近期楼市再次迎来影响深远的重磅政策。据报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文，以下简称“14号文”）文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。据悉，广州相关新型住房类型的制度设计正在推进中。
值得关注的是，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。由于提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，因此也在业内被称为“新房改方案”。业内人士表示，这也是继今年7月份中央政治局会议上对楼市定调，认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后，政策作出的重要适配调整的重大动作。14号文主要是发给人口净流入的超大特大城市，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，看待14号文发布的新的住房制度改革，要与城中村改造结合起来。城中村改造是要解决新市民，年轻人和外来人口融入城市的问题，或者说保障性租赁住房的问题，新的保障性住房属于配售型的住房，也将与目前已建立的公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的三位一体的住房制度做好衔接。
14号文支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践规划建设保障性住房。
政策要点：300万以上城区人口城市率先探索保障房配售
8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。
从政策透露出的要点来看，此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则，由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上，保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。
中指研究院研究副总监徐跃进表示，文件提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”，预计未来保障房开发模式有望继续创新，更多社会资本可能会参与到保障房开发运营中来，以有效扩大保障房的供应规模。同时，保障房的建设筹集渠道也会更加多元，各式各样的存量盘活将会是保障房筹集的重要渠道。另外，保障房建设也将和城中村改造等工作相结合。
为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。” 根据2020年国家统计局公布的《2020中国人口普查分县资料》， 城区人口超过300万的城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉等35个。
徐跃进表示，保障性住房建设既关系社会民生，也关系房地产上下游行业发展。预计未来各地政府会综合考量民生和经济两个维度来合理把握保障房的建设规模和节奏。保障房是住房供给体系的重要组成部分，文件充分强调了保障房的地位，未来保障房建设将更受重视。
市场影响：解决供需错配问题 效果还需看落实程度
近期房地产市场下滑超出了市场的预期，即便政策大力度的纾困和刺激，利率降到历史最低，限购政策基本上退出，但效果依旧不足，这意味着传统的房地产管理模式必须要进行改革和创新。业内较为认可的第一轮房改其实是1998年之后停止福利分房，推动住房市场化改革的系列措施，也拉开了我国房地产二十年黄金发展期的序幕。事实上，第一轮房改的目标是“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房和以高收入家庭为对象的商品房两套住房供应体系”。但实际情况是，商品房发展迅速，而保障房供应明显不足。而从新一轮房改的主导思想来看，要从供给侧而不是需求侧来解决问题，彻底调整供应结构，以实现对需求的匹配。这就是14号文件提出的规划建设保障性住房。
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，反思房地产发展的旧模式，最大的问题就是供需错配，本质上来讲，商品房是卖给富裕人群的，或者是加杠杆、掏空家庭积蓄的人群，这与我国城镇居民大部分为中低收入人群的结构是不相符的。从而也导致了商品房市场发展不可持续，这是目前房地产市场难以稳定的根源。在房价居高不下的背景下，广大新市民，年轻人，工薪阶层，新就业大学生和各类初中级的人才，拥有产权住房的诉求非常强烈，但在经济增长，就业环境发生变化的情况下，这种诉求难以实现。
