28日，广州市发改委、住建局、市场监管局发布了《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（以下简称《通知》）。市发改委官网29日对其中最主要的四大变化进行解读。最新公布的政府指导价最高每月2.8元/平方米是一直以来的水平，本次强化的是政府制定价格后评估的做法，主要回应个别高端楼盘“物业费高”的问题。同时，鼓励加强居民自治，由业主共同决定价格调整，可升可降。

《通知》降低了普通住宅自有产权车位的物业服务收费标准。目前按每月最高150元的标准收取，明年1月起将按照泊位数调整为每月最高80元、120元。收费标准的下降会不会导致服务水平下降？市物管行业协会相关负责人说，自有车位管理费只占物管收入很小的比例，基本不影响。

市发改委：加强政府制定价格后评估的做法

市发改委表示，《通知》最主要的变化有四点。首先是完善前期物业服务收费结构，《通知》明确了普通住宅一至五级前期物业服务收费政府指导价的基准价与浮动幅度。其中，基准价与原政府指导价一致；增加了浮动幅度，小规模（总建筑面积不超过五万平方米）的普通住宅前期物业服务收费可在基准价基础上上浮，上浮最高不超过20%，下浮不限。

其次是加强政府制定价格后评估的做法。经价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的试行价格，试行期满后增加成本监审和评估，对确属偏高的前期物业服务收费予以降低。

第三是降低普通住宅自有产权车位的物业服务收费标准。普通住宅自有产权车位物业服务收费从最高150元/月调整为根据配建的车位泊位数规模不同设置两档不同收费标准，具体为：1000以下（含）泊位的停车场最高120元/月、1000以上泊位最高80元/月。

最后一个变化是强化普通住宅前期物业服务收费的监督。一是建立前期物业服务收费审批信用承诺制度；二是加强建设单位申报超一级物业服务收费时承诺服务标准的后监督；三是保障物业买受人的事前知情权；四是增设普通住宅前期物业通用服务标准；五是进一步明晰市和区级价格主管部门审批权限、审批流程和审批程序。

专家：市场调节价需加强居民自治

据了解，与此前广州推动停车服务费标准市场化不同，由于住宅物业费影响的市民群众更广，目前仍在省的定价目录内，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

据悉，广州市物业服务费水平长期保持总体平稳，政府指导价最高2.8元/平方米·月是一直以来的收费水平，很多城市都是这个标准。

在市场调节价部分，《通知》多次提及“业主共同决定”，其目的还是鼓励居民加强自治，可通过供需双方协商的方式确定。“在业主委员会成立前，市场主体还没有成立的时候，政府要提供好服务。一旦业主委员会成立后，政府就将定价权交给市场，这实际上是用经济手段来倒逼居民自治，提升城市治理水平。这是新政策中的‘点睛之笔’。”法治广东研究中心主任宋儒亮告诉记者，该举措有助于推动民主法制建设的进程，推进社会治理。

宋儒亮还建议政府管理部门要“搭好台”，为业主委员会成立创造条件，同时也要维持好秩序，让业主委员会更充分地行使权力。“只有这样，才能让业主和物业服务人双方进行有效协商，提升居民自治能力。”

协会：车位物管费下降，只占物管收入很小比例

广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏表示：“前期物业服务属于政府指导价，广州2010年就出台了普通住宅物管费最高2.8元/平方米·月的指导价，此后每三年调整一次，但都维持不变，今年发文也基本延续了以前的内容。”

陈昂鹏说：“一些业主以为物管费要降，其实一直以来物管费超过2.8元都是政策允许的。比如小区收取高于2.8元的物管费，对应的也是高于2.8元的服务内容。降了物管费，服务可能就减少了。”

陈昂鹏认为，这次发文优化了监管范围，比如超一级的物业服务标准，要求在业主买房时就要进行公示，也多了事后监管。比如前期批了3.2元/平方米物管费的，在服务满五年之后，发改委会联合相关部门等一起检查，确定是否都做到了超一级的服务，如果没有做到的，也会研究是否降价。

“这次通知最大的调整其实是降低了车位物管费。”陈昂鹏表示。收费下降会不会导致服务水平下降？他认为：“自有车位管理费只占物管公司收入很小的比例，基本不影响。”

文、图/广州日报·新花城记者：李天研、申卉、刘春林
广州日报·新花城编辑：张影