自8月底起，在不足30天的时间内，广州对“房贷、首付、购房资格、二手房交易”等多个环节做出大幅优化。经过一段时间的消化和发酵，政策利好接连出台的影响，在十一楼市开始集中体现。十一黄金周假期前两日，记者走访多个项目发现，市场人气十足，改善置业意愿更加强烈。但从成交状态来看，市场分化和购房者观望心态仍在持续，让利促销仍是多数楼盘的选择。业内人士表示，十一黄金周可能会迎来一波成交行情，但后续市场走势仍然受多方因素影响，是个持续博弈的状态。

全新亮相的武汉城建·保利·花语和岸人气十足。 

▎现场直击：看楼热情上涨置换意愿提升

“出去玩怕人多，我们年纪大不想去景点挤，正好楼盘有活动就过来看看。”十一黄金周假期第一天正是中秋节，但选择出来看楼的人也不少。在荔湾全新开放的新盘武汉城建·保利·花语和岸，杨先生告诉记者，因为目前居住着70多平方米的房子，也比较旧了，一直想置换，看到附近有新盘开放的消息就过来了解一下，想换套一百多平方米的房子。

黄金周假期前两日，记者走访市区多个项目发现，除了全新亮相的项目人气足外，改善型楼盘人气回暖更加明显。在长假第一日的上午10时许，记者来到位于番禺大学城二期的高端改善项目越秀·大学城·和樾府看到，虽然时间很早但营销中心已经陆续有访客来到，项目人气不错。据现场的置业顾问介绍，自“认房不认贷”政策落地以来项目已经售出了30余套，是开盘以来销情最好的一个月。“人气是由多重原因带来的，既有认房不认贷、放开限购的原因，番禺区交通和城市面貌提升，市场关注度高也是重要因素。”该置业顾问表示。

而在开盘时认筹比例达“4：1”的话题红盘华润长隆悦府，项目停车场也是停满了车的状态，洽谈区也基本坐满。“现在人没有开盘时那么多了，之前都要等位的。”置业顾问告诉记者，对于该项目，广州调整优化限购政策带来的利好明显，相当比例的客户来自外地或是购置第三套房产，可见核心片区的优质产品认可度较高。

万科城市之光有营销活动举行，人气较旺。

同样是被视作此次限购优化重点惠及的区域，黄埔区多个项目也表示假期人气有明显提升。长岭居板块的开控城投云锦因现场举办了艺术手作课堂等活动，前来参与的客户增多。在老黄埔片区的万科双盘城市之光与黄埔新城，项目内均有营销活动举行，人气较旺。城市之光的门口还停着来自外地的看房团车辆。不过，据项目的销售负责人介绍，当前外地置业者占比极低，主要还是以在“珠金琶”工作的需求为主。对于当前市场的人气，该负责人表示，“认房不认贷”的效果较为明显，来访量比新政出台之前提升了30%~40%。

由于新政接连出台，又逢超长假期，这个黄金周格外受到房企重视，各个项目都推出了丰富多彩的文化活动，对市场人气的带动也有明显效果。天河、海珠、白云等多个区域的项目都表示，项目到访客户比平时周末明显增多。新世界云耀的相关负责人对记者表示，假期项目来访客户数量明显增加了，增值税免缴年限“5改2”的政策刺激了一些原本不具备购房或者置换条件的客户到来，到访客户还是以白云区为主，也有部分是花都，或者北部偏远区域想往核心区方向置业的。

新世界云耀假期来访客明显增加。 

▎价格走势：中心区价稳，新项目让利促销仍是主流

“我觉得市场没有那么快会进入上升趋势，虽然想置换一下，但还是多看多了解一下。”目前居住面积90多平方米的付先生，对楼市政策和市场走向非常关注，因为他想换一套大点的房子。虽然是观望的态度，但他还是选择十一假期出来看房了。对于目前的楼市他认为价格还有继续下跌的可能，但是作为一线城市，广州楼市的价值值得看好，下跌幅度也会有限，因此，要一直关注市场的动态，以合适的价格在合适的时机出手。他的看法也代表了市场上不少观望客户的心态。

黄埔新城的产品定位是刚需及刚改群体，项目相关人士也表示，目前市场信心还在逐步恢复，虽然来访增多但客户下单的热情未见明显提高。“目前看来，市场可以说是常态化的情况，黄金周期间和平时周末的热度差不多，整体看刚需群体的观望情绪还是较浓。”

可以看到，十一广州市场推售的项目选择让利促销的依然是主流。节前，有龙湖御湖境、华润长隆悦府、万汇天地·朗庭等多个新项目抢跑开售，都取得了不错的销售业绩，开出了比预期更低的价格是其中重要的原因。而假期期间，多个市中心项目推出了一口价或特惠单位，置业礼包的选择也非常丰富。

价格仍是影响购房者选择的重要原因。

业内人士表示，目前市场景气并不能单纯依靠政策，适当的价格让利也十分关键。包括9月成交快速反弹的黄埔、番禺，以及市中心的核心区域，如天河、海珠、荔湾等，区域项目的热销均需要“营销加力”乃至“一定程度优惠价格”的带动。合富研究院统计数据显示，目前，中心城区在售价格和区位价值基本匹配，各盘保持稳价为主。黄埔知识城、开发区板块多盘让利2%~4%左右，而增城让利项目继续增加，中新板块个别项目让利幅度超10%。

第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南表示，目前来看，十一黄金周可能会迎来一波行情，但之后并没有太多支撑让楼市涨价，让楼市迎来一个销售的高峰。房企也是在观望、在博弈，通过一点一滴的成交来调整销售的策略或定价的策略。

飘窗功能和尺度明显提升。 

▎后市供应：10月推新项目不断新设计性价比高

对于购房者而言，当下置业成本下降的同时，居住产品的设计更新和升级更加明显。从今年十一黄金周阶段推售的新品来看，户型功能设计和使用率都明显大幅提升。不少看房者对记者表示，十一也是想看看现在的新设计。

新上市项目通常具有LDK餐客厨一体、长阳台、270度飘窗、对流主卧、时尚幕墙外立面等设计。以往四房需要120平方米的面积现在八九十平方米已可以满足，现在120平方米的房子空间感能达到140平方米的效果，以使用面积折算下来的房价也变得更低，使用率的提高也相当于变相提升性价比。比如新盘武汉城建·保利·花语和岸的亮点是使用率相当高，115、142平方米的户型使用率都超过100%，也是容积率计算新规后，第一个将主卧室飘窗做到80厘米的项目，飘窗功能和尺度明显提升。

数据显示，进入10月后，市场供应将会更加丰富。据中地行不完全统计，10月广州预计有26个项目有动作，其中5个项目开盘，13个项目加推，8个项目开放销售中心、样板间。

从十一市况来看，很明显，市场置换型买家愿意出来看楼的更多了。除了改善居住条件，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“认房不认贷”和调整限购的架构下，产生了一个新现象——资产腾挪。预计也将有更多业主们会利用这次腾挪的机会，把资产置换到更能保值或增值的城市或区域，或真正有居住品质的区域。

文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴、龙乐乐
广州日报·新花城编辑：麦晓颖