花了300多万元买新房，
开发商交付近一年，
业主却不愿收楼，
因此还影响了入户等事宜，
这是怎么回事呢？

2021年初，林先生在佛山顺德大良购置了中国铁建凤语潮鸣的一套期房，小区前就是文旅地标——华侨城欢乐海岸PLUS。

位于佛山的中国铁建凤语潮鸣楼盘

林先生说，开发商通知收楼后，他发现房屋不定时出现浸水、渗水等问题，所以迟迟不敢收楼。

10月17日，广州日报·新花城记者在林先生姐姐的带领下来到他们的新房发现，与其新房相邻的小区公共平台，隆起了一片草地，形成一个小土丘，与新房存在落差，下大雨时疑似雨水涌入阳台、渗入客厅、卧室。针对有关问题，林先生及其家人与楼盘物业已展开长达十个月的沟通，但问题仍未解决。

事发：
大平层变为“下沉空间”？
业主向物业反馈十个月仍无果

地处顺德大良，紧邻华侨城欢乐海岸PLUS，可快速通达广州等城市，中铁建凤语潮鸣曾是不少人向往的“网红楼盘”。2021年4月，林先生与妻子、姐姐等家人前来看房，因事先对楼盘所处地理位置、交通情况、户型朝向等情况有所了解，他结合自家情况，决定在这里购置一套房屋。

沙盘中二楼公共平台非草地（业主供图）

然而，因楼盘户型紧俏，林先生和家人相中的楼栋只剩下低层和较高层的少量户型。考虑到家中有老人同住，他选择了2楼。“虽然没有高楼层的景观那么好，但阳台外有一个宽敞的公共平台，形成大平层。”林先生回忆称，“当时，销售带我们来看时，这里仍在施工，但从沙盘模型来看，公共平台铺设地砖，且房屋整体略高于平台。”

2022年11月底，林先生接到收楼通知书，楼盘定于同年12月初办理收楼事宜。彼时，由于林先生和妻子在外地，他委托此前一同前往买房的姐姐林女士（化名）前去验房。但是，林女士在验房时发现最大的问题是，紧邻新房的公共平台，竟然多出了一大块草地，并与新房形成落差，大平层秒变成“半个地下室”。

新房阳台客厅内部低于公共平台、草地

林小姐请来专业人士测量发现，房屋室内约低于室外60厘米。他们担心，若下大雨、暴雨，周边排水不及时，势必导致室外雨水倒灌入家中。

林小姐曾找专业人员测量过阳台和室外平台的高度差（业主供图）

从今年1月起，林先生及其家人首先通过带看的工作人员反馈上述问题，后多次通过电话、微信等渠道联系中国铁建凤语潮鸣客服反映，楼盘物业管理人员介入，但问题一直没有得到解决。

现场：
草地茂盛隆起小土丘
房屋内有积水渗水现象

令业主林先生及其家人担心的事情还是发生了。9月9日，林女士前往查看新房，而此前一天，顺德全区降水持续，且发布了红色暴雨预警。

当天，林女士走进新房发现紧邻公共平台的阳台有一大片积水，且渗入了客厅。随后，她走进主卧、卧室查看，同样出现了渗水迹象。“岭南多雨、潮湿，若是房子装修后仍然出现积水、渗水情况，后果不堪设想。”林女士告诉记者，当时她马上联系了物业，楼盘工程人员随后赶到。

公共平台上出现的“庞然大物”，在风雨中撞击林先生的房子（视频截图）

从林小姐提供的视频可以看到，在雨中，公共平台上出现了一个“庞然大物”——疑似为高空作业的大架子，因无人看管且未固定，随风飘摇不断撞向林先生的新房，导致墙体出现剥落。后物业进行了处理。但这引发了业主对公共平台日常管理欠缺的担忧。

10月17日，记者在林女士的带领下走进新房发现，这一房屋仍是毛坯，阳台、客厅以及两个卧室均紧邻公共平台。新房紧邻平台处铺设有地砖，阳台、卧室的外墙部分比平台略高，但内部却低于平台；而主卧和次卧两间卧室飘窗跟平台几乎持平，可以说是“下沉式阳台”“下沉式卧室”。“雨天平台如积水较多，极易渗水或倒灌进室内。”她对此感到担忧。

9月，新房阳台、客厅、卧室出现浸水、渗水情况（业主供图）

卧室的飘窗与公共平台几乎持平

公共平台隆起一片草地，形成一个小土丘，其中夹杂着一些垃圾。记者注意到，整个平台的排水管道较小，且有较多杂物。业主担心此前疑似雨水倒灌至新房、渗水的现象还会再次发生，威胁业主的生命财产安全。

林女士告诉记者，这里虽是公共平台，但若要到达，只可爬窗或爬梯——通过另一户人家屋前的窗户爬出去，而物业通过楼栋外墙体（花圃内）临时挂设的一副U型爬梯，可以爬上来，但险象环生；同时或给外来不法分子以可乘之机。

悬于楼栋外、临时搭建的U型爬梯

由于这一公共平台连接的是两栋楼房。同一栋的另一户人家仅有一个房间受影响，而另一楼栋，受影响的一户人家，其厨房和卫生间的外墙明显高于公共平台。这就意味着，林先生新房面临的安全隐患最大。

