12月1日，佛山中院向媒体发布《房屋买卖合同纠纷案件审判白皮书(2019-2022)》及十大典型案例，分析佛山法院2019-2022年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况，总结纠纷常见问题及裁判规则，梳理房屋交易及相关环节存在的法律风险，并提出对策与建议，以期发挥司法裁判对市场的规范和引导作用，为佛山经济社会高质量发展贡献智慧与力量。

受市场影响 新收案件连续四年下降

白皮书显示，2019年至2022年，佛山法院共受理房屋买卖合同纠纷案件23359件，审结23482件。四年间，受房地产市场行情变化等因素影响，房屋成交量下降，全市法院新收房屋买卖合同纠纷案件呈逐年下降趋势，且下降幅度大。

在房屋买卖合同纠纷案件数量区域分布方面，五区差异较大。南海、顺德毗邻广州，经济总量大、人口多，房屋交易市场活跃，从五区法院新收案件数量上来看，2019年至2022年，南海法院和顺德法院案件数占比六成以上。

白皮书显示，新收案件大多数集中在商品房预售合同纠纷、二手房屋买卖合同纠纷，占比超八成。四年间，在新收案件数量整体下降的情况下，只有商品房预约合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷案件呈递增趋势。

此外，白皮书还对房屋买卖合同纠纷主要类型案件和案件特点进行了梳理。其中，商品房预售合同纠纷呈现纠纷占比大、群体性纠纷多以及格式条款引发争议较多等特点；商品房预约合同纠纷的起诉主体多为购房者；二手房买卖合同纠纷产生的原因则复杂多样，有双方对提前还贷等事项事先约定不明确，出卖人一房二卖、擅自处分公有房屋等多种原因；商品房委托代理销售合同纠纷呈现数量增加迅速、争议事实理由单一、结佣条件复杂等特点；农村房屋买卖合同纠纷的数量不多且多数合同为无效合同。

多点发力 妥善处理重大疑难案件

白皮书显示，近年来，佛山法院聚焦“实”字强效果，把握“准”字重指导，突出“广”字显担当，推动涉房屋买卖合同纠纷案件的审判工作取得实质成效。

“内外”兼修，聚焦“实”字，不断提高审判能力，审判质量和实质解纷效果充分突显。坚持问题导向，成立专项调研小组深抓问题根源，形成调研成果30余份；坚持目标导向，妥善处理一批重大疑难案件，以个案示范处理带动同类批量案件的高效解决，达到“处理一批、治理一片”的良好社会效果；坚持效果导向，定期召开案例选编会，向社会公开典型案例超50个，发挥司法审判的规制指引功能。

“上下”同频，把握“准”字，切实发挥指导作用，两级法院协同共进。佛山中院充分发挥对上联络、对下指导、统筹协调的职责作用。同时，畅通两级法院精准沟通渠道，组建调研小组与基层法院调研指导，沟通审判思路，通过“审判长挂点联络机制”，针对重大、疑难、敏感、风险案件及时会商、研判，提高风险抵御能力和为民服务水平。

“点面”结合，突出“广”字，积极融入发展大局，司法服务高质量发展水平有效提升。通过设立涉房地产纠纷诉调对接工作室、打造特邀调解员专家库、设立专业特邀调解员联络办公室等形式，推动基层房地产纠纷调解指导常态化。坚持能动司法，对审判过程中发现的潜在社会风险，向相关部门发出17份司法建议。此外，加强府院联动，凝聚行政部门、行业协会等多方力量，着力联动治理解纷。

部分典型案例

案例一：二手房却谎称一手房卖家与中介构成欺诈

在某房地产顾问公司居间服务下，某教育公司就涉案房屋与市民黄某签订认购书。某房地产顾问公司代为收取了涉案房屋的首期款及购房定金。其间，某教育公司隐瞒涉案房屋已过户至其名下，又故意告知黄某涉案房屋系一手新房，使黄某在违背真实意思的情况下签订认购书，黄某办理按揭贷款申请时被银行告知涉案房屋为二手房。黄某以两公司存在欺诈为由诉请解除认购书，连带返还购房款及赔偿损失。

