近期，此前表现低迷的基础设施公募REITs迎来反弹，上周以来全市场29只基础设施公募REITs中逾八成上涨。与此同时，基础设施公募REITs正不断扩容，底层资产拓展至消费基础设施，有保租房REIT产品更是出现“一日售罄”的火热场景。不过，记者关注到，今年以来基础设施公募REITs表现低迷，整体呈普跌，那么，当前REITs是否迎来投资时机？面对投资不同底层资产的基础设施公募REITs，投资者又如何选？
多只REITs上涨 但今年以来整体表现低迷
REITs，读音是“瑞次”，全名是房地产投资信托基金。通俗点讲，REITs就是指有人想买房投资，但是他没钱，于是正规的基金公司就让买不起的人一起凑钱众筹，去投资数亿、数十亿才能参与的房地产市场，这样一来投资门槛就降低了，参与的人都可以享受投资收益。公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施公募REITs）与普通公募基金主要投资于股票或债券资产不同，基础设施公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的基础设施项目作为底层基础资产，其收益来源主要为底层资产的经营收益和资产增值收益。
Choice数据显示，目前沪深两市已上市的基础设施公募REITs达29只，项目涵盖收费公路、产业园区、保障性租赁住房等多种资产类型。
从12月初以来，15只基础设施公募REITs上涨，截至12月27日，区间涨幅超3%有9只，中金普洛斯REIT、中金山东高速REIT和中金湖北科投光谷REIT涨幅位居前列，分别为8.49%、8.03%和6.68%。对于近期基础设施公募REITs的上涨，晨星（中国）基金研究中心高级分析师吴粤宁分析，一方面与前期跌幅较大有关，最近在部分扩募限售份额解禁等利空因素出了后，其价值出现自我修正；另一方面，近日社保基金将基础设施公募REITs正式纳入投资范围，为市场引入了长期资金，有助于改善市场的流动性，丰富投资者结构，从而提振了市场信心。
不过，拉长时间来看，今年以来基础设施公募REITs二级市场表现整体低迷。Choice数据显示，今年年初至12月27日，29只基础设施公募REITs均下跌，11只基础设施公募REITs跌超20%，建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT 、华夏中国交建REIT的区间跌幅分别为46.37%、43.50%和35.88%，位居末位。“主要是受宏观经济基本面修复不及预期、部分项目业绩承压的影响。此外，目前基础设施公募REITs基金的机构投资者较为集中、整体市场流动性较弱、换手率较低，一些机构的赎回或调仓行为也较容易引起下跌。”吴粤宁表示。
“园区基础设施和仓储物流等类型的基础设施公募REITs跌幅较大，这与其高风险特性有关，如园区资产流动性风险和租金波动风险等。”安爵资产董事长刘岩预计，随着国内经济的逐渐复苏和利好政策的逐步落地，基础设施公募REITs的投资环境应该会得到一定的改善，且投资者对于基础设施公募REITs的投资理念和风险认知也需要时间逐步成熟，REITs整体应该会呈现一种缓慢恢复、反复盘上的趋势。
REITs上新“加速” 再现“一日售罄”
如今，基础设施公募REITs市场正不断扩容，底层资产拓展至消费基础设施，华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT等已获批，正相继进入询价环节，上市在即；国泰君安城投宽庭保租房REIT更是出现“一日售罄”的火热场景，总募集规模超30亿元。
嘉实基金有关人士表示，消费基础设施公募REITs进一步填补了中国居民大类资产频谱的空白，让普通投资人有机会成为消费基础设施项目的“股东”，以小额出资参与大型基础设施项目投资，共享国家经济发展成果。
对于投资者而言，吴粤宁表示，基础设施公募REITs具有强制分红、收益稳定、费率低等的优点，投资者能够通过投资公募REIT获取稳定的现金流收益。此外，基础设施公募REITs兼具股性和债性，整体的风险和收益处于股债之间，且基础设施公募REITs作为独立的一类资产，与股票和债券等其它资产的相关性较低，有助于投资者分散投资组合风险。“可能会受经济环境变化或运营不善等因素影响，存在基金收益率不佳的风险。其次，基础设施公募REITs基金都是封闭式运作，不开通申购赎回，如果想要变现，只能在二级市场以市场价进行交易，有流动性的风险。”吴粤宁提醒。
小贴士：产权类REITs偏股性 经营权类REITs偏债性
对于投资者而言，基础设施公募REITs如何投呢？基础设施公募REITs可以通过场内（证券交易所内）和场外（证券交易所外）两种认购途径投资，场内认购可通过任一证券账户购买；场外认购是在支付宝、银行、证券公司等平台认购新发的基础设施公募REITs，但如果过了认购期后投资者只能通过场内的方式在交易所购买基金。
具体来看，我国目前基础设施公募REITs主要在基础设施领域，按照底层资产的不同属性来划分，可分为两大类：一类是经营权类REITs，主要是政府特许经营的行业，包括市政工程、高速公路、轨道交通，污水垃圾处理等，底层资产是基础设施项目的经营权力和收费权力，收入来源主要是收费；另一类则是以产权类REITs，比如产业园区、仓储物流、数据中心等，底层资产是基础设施项目的所有权和经营权，收入来源主要是租金和资产本身的增值。
吴粤宁分析，产权类REITs的分红率一般比较低，但是资产升值的空间较大，更偏股性，二级市场价格波动也较为强烈。经营权类REITs的分红率通常较高，但随着经营权的时间越来越短，REITs价格也会越来越低，更偏债性，二级市场的波动相对小一些，投资者应根据自己的风险偏好和收益期望来选择合适的类型。
一般而言，基础设施公募REITs的名称中涵盖其投资的底层资产，若投资者想了解更详细的底层资产情况，可以通过基础设施公募REITs的季度、年度报告等了解。
刘岩提醒，一般来说高速公路、仓储物流等基础设施项目相对较为稳定，风险较低。而商业地产等项目则存在一定的市场风险和经营风险。
“我国境内的基础设施公募REITs市场刚起步，目前市场产品供给量较小，交易价格也会受流动性、投资者价值判断、市场情绪等许多不确定因素的影响，可能存在与其投资逻辑不符的非理性上涨，投资人切勿跟风炒作，避免以高溢价买入相关份额造成投资损失。”排排网财富管理合伙人姚旭升提醒，投资者需注意基础设施公募REITs底层资产的风险，如底层资产是高速公路，注意车流量波动、安全管理等风险；污水处理项目，注意行业标准和环保政策变动、政府补贴措施缺乏持续性等风险；产业园区，注意运营不善、物业空置、承租人违约等风险等。
文/广州日报·新花城记者 王楚涵
图/广州日报·新花城记者 王楚涵
广州日报·新花城编辑龙嘉丽
