广州城中村改造再次迎来重大突破。日前，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称“《专项规划》”）审议通过。据悉，两个《专项规划》将成为指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造的重要纲领性规划。其中，不仅明确指出期内广州拟推进291个改造项目，备受市场关注的房票安置政策亦正式在《专项规划》中亮相。

动态：至2035年拟推进291个改造项目

两个《专项规划》明确指出了广州城市更新的目标与路径。至2025年，广州将累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里）。

具体方式上，至2035年广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个，其中，旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），采用“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。鼓励未纳入全面改造和混合改造的旧村庄（城中村）以及老旧城区推进微改造，鼓励城镇开发边界以外地区推进乡村整治提升。

尤其值得注意的是，此前业内热议的广州房票安置政策正式出现在了《专项规划》之中。《专项规划》指出，要优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。

解读：已有多个城市出台相关政策

什么是房票？虽然目前广州细则未出，但根据其它城市推行的经验，一般来说“房票”指的是被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可按照相关规定向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算。

中指研究院指出，房票安置作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，有助于锁定购房需求在本地释放，同时一定程度上缓解了在城中村改造过程中，地方政府短期财政集中支出的压力。

由于其对于购房需求的释放作用，“房票安置”尤其受到了房地产行业的关注。据悉，在2015年推行的棚户区改造过程中，多个城市曾经推出该项政策，在楼市去库存方面展现出较好效果。而在本轮的楼市下行周期之中，据中指院统计自2022年以来，全国已有20多个城市发布房票安置政策，其中包括郑州、南京、厦门等中心城市。

有业内人士指出，受经济周期等多重因素的影响，目前来看本轮房票安置政策对于楼市的作用不及预期。以郑州为例，2022年6月20日，郑州发布大棚户区改造项目房票安置实施办法。中指院数据显示统计，2022年7月4日-7月31日期间，郑州商品住宅周均销售由6月前三周的1191套降至1016套。

热议：将有利于商品房的去化

自8月和9月陆续出台“认房不认贷”及优化限购政策之后，广州楼市呈现一定程度回暖。据广州中原研究发展部数据，9月广州新房网签4576宗，环比上升11%，但相较于去年同期则下跌了26%，全市去化周期约为19.2个月。另据国家统计局数据显示， 9月广州一手房价格仍然延续下跌，环比下降0.6%。

“目前新房库存整体不算大，但存在一定的结构性问题，外围库存大，二手房挂牌量大、供大于求的问题比较明显。”针对房票安置政策的背景，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受广州日报记者采访时如此解读道。李宇嘉表表示，从效果上看，“房票安置”一方面可以减轻城中村改造前期资金的巨额投入，另一方面也有利于商品房库存去化。。

但同时，李宇嘉也指出，以广州的情况来看，房票安置的匹配度可能不高。“目前库存主要集中在城市外围，而近期推进的城中村改造主要集中在主城及近郊黄埔、番禺、白云等区域。受房价预期的影响，村民多对于外围区域的房屋接受度不高。”因此，李宇嘉曾建议将二手房也纳入“房票安置”的范畴，“如果二手房不纳入其中，房票安置的房源选择非常有限，很难达到政策效果。二手房纳入房票安置范畴，更有助于促进房屋交易的良性循环，盘活存量”。

中指院华南大区总经理、华南城市研究会副会长张化学则表示，在房地产投资和新开工持续下降，政策刺激效果不明显的情况下，城中村改造被寄予了提振房地产投资的愿望。而房票安置相比回迁和货币化补偿而言，更有利于商品房的去化，对于活跃广州楼市去库存有着积极的作用。“但在具体实施过程中，还有诸多挑战需要解决。”张化学指出，如何增加房票的吸引力、如何让尽量多的项目和房源被纳入该政策、如何解决好房票转让问题及房源的兑换问题都期待政策创新，目标是既要保障房票使用者的权益，又要调动开发商参与的积极性。 

文/广州日报·新花城记者:龙乐乐

广州日报·新花城编辑 李光曼