集中上市。从海珠湿地公园附近的中海·大境，到与珠江新城一路之隔的保利华创·都荟天郡，再到城市中轴线北段的中建西派天河序以及未来滨水高端住区世界大观的越秀·观樾，地段与产品均各有特色。从它们目前公布的价格来看，给市场带来了不少惊喜。

以中海大境为例，此前吹风8.5万元/平方米，上周则以7万元出头的单价开启认筹，该价格的主要面积段为125平方米户型。这也就意味着，总价900多万元即可上车位于核心城区且兼具稀缺生态资源的高端改善项目，大大超出了市场预期。这样的策略同样也出现在观樾项目，开盘当天最低仅6.8万元/平方米的起价成为业内热议的话题。值得关注的是，起步价低只是价格的一面，另一面则是主力成交价位段的稳定。分化行情从城市、区域和板块的层面上，扩散到同一个楼盘不同质素的单位之间，演绎较为极致。以保利华创·都荟天珺项目为例，价格区间为9万~14万元。

记者走访了解到，单盘最低单价与最高单价之间近50%的价差在当前的市场之中已经不罕见。除了新开盘项目之外，多个持销项目也顺应这一趋势，对定价策略进行了相应的调整。以持销多年的天河红盘珠江花城为例，其小户型单位4字头即可上车，相较之下最为畅销的四房户型单价则超过6万元/平方米，而同样位于天河东部的大盘保利天汇，定价的分散度也极高，从5万~7万元这一区间均有单位可选。

▎解读：以低单价拉人气促去化

“最主要还是市场环境不一样了。”一位开发商人士告诉记者，在前两年市场较好的时候，单盘定价的差距是没有这么大的。“那时候楼市的价格预期乐观，购房者对于价格没有那么敏感，就在2022年还曾经有过‘一口价，楼层朝向任选’这种现在看来极为粗糙的定价方式。”上述业内人士回忆道，当时有部分原因是受到“限价令”的影响，但即使如此去化丝毫不受影响。“买到好楼层好朝向的置业者自然是赚了，但买到低楼层差朝向的置业者，也相信买到就是赚到，未来房价仍然长期向上。”

而在当前房价预期转弱的市场现实下，价格则成为成交的关键因素。有多位地产项目一线营销人士表示，现在买房者的观望情绪较重，不仅需要好地段、好产品，更要有好价格才能吸引他们出手。“很多时候项目的信息都是高度透明的，规划、周边环境、户型等在开盘前都已经被分析透彻了，买房者在出手之前都已经形成了自己对于价格的预期，非常精明。”因此，对于部分朝向、楼层有瑕疵的单位，通过低价策略积聚人气加快去化，而那些没有短板的单位则可以在价格上有一定溢价，满足资金实力强、重视居住体验的买家。

与此同时，业内人士还透露，这样的定价方式还有一个隐藏的收益。“通过灵活的、梯度丰富的定价，可以快速试探出市场当前对该地段、该项目的心理预期价格，从而通过折扣率、特价等方式机动调整，最大程度优化去化速度。”

▎置业建议：
选筹难度加大 要规避不利因素或错配产品

被铺天盖地的优惠吸引到了营销中心，却发现真正低价的单位有瑕疵，而自己心仪的单位并不见得真便宜，此时买还是不买？不可否认的是，开发商灵活、复杂的定价策略，无形中增加了置业者选筹的难度。

“这个现象的背后就是房子的各个要素都被充分定价了。”有长期从事房产中介业务的业内人士表示，这也就意味着对于个人购房者而言整体上获取收益的难度增加了。“现在买房子，便宜的未必真划算，而定价高的也未必真的贵，毕竟未来能否流通才是关键。”该中介人士建议，在市场震荡期，对于置业者来说，关注自身的居住体验选筹既可以优化房产持有期的体验，同时也可以加大未来置换时房产的流通性。与此同时，针对当前市场上比较常见的低价产品，他也建议规避两种类型的产品。

规避有明显不利因素的产品

第一类是规避有明显不利因素的产品，尤其是在高端改善类项目之中。大多数项目都或多或少有弱点，例如靠近马路比较吵、令人不愉快的外部景观等，还有一些是户型设计上的瑕疵，例如朝北的房间多、黑厨黑卫等。“只要价差合理，刚需项目对这类瑕疵容忍度相对较高，越偏改善未来在二手市场上需要给予的折价可能越多，甚至比一手买入时更大，还要赔掉自己的居住体验。”

规避项目定位错配的产品

第二类是规避总价段与地段价值、项目定位错配的产品。上述中介人士指出，当前开发商的产品竞争激烈，但房产价值的决定因素仍然是地段。他举例表示，以琶洲为例，作为广州楼市之中第一梯队的板块，其目前主力总价段集中在1500万~2500万之间，相较珠江新城、金融城等同样的高能级板块，产品、价格均有一定优势，这也是此前部分珠江新城业主置换到琶洲的原因。但与此同时，作为海珠区的塔尖板块，将在一定程度上压制海珠东、海珠中类似价位段改善项目大户型产品的流通。“简单来讲，要解读清楚板块价值，除了看单价，更要看总价天花板，在刚需板块就买刚需刚改产品，在纯改善居住板块也要避免超大面积、总价段堪比顶豪的错配产品。”

文、图/广州日报新花城记者：龙乐乐
广州日报新花城编辑：麦晓颖