共有产权住房作为近年来保障性住房的重要组成部分，受到了刚需购房群体以及年轻人的青睐。

广东岭南律师事务所叶龙生律师认为，共有产权房作为保障性安居工程，本身就是为了给刚需提供一种居住解决方案。“共有产权住房对于缓解住房压力具有一定的正面影响。”

此外，他解释称，《民法典》297条规定，不动产可以由两个以上组织、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。广州共有产权住房产权由个人与政府按份共有，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，即按明确的比例享有所有权，双方按《民法典》相关规定履行共有人权利义务。

在物业管理方面，叶龙生律师介绍，共有产权住房物业管理的表决权由承购人和代持机构按规定共同行使。业主大会、业主委员会根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理条例》等有关规定产生。“所以相关的表决权可能受限。”

此外，他表示，共有产权住房本身就是放弃一部分产权，实行政府与承购人按份共有，并通过约定限制使用、收益和处分权利的保障性住房。所以，在价低的同时，对于不动产的使用、收益和处分权利都会限制，抵押、转让、继承、使用按照广州市住房保障政策相关规定及《共有产权住房共有协议》办理。如果承购人违反要求或出现其他共有约定情形的，代持管理机构可以强制回购或转售共有产权住房并追究违约责任。

叶龙生

“出售、出租、继承、转让……等”会有所不同

“出售、出租、继承、返售或转让等，共有产权住房也会有所不同。”叶龙生介绍，如在出售时会有限售年限的限制，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，目前广州市的住房限售年限是取得不动产权证（房产证）后满2年。买受人主体同时有一定限制，承购人只能卖给代持管理机构或拥有共有产权房购买资格的人，且共有人享有优先购买权。

据2020年颁发的《广州市共有产权住房管理办法》（以下简称“管理办法”）第二十七条：满足本市规定住房限售年限的，承购人可以向代持管理机构提出转让所持份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利。承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有，转让价格低于原购买价格的差价代持管理机构不予补偿。

同时，在出租时承租人主体限制。在持有共有产权住房期间，不得将房屋出租或者出借给除本人或配偶的直系亲属之外的其他人使用。为了防止违规出租、出借或其他违法使用问题，承购人有接受代持管理机构巡查实际居住情况的义务。另外，如果被投诉举报涉嫌违法违规使用住房时，承购人应配合相关调查取证。在继承方面，承购人去世，继承人按规定继承或转让共有产权住房产权份额。此外，如户籍迁离本市、出国定居、有《共有产权住房共有协议》约定的其他情形，由代持管理机构按市场评估价回购或安排符合申购条件的家庭购买。

在看房的市民

“承购人所持共有产权住房产权份额因住房抵押贷款合同违约或其他原因被司法处置。”

“共有产权住房对于缓解住房压力具有一定的正面影响。”叶龙生认为，共有产权房作为保障性安居工程，本身就是为了给刚需提供一种居住解决方案。一方面，承购人可以以较低的价格拥有自己的房子，并且与周围商品房享受同等的教育、医疗等公共服务权益；配套也较完善，居住区配套教育、医疗、交通等公共设施同步规划，同步建设，同步交付使用。另一方面，作为政府工程，也具备一定的优势，比如，共有产权房作为政府主导的安居工程，收楼相对放心。但民众是否选择购买，还应当结合当下经济环境以及年轻人的购房欲望等去分析。

文/广州日报·新花城记者：张丹

图/广州日报·新花城记者：张丹

视频/广州日报·新花城记者：张丹

广州日报·新花城编辑：肖欢欢