◆焦点◆

1.公共平台高于房屋，如何解决？

林先生表示，因其购置的是期房，于是更多的是以沙盘为参考，“沙盘显示2楼略高于公共平台，且并未显示平台为草地，销售也并未提醒。”他说，“现场几百平方米的草地，沙盘一点都没展示，明显存在误导。”

物业负责人在与林先生沟通时表示，楼盘施工是按照规划施工，因绿地率不够，他们在规划设计时知悉这一情况，于是将公共平台设置了草地。但他承认，确实没有在沙盘上进行显示。

公共平台的排水设施

目前，林先生提出的诉求是，在保证本人房屋结构及公共区域安全的前提下，解决室内外落差问题，要求室内高度高于室外10厘米，以防暴雨台风天的雨水倒灌，同时平台不得种植植被；如物业无法整改，则需赔偿业主损失。

10月17日，林女士与记者一同前往凤语潮鸣楼盘内的中铁建物业管理有限公司顺德分公司了解情况。一名黄姓经理告诉记者，“我们是按照规划进行施工，得知业主反馈的公共平台问题后，我们已在协商和处理。”

记者现场提出查看小区规划图，但被他拒绝。

物业方给出的维修项目清单，业主供图

根据物业方给业主提供的维修项目清单截图，他们的处理内容包括拆除瓷砖86.2平方米，人工挖土110立方米并进行转运，出动3台吊机等。但双方对此并未谈拢。

2.爬窗爬梯进出草地，公共安全谁之责？

记者在现场看到，若清洁工人要抵达这个公共平台，要爬窗或者爬梯，爬梯的设备是临时搭建的U型梯，较为危险。林先生担忧，“U型梯就这样悬在楼栋外，是不是任何人都可以攀爬，我们的安全和隐私会不会受到侵犯？”

“清洁工是可以通过U型梯爬上去打扫的，我们也会定期打扫、清洁。”上述黄姓经理表示。但记者在现场看到，目前，草地生长茂盛，且夹杂着不少垃圾和杂物。

隆起的一片草地高低不平，且夹杂着垃圾

而公共平台连接的另一楼栋的二楼，为架空层，有两层楼高，部分窗户可以随意打开或无法关闭。“此前有小孩走到窗前，比较危险。”林女士告诉记者，事后物业在关不上的窗户处焊接了栏杆，但没有警示标语。

对于事件进展和协商情况，这名黄姓经理现场表示将有专人联系记者说明情况。记者10月19日下午再次联系该楼盘项目负责人，但截至发稿时，记者并未接到相关情况说明。对于事件后续进展，记者将持续关注。

与公共平台相连的另一栋同层位置，为架空层，但窗户可打开，存在安全隐患

部门说法：
查阅楼栋二层平面图
未显示公共平台为绿地

记者从佛山市自然资源局顺德分局了解到，业主若想查看建设工程规划总平面图，可通过政府信息公开申请公开。

该局工作人员表示，小区的公共平台若要改变用地规划，需看施工现场与规划总平面图纸的情况从而进行判断，并进而决定是否要向相关部门进行报备或申请公示。

10月20日上午，记者和林女士一同前往该局看到了其家人新房所在楼栋二层的平面图。记者看到，根据这一平面图，连接两楼栋的公共平台并未标注绿地用途。“如图中公共平台未标注具体内容，则应为混凝土。”该局负责接待的工作人员说。

那么，开发商是否有可能在建设过程中改变了平台的用途？上述人员表示，平面图未作变更标识，则实际建设应按照原规划进行。

该楼栋二层平面图（可横置查看）

律师观点：
沙盘对购房者构成要约邀请
可作为购房者维权重要证据之一

市民购买期房时，因未能实地查看楼盘现状，沙盘是否具有参考意义？如出现纠纷，沙盘是否可以作为市民维权的依据？

对于上述疑问，记者采访了上海锦天城（广州）律师事务所律师丘智健。他表示，开发商在销售期房时，为了让购房者直观了解小区的规划，一般会在售楼处摆放沙盘模型，而购房者在选定房屋的过程中，也必然会受到沙盘模型的影响，故沙盘模型具有广告宣传展示功能。依据《民法典》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，开发商摆放的沙盘模型对购房者构成要约邀请，若购房者购房后发现房屋与沙盘模型明显不符，沙盘模型可作为购房者维权的重要证据之一。

购房者发现新房存在渗水等问题应如何处置？丘智健律师表示，若市民遇到房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情形，购房者可依据《民法典》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定拒绝收房。他同时建议购房者仔细审查购房合同有关收房的条款，并与开发商保持沟通要求开发商解决质量问题，沟通过程最好留下书面记录。后续，若开发商不积极解决问题，购房者可保留向开发商主张逾期交楼违约金的权利。

公共平台若要变为草地
需注意开发商是否取得规划变更许可

“公共平台最终建成了草地可能与小区的绿化面积不足有关，需要注意开发商是否已经取得相关部门的规划变更许可。”同时，丘智健律师提醒，若开发商未取得规划变更许可，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，开发商擅自改变共有部分的使用功能的，权利人（业主）有权请求恢复原状。

“小区公共平台的草地属于建筑区划内的绿地，一般情况下归全体业主共有。”丘智健律师表示，依据《民法典》的有关规定，若物业要对草地进行大范围整改，属于对共有部分共同管理的重大事项，需先征得全体业主的同意。

文/广州日报·新花城记者：王名润
图、视频/广州日报·新花城记者：王名润（除署名外）
广州日报·新花城编辑：罗林