法院经审查认为，某教育公司的行为构成欺诈。某房地产顾问公司作为某教育公司委托的中介机构，对涉案房屋实为二手房屋的事实知悉，构成共同欺诈。因此两公司应向黄某连带承担返还购房款并赔偿资金占用损失的责任。法院表示，该案依法保护了购房者的合法权益，有助于净化房地产市场环境，促进房地产交易健康有序进行。

案例二：贷款购房后无法收楼开发商承担全部责任

刘某与某房地产公司签订商品房买卖合同后依约支付首期款，并与某银行签订贷款合同，该行已向某房地产公司发放贷款。后该房地产开发公司未依约交付房屋，达到合同约定的解除条件。刘某诉请解除商品房买卖合同及贷款合同，并要求某房地产公司退还购房款及利息并按约定支付违约金、向银行支付剩余贷款本息。

法院经审查认为，依据相关法律解释，某房地产公司应向刘某返还向其支付的房款以及向银行偿还的购房贷款，并支付利息。因刘某未取得房屋所有权也未直接收取购房贷款且对合同解除无过错，故其不应就剩余贷款本息向某银行承担连带责任。法院表示，该案对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有较强的指导意义。

案例三：不当加重购房者责任，格式条款被认定无效

某置业公司与莫某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定莫某应在指定时间前向银行申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，如按揭申请未获得银行批准，应在按揭未获批准之日起六日内依照某置业公司认可的其他付款方式履行付款义务。之后，莫某按揭申请未获银行批准，亦未按上述约定付款期限向某置业公司支付购房款，某置业公司以莫某违约为由要求解除与其签订的商品房买卖合同，并要求莫某按照补充协议约定的房价款总额的20%支付违约金。

法院经审查后认为，双方有关违约责任的约定明显不对等。某置业公司作为拟定格式合同的一方，约定莫某逾期付款的违约责任明显重于其逾期交房的违约责任，加重对方责任，对莫某显失公平，且未采取合理方式提请莫某注意，依法认定涉案《商品房买卖合同补充协议》有关买受人逾期付款致合同解除之违约责任条款依法应属无效。法院表示，该案立足公平原则，倡导开发商合法合规经营，充分保护了购房者的合法权益，促进房地产业平稳健康有序发展。

案例四：写字楼宣传为公寓出售？购房者知悉房屋性质败诉

张某等人与某置业公司签订认购书，张某等人在该认购书“该产品属于商办性质”处签名。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的规划用途为办公。张某等人起诉主张某置业公司将办公室包装为具有居住功能的公寓或住宅进行销售，导致其在被欺诈或重大误解的情况下签订了商品房买卖合同，请求解除合同，返还购房款等费用，赔偿损失。某置业公司主张其不存在欺诈、隐瞒，张某等人购房时知道或应当知道涉案房屋的商办性质。

法院经审查认为，认购书明确涉案房屋属于“商办性质”，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的规划用途为“办公”，《写字楼使用说明书》《写字楼质量保证书》《商品房装修改造协议书》及相关《装修改造图》《交楼标准（装修）》亦明确涉案房屋为“写字楼”或“办公室”，均有张某等人签名确认。因此，张某等人在签订合同时明确知悉涉案房屋的性质和用途，故商品房买卖合同及补充协议是签约双方真实意思表示，合法有效。

法院表示，该案是一起典型的购房者主张开发商虚假宣传所引发的纠纷。透过该案可知，开发商对房屋进行商业宣传时应客观、如实、全面，杜绝使用虚假或引人误解的信息，主动履行交易风险告知义务。同时，购房者应重视合同文本约定的内容，明晰房屋性质用途。

文/广州日报·新花城记者：刘艺明 通讯员：佛法宣
广州日报·新花城编辑：罗林