据悉，目前广州相关新型住房类型的制度设计思路已经清晰，正在推进之中。李宇嘉表示，从新一轮房改的内容来看，无房者都可以申请，主要覆盖三类人群，一是为社会提供基本公共服务的人工薪阶层，二是新就业的大学生和各类创业人群，三是无房的户籍夹心人群。保障性住房房源是以成本价建设和供应，国有企业承担建设和销售，满足中低收入人群拥有产权住房的需求。目的是彻底让住房回归居住和民生属性，能够满足作为需求主体的广大中低收入人群的需求，彻底解决供需错配的问题，让这部分人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利，解决房地产发展不可持续和内需疲弱的问题，也是构建内循环和实现共同富裕的必经之路。土地为划拨供应，建设资金由公共资金来承担，建设主体是各地的国企和城投，也鼓励民企参与代建，企事业单位自有用地也可以拿出来建设，向社会公开分配。
广州将大力加快推动配售的保障性住房发展
可以看到，在保障性住房发展过程中，各地也探索过多种类型的住房。广州已经建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的三位一体的住房制度，根据《广州市住房发展“十四五”规划》，“十四五” 期间，广州市将力争筹建和供应城镇住房 131 万套，其中公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。9月20日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，就提到加大保障性住房建设和供给，大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。新的保障性住房属于配售型的住房，而随着其上市预计将对整个房地产市场的格局产生深远影响。
李宇嘉表示，当房地产市场充分发展以后，应该将住房保障的范围和覆盖的群体扩大，新加坡、德国等都是这么做的。新房改与新加坡模式的整体思路有相似的地方，让保障房体系能进一步壮大起来。如果此类房源能大规模供应，且区位、配套和商品房趋同，从逻辑上来讲，就能起到促使放开商品房价格管制的效用，让商品房回归市场化。不过，目前具体执行政策还在设计过程中，影响效果则要看具体政策的设置和落实情况。
对于商品房市场，业内人士表示，短期内，新型保障房可能将从商品房领域切走部分刚性需求，对于存量二手房，综合居住条件将成为左右房价走势的关键。中长期看，面对保障房的竞争，商品房必须要在住房品质、物业管理、综合服务等方面进行全面提升，在改善性住房需求领域打开新的发展空间。
他山之石：新加坡组屋模式
通过以组屋为核心的住房体系，新加坡较好地解决了绝大多数人口的住房需求。截至2022年12月，新加坡房屋自有率高达89.3%，大约80%的新加坡人口居住在组屋。2022年新加坡组屋供应量占新增住房供应量的比重达到了81.6%。
新加坡房地产市场供给主要有建屋发展局主导的组屋、执行共管公寓和普通开发商的私人住宅，其中组屋占据主导地位。组屋保障刚需，私人住宅满足改善型需求，执行共管公寓则介于组屋和私人住宅之间，以满足有改善型需求但无法负担私人住宅价格的群体为主。
组屋为新加坡人提供了优质且负担得起的住宅，在保障住房和稳定房价方面取得较大成功。新加坡的经验显示，土地制度、金融支持和按需供给是居民“买得起”的三大支柱。新加坡政府以较低价格征用大规模的土地用于建造组屋，为大量组屋供应奠定了基础。针对首次购买的刚需家庭，新加坡中央公积金制度通过公积金住房补助方式满足居民购房需求。从按需供给看，2002年之前新加坡组屋出售采用登记排队制，即建屋发展局将正在建设或者已经竣工的组屋分配给申请人。因先建后卖的模式容易造成供需错配，据此，新加坡政府采取预购制，即建屋发展局定期推出组屋项目购买申请，当购买申请超过70%时，项目则开始新建。此外，通过“市场定价结合市场折扣”的定价方式、“转售转租市场”封闭管理等方式，在有效保障低成本住房需求的同时抑制组屋交易套利。
尽管新加坡市场以组屋供应为主，但也不妨碍私人住宅房价的走高。根据城市土地学会今年5月发布的数据，2022年，新加坡私人住宅价格中位数为120万美元，位列亚太地区各大城市房价之首。在如何实现组屋和私人住宅的差异化方面，可以看到，通常情况下，新加坡组屋在设计及配套设施方面均不及私人住宅，无法满足中高收入群体的住宅品质需求。如，在布局面积方面，最小面积的组屋二房式灵活组屋仅有36平方米，三房式组屋布局面积也仅有60-65平方米；在外立面方面，组屋建筑外立面多采用物美价廉的涂料，较少使用贴面砖等材料。私人住宅一般具有更大的建造面积，其平均单位面积不得少于85平方米。同时，私人住宅配有游泳池、网球场、健身房、保安、多功能厅等，具有更为完善的配套设施。
不过需要指出的是，新加坡组屋非盈利性决定了其对财政拨款的依赖，这给新加坡政府带来较大的财政负担。
文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴
广州日报·新花城编辑：李光曼
