到二季度，随着新项目的集中入市，广州写字楼市场的新增供应量已为过去五年同期水平之最。6月29日，戴德梁行发布了2023年上半年度广州房地产市场最新研究报告，数据显示，今年上半年，写字楼市场迎来新增供应放量，虽然全市净吸纳量录得8.1万平方米，但充裕的供应也使得不同项目及区域之间的竞争逐渐加剧。零售市场方面，餐饮业态强劲复苏的同时，品牌拓店积极性亦有所回归，由此推动各商圈购物中心入驻率提升，全市空置率在经历连续四个季度的上升之后终于迎来回落，全市平均租金录得每月每平方米750.3元，与去年同期相比下降3.3%。
珠江新城仍是写字楼存量最高的。
写字楼市场：
租金持续走低 专业服务业是租赁成交最大主力
回顾一下今年上半年的写字楼市场，可以看到，由于琶洲商务区的多个项目完成竣工验收并集中投入使用，推动上半年广州甲级写字楼市场新增供应达39.8万平方米，这是过去五年同期水平的最高值。由于租户推进租赁决策较为审慎，因此成交面积普遍偏小。多因素叠加，全市空置率延续上升趋势至18.0%。
成本控制依然是多数企业关注的重点，性价比高的办公空间更受市场青睐。全市平均租金持续走低至每月每平方米161.0元。对此戴德梁行广州企业服务部主管梁振声表示，对于租户而言，当前充裕的供应量将为其提供更多的办公空间选择；同时，考虑到经济运行仍处于恢复期，租户保持谨慎态度，并更注重降本增效。在此情况下，业主在不断调整租赁策略、放宽议价空间，因此可明显看到市场竞争正在加剧，短期来看，由租户主导的市场现状或将延续。
从行业需求来看，专业服务业和金融业表现稳健，其中专业服务业是上半年全市租赁成交的最大主力，占据全市租赁成交总面积的27.6%。消费市场的复苏推动贸易和零售业需求回升，成为上半年市场需求的第二大主力。一些优质客户积极把握换租窗口期进行办公空间的调整，例如欧莱雅租用欢聚大厦29000平方米办公空间。与去年下半年相比，制造业的租赁需求出现改善迹象，租赁成交面积占比扩大了4.9个百分点。宏观经济的持续复苏为市场需求带来信心。二季度，TMT行业租赁成交占比环比和同比分别扩大了6.7和1.3个百分点至13.6%。在经历了上一年度的行业调整之后，部分科技企业的需求在今年或将有所修复。值得关注的是，今年很多大面积续租的案例，基本能收获更为优惠的租金和灵活的条款；大面积的搬迁案例中，租户也在调整面积，使得办公空间更为紧凑实用，同时要求业主给予定制装修补贴等。甚至一些小面积的需求也能获得较大的谈判空间。
数据显示，广州甲级写字楼市场将在今年迎来供应高峰。年内预计全市还将有43.4万平方米新增供应投入使用。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，大量的新增供应将为企业带来更多办公选择。但同时，市场竞争将持续加剧。广州市场已进入“新存量物业时代”，这时尤其考验企业的内功，敏锐的市场触觉，加上专业的运营能力，才能迅速调整策略，赢得最优质的客户。
零售市场：
全市整体空置率下降 下半年将迎来供应小高峰
从商业零售市场来看，随着消费者外出意愿和社交需求的增加，接触型消费迎来明显复苏，其中餐饮业态成为上半年在购物中心开店的主力，占新开和待开业店铺总数的50%以上。火锅和粤菜品类表现活跃，如连锁火锅品牌怂火锅新入驻海珠万达广场和保利广场，粤菜品牌小荔园进驻富力海珠城和保利广场。零售业态方面，品质消费需求旺盛，化妆品和珠宝首饰等升级类消费需求释放，1-5月广州限额以上化妆品类、金银珠宝类零售额同比增长15.0%和4.4%。消费热情带动了相关升级类消费品牌的租赁需求，如季内DIPTYQUE广州首店开进天环广场，浪琴进驻了太古汇以及即将入驻番禺天河城等。
在餐饮业态强劲复苏，品牌拓店积极性有所回归，带动各商圈购物中心入驻率有所提升，全市整体空置率在经历四个季度的上升之后，回落至7.0%。尽管消费市场逐渐恢复，但商家依然关注成本控制。对此，多数业主采取降低租金、增加免租期等积极的租赁策略以提高出租率。全市平均租金同比下降3.3%至每月每平方米750.3元。而核心商圈的优质项目凭借其优越的区位和成熟的运营能力持续引进新品牌，区域平均租金的温和上涨支撑年内全市整体租金水平表现稳定。
随着消费复苏，购物中心建设和招商进度逐步加快，预计下半年广州将迎来供应小高峰，包括健康港星河COCO Park和南沙环宇城等近68万平方米的优质购物中心相继投入使用。购物中心的集中入市将给业主方的招商和运营带来更大的挑战。日前，《广州市重点商业功能区发展规划》得到审议通过，这意味着广州将加快构建以“5+2+4”为引领的多级商圈体系，差异化打造新的消费场景。戴德梁行广州商业部高级助理董事温苑雯表示，目前，广州五大世界级商圈建设均交出了引人注目的成绩单，陆续迎来了新增商业供应的迸发。多个优质运营商的引入，将推动广州未来商业的高质量发展。与此同时，常规小体量商业载体建设，商贸（产业）园区与商业的文产商融合，以及公共文化设施与商业的美学融合，将为广州建设国际消费中心城市带来新的发力点。
文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴
广州日报·新花城编辑：钱佳芸