随着商业资产价格的不断调整以及需求的增长，选择积极投资策略的机构投资者在增多。根据机构最新的调查结果显示，2024年中国商业地产投资情绪触底回升，选择“更积极投资”的受访者比例相比2023年增加13个百分点，在时隔一年后净投资意向再度回正。业内人士认为，市场情绪改善的动因来自于多个方面，包括资产价格的调整，国内利率的持续下行，较低的基数，以及对于2024年中国经济迈向常态化增长并推动商业地产租赁需求反弹的预期等。在各项资产中，工业物流、租赁住宅最受机构投资者青睐。预计2024年国内商业地产市场总体上处于租赁市场回升和资产价格磨底的双期交错阶段，也将有更多投资机会出现。

租赁住宅受到机构投资者青睐。 

时隔一年净投资意向再度回正  机构投资者投资意愿最强

2024年一开年，商业资产的交易就变得更加活跃。上周，凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立合资公司，以重构北京凯德·星贸项目资本结构。凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，保留其余5%股权，交易总对价近24亿元人民币。凯德投资将为该合资公司提供资产管理服务，获得经常性费用收入。凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，此举符合凯德投资的资本再循环策略，释放成熟资产价值，回收资本用于再投资，将继续专注于实现轻资产和资本高效。

在有形资产的投资范围内，商业地产仍是众多投资者进行资产配置的重要选择，随着房地产市场的调整，商业地产资产也在重新定价，对机构投资者投资策略的影响正在逐渐显现。日前，CBRE世邦魏理仕发布了对超过170多家投资机构或投资者的调查的《2024年中国投资者意向调查》，数据显示，2024年投资者的总体情绪有所改善，选择“更积极投资”的受访者比例触底回升，比例提升至47%，相比2023年增加了13个百分点，是在时隔一年后净投资意向的再度回正。

其中，机构投资者呈现出最强的投资意愿，房地产基金的投资意向较2023年边际改善，但开发商在持续的现金流压力下的净出售意愿进一步强化。而受到地缘政治、融资成本等因素的影响，境外投资者对2024年的中国商业地产投资总体仍呈现净出售意愿。

工业物流投资价值最受青睐  租赁住宅溢价预期最强

鉴于商业地产与经济运行的紧密联系，在经济逐步企稳的前提下，2024年各类主流商业地产的需求将趋势向好。但是不同城市、区位、品质的项目的供求关系和租赁表现将持续分化，投资市场的“选择性”特征大于“系统性”特征。报告显示，“买方与卖方的预期差”仍是今年推进大宗物业交易的难点之一，租赁和金融市场的不确定预期令投资者对资产价格的重新锚定尚存较大分歧。

可以看到，工业物流连续四年成为最受投资者青睐的物业类型，但青睐度相比上年出现明显回落。尽管2023年高标仓市场的供应高峰导致租赁市场承压以及资产价格波动，2024-2025年主要城市新增供应迅速回落将令高标仓的租赁基本面得到明显改善。

仲量联行的统计数据显示，2024年，全国24个主要物流地产市场合计新增供应预计将达到944万平方米，较2023年全年新增同比减少20%。城市层面而言，预计超过七成的市场2024年空置率将会处于下行区间。2025年及此后全国范围内新增供应量将进一步降低。

过去十二个月中，普洛斯资本GCP在中国已完成六支收益型基金募集，覆盖27个城市的超过480万平方米物流资产，其中最新一期的收益基金XII也完成近百亿元人民币的资金，这也说明具备高标准的物流资产仍在市场上具有较高投资价值。

此外，租赁住宅的关注度在上升，最受青睐的物业类型第二位，也是投资者对资产价格预期最强的物业类型。50%的受访投资者认为此类物业2024年没有折价或将存在溢价。可以看到，2023年全国租赁住宅相关大宗交易19宗，交易额同比增长近80%至108亿元，且其中不乏保德信、观博啟城、铁狮门等新买家入局。人口持续流入且中高收入岗位较多的一线城市和杭州、南京、武汉、成都等强二线城市更受投资者关注。

受益于消费场景和旅游出行的全面恢复以及消费基础设施REIT的推出，零售物业和酒店的关注度也已经触底回升。投资者对酒店和零售物业的资产价格预期改善也最为明显。当然，并非所有项目的表现都将会从市场复苏中同等受益，运营能力将是重要的差异项。

从机构选择的投资策略来看，2024年，核心增益型仍是最受投资者青睐的投资策略，与此同时投资者的风险偏好呈现向两端移动的趋势，核心型及不良资产策略关注度均有提升。世邦魏理仕（中国）总裁李凌表示，2024年，开放创新和提质增效将继续推动中国经济的复苏，各类商业地产需求有望温和增长。租赁市场改善与资产价格磨底并行，并叠加国内低利率的环境，将为核心商办和物流地产的价值发现创造良机。在中国经济迈向高质量增长进程中所涌现的长租公寓、生物科学园区等新兴领域值得重点关注。

文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴

广州日报·新花城编辑：李光曼