房价猛跌,在韩国炒房的中国人慌了
语音播报

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作者 | 一墨

韩国房价只涨不跌的神话正在破灭。


“去年年初,我的房子还价值500万元人民币,目前却跌到了370万元。”居住在韩国京畿道的中国人刘念,这样告诉南风窗。


刘念所言不虚,近期韩国房市非常不景气,其“泡沫”似乎一戳就破。


继2020年上涨4.47%、2021年上涨6.80%后,韩国房价在2022年出现了14年来的首跌:2023年1月16日,据韩国房地产委员会公布的数据,韩国2022年12月房价环比下跌1.98%——而这已是连续七个月下跌了。


随后,3月22日,韩国财长秋庆镐在房地产会议上表示,今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%,为2005年实施相关制度以来最大减幅。


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当地时间2022年3月23,韩国首尔,当地民众在一家房地产中介所查看公示信息


同刘念一样,韩国人孔贤淑在首尔房子的价格也遭到了腰斩。虽然孔贤淑将该房的售价下调了15%,但时间都过去一年半了,还是无人问津。“现在没人来看房子,因为他们认为房价还没跌到底。”孔贤淑绝望地说道。


泡沫风险背后,是很多韩国中产家庭的生活,正变得不堪一击,其中很多来自中国的炒房客,也遭遇了滑铁卢。


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生活被打破

眼下这场房市动荡,打破了很多人的“小康”生活。


韩国人金明洙在首尔的房子不仅贬值了270多万元人民币,更悲催的是,他快还不起飙升的房贷了。


与此同时,金明洙的妻子已经怀孕8个多月了,正是急需用钱的时候。金明洙原本打算等房价涨了,将房子卖掉还债,然而等来的却是房价“跌跌不休”,没个尽头。


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房价猛跌,房贷带来的压力只增不减/《寄生虫》剧照


金明洙今年33岁了,感到非常无奈,“2021年买下这套房子,可能是我一生当中最大的遗憾之一”。


房价猛跌背后,是房贷的飙升,遭此困难,不止金明洙一人。


在韩国天安市买房定居的中国人周丽,在国内投资失败后,选择来韩国重新开始。然而买下房子不久后,她就面临着房贷利率飙升而带来的巨大压力。


周丽对南风窗说:“(我)养了两个孩子,没有房子总得搬家,很麻烦,所以就分期付款,买下这套房子。然而近期银行利息变高了,房子的月供越来越多,压力非常大。”


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《82年生的金智英》剧照


对于此次房价大跌,韩国房地产委员会将原因归咎于借贷成本的急剧上升。自2021年以来,为了抑制通货膨胀,韩国央行连续10次加息,将基准利率由0.5%上调至3.5%。

过去几年,不断飙升的通货膨胀,侵蚀着韩国人的柴米油盐。2022年,韩国消费者价格指数同比上涨5.1%,为亚洲金融危机以来的最大涨幅。有利必有弊,虽然银行的加息减缓了通胀,但也推高着房贷利率。


韩国银行数据显示,该银行在2022年第一季度的平均抵押贷款利率约为2.7%,然而到了11月,已经涨至5%左右;再到今年1月,某些商业银行的抵押贷款利率一度飙升至8.11%左右。


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韩国首尔,市内一处公寓园区


根据韩国政府统计数据,截至2022年9月,包括抵押贷款在内的韩国家庭债务达到1.87万亿韩元——与2017年9月相比,增长了40%左右。在银行加息与家庭债务的双重打击下,公开资料显示,首尔的公寓交易量在2022年12月仅为578套,与2021年同期对比,下降了50%。


对此,韩国天主教大学经济学教授杨俊松(音译)评价道:“对于较富裕的家庭来说,他们目前可能不想再买房了,因为房价下降得太快了。”


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“杠”出200套房

除了银行利率,韩国独有的“全租房”也给了房市致命一击。


租房或者买房,是我们绝大多数人必需的两个选项。在韩国租房体系当中,有个特殊的选项,即全租房:如果租客选择了全租房,他不用每月给房东交房租,而是在一定期限内,向房东缴纳一大笔押金即可。该押金也称为“礼金”,大概为房产价值的50%至80%。


在缴纳押金之后,租客在规定的年限内(一般两年),将可以免费居住该房。在合约到期后,如果不续签的话,房东必须将押金如数归还给租客。


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在韩国,除了租房或者买房之外,还可以选择全租房/《寄生虫》剧照


据统计,在2021年,全租房占首尔租房市场的70%。


“全租房”原本利好房东和租客双方:房东可以将这一大笔免息押金存入高息银行账户,或者进行其他投资;而租客可以在两年甚至更长时间内,省下一大笔房租。


然而,近些年来,随着人心的贪婪,全租房逐渐成为韩国房地产投机和金融失衡的核心。


前些年韩国房价只涨不跌的神话,很多房东将全租房的押金投入房市。人心不足蛇吞象,有些房东更是不满足单纯的买卖,他们以全租房押金为原始资本,玩起了金融杠杆:


如将3亿韩元作为首付,买了套15亿韩元的房子;再将这套15亿韩元的房子作为全租房获取一笔押金,然后再以这笔押金为首付……就这样周而复始,以3亿韩元控制了大量的房产。


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《新世界》剧照


媒体曾披露,有房东通过这样的“骚操作”,买了200多套房子。不幸的是,由于此“杠杆”的脆弱性,这名房东的资金链最终出现了断裂,导致这200多套房集体爆雷,使得数百名全租房的租客血本无归。


近期,韩国人柳河镇被房东告知,由于破产,她所租的全租房将被法院拍卖,而柳河镇最终只能收回45%的押金。柳河镇表示:“非常后悔当初在签约之时,没有给全租房的押金买份保险。”


对于全租房的危局,韩国国民银行房地产分析师朴元峡(音译)表示,在房地产行业遭遇危机时刻,全租房的风险很容易被放大。朴元峡预测说道:“对于今年的经济来说,这可能会成为比高利率还危险的因素。”


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全租房的风险很容易被放大/《蜂鸟》剧照


除了信任危机,在银行高利息的诱惑下,租客更倾向选择月租房,将那笔押金存进银行。面对萧条的全租房市场,为了吸引租客,某些房东甚至给前来签约的租客赠送香奈儿手提包等。


准备在韩国多买几套房产的刘念,也不看好全租房市场。她对南风窗表示,她未来的新房将会以“月租”的方式出租,而不是全租房,“目前韩国投资环境不好、风险大,通过全租房而得到的押金用途不大”。


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中国炒房客折戟

与刘念一样,在“韩国房价永不跌”的神话下,很多中国人前仆后继,涌入韩国房市。


据韩国国土交通部数据,在2020年,中国公民在韩国拥有房产数量为57292套,是2011年的16.3倍,其拥有量在外国人当中居于首位。


其中在京畿道,中国人拥有的房产更是占外国购买总额的78.1%。覆巢之下,没有完卵,在目前这场房价下跌的“海啸”当中,这群中国人也未能幸免于难。


据韩国财经新闻报道,2022年年底,一名在松岛拥有房产的中国人,在经过16个月损失约7亿韩元(366万人民币)后,最终无奈将其卖掉。


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《房子的故事》剧照


刘念有一位中国朋友,也在韩国买了房,从360万元人民币的高位,跌到目前的300万元,而且还面临着房贷利率高企的压力。


为了避免房地产泡沫化,韩国政府积极出台应对措施。2023年1月3日,韩国国土资源部表示,由于严格的监管,高企的房贷利率,韩国房地产面临着巨大风险。随后,该部门将首尔大部分地区和邻近大都市区从密切关注的“房地产投机区”移除。与此同时,韩国政府还计划取消这些地区的 “预售价格上限制度”。


对于房市的下跌,韩国央行行长李昌镛在2023年2月表示,由于前两年房价的大幅度上涨,目前的形势是一个很好的调整期。


虽然韩国房市目前一片惨淡,但是在韩国生活15年的刘念依旧看好韩国房市。“韩国房价并未跌破疫情暴发前的水平,它的跌,只是在疫情期间大涨背景下的跌。”刘念说,“我对投资韩国首都圈的房产,依旧很有信心。


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韩国首尔的高层公寓


不过,SK证券公司经济学家安英镇(音译)却认为,尽管在政府干预以及央行不再加息的预期下,韩国房市的压力有所缓解,但鉴于未来一两年内,将有大量商品房涌入房市,韩国房市的前景继续令人担忧。


像刘念这样的炒房客,依然选择逆风而行,目前,她正在积极申请购买首尔新开盘的两套房产。


因为国籍限制以及竞争激烈,刘念最终能拿下这两套房子的胜算不大。“这两套房子要靠抽签才能买得到,参与抽签的人数非常多,其中一套抽签比高达139∶1,另一套抽签比也为37∶1。”刘念补充道。


文中配图部分来源于视觉中国,部分来源于网络


编辑 | 吴阳煜

新媒体编辑 | 阿树

排版 | 菲菲

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