珠江新城二手楼成交走旺,业主置换or持有要三思
语音播报

近期,珠江新城二手成交的热度引起了大家的关注,2月过百套的成交可谓创下了近期的新高。从成交主力户型来看,不乏中小面积单位。与此同时,天河、荔湾、番禺等区域的一些新盘近期成交中有不少来自珠江新城的买家。

这是否意味着,珠江新城的业主也在向外置换?作为广州楼市价值表现最突出的板块,珠江新城的业主为何外流,又该如何看待高价值板块的物业价值走向呢?对此,业内人士表示,目前珠江新城物业分化,无论是价值表现还是业主居住需求的变化,都需要根据个人的实际情况来决定处置方式。

核心区域、稀缺性都决定了珠江新城物业的价值

珠江新城2月二手成交过百套

“近期咨询看房的客户确实比年前增长了50%以上”。对于近期珠江新城二手成交的热度,中原地产凯旋新世界分行经理邱宏伟如此对记者表示。综合机构公开市场数据显示,珠江新城2月二手成交已过百套,近期放盘的业主也有所增加。

事实上,目前珠江新城的物业分化,不同项目,同一项目不同朝向、不同楼层之间,价格拉差也很大。其中,社区环境、产品质素一般的项目是放盘量最多的,而稀缺资源、网红盘放盘量不多,但成交占比更高,因此,市场供求呈现不平衡的状态。邱宏伟表示,在政策和银行贷款等保持稳定的状态下,市场热度预计还将持续下去。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆也对记者表示,从目前来看,珠江新城的二手交易还不错。根据贝壳成交的数据显示,成交量前5的项目分别是保利心语花园、嘉裕公馆、中海花城湾、隽峰苑、凯旋新世界枫丹丽舍。主力成交户型的面积段在80-160平方米之间,占比超过65%,而从总价来看主要集中在1000万元以上,占比超过72%。

李茂喆认为,这些数据更应该理解为一些客户置换或者新购到了珠江新城。因为目前成交的房源平均成交周期依旧为170余天,甚至还高于2022年水平,说明成交的这些业主并不是当下想置换而挂牌促进的成交,而是买家需求增加,购置了以前就挂牌的房源。

李茂喆表示,其实珠江新城的市场上行并不是今年才发生的现象,从2022年开始,广州千万级的高端项目成交占比就在持续上升,到2023年前2个月,这个占比又从2022年的3.2%提升到了3.4%,而且提升主要就体现在以天河珠江新城为代表的区域。对于高端物业的成交上升,李茂喆表示,这和过去一年货币政策的相对宽松有一定的关系,持续的降息降准一定程度上促进了高净值人群对资产保值增值的需求。

凯旋新世界


案例:置换后家庭财务结构变化较大

一个月过百套的成交,意味着珠江新城有过百的业主售出了物业。作为广州物业价值表现突出的板块,出售了珠江新城的业主又会选择哪里作为新居?

小果近日出售了目前广州二手成交价最高的项目之一汇悦台,而购买了同样位于天河区的一手项目侨鑫保利汇景台。在国企工作十年后从事私募基金工作的她,可谓是珠江新城的资深级业主,她的第一套房子就买在了珠江新城。当时,对置业没有太多概念的她出于对“价高质优”理念的认同,第一套房子就选在了花城大道附近。2015年因为楼市行情不错,她以8万多元的单价买下了汇悦台一套300多平方米的单位。去年,在居住了6年多以后,项目楼龄也10年左右了,小果希望改变一下居住环境。

对于房子,小果认为,在居住的同时房子的价值也体现出来了。

如今,她看中了汇景台的大社区,以及产品的装修设计、恒适系统等,这可以解决回南天、噪音等问题。她购买的带花园和天台的复式单位有400多平方米的空间,让孩子有足够的活动空间。小果说,孩子眼中没有地段之别,只看宽不宽敞,玩的空间多不多,但她仍会考虑房子的价值成长空间。

高端项目置换业主分布较散

可以看到,近期一手市场不少高端项目也吸引了来自珠江新城的置换业主,包括天河、白云、荔湾、黄埔、番禺等区域,总体分布还是比较散的。在海珠区有几个高端项目的房企负责人对记者表示,目前购房的业主主要来自海珠本地以及天河区的置换客,大多是为了获得更大的居住面积而出售了现有住房,也有不少是为了给孩子购买新房的。

位于番禺长隆万博板块的耀胜新世界的相关负责人则表示,项目近期开盘,从珠江新城过来购买的客户不少。比如互联网企业的高管王先生(化名),目前仍持有着珠江新城的房子用于自住,而他2月在耀胜新世界购买的单位就是为孩子购买的。因为比较看好长隆万博片区的发展前景,而且项目到珠江新城的交通也比较便捷。

邱宏伟对记者表示,目前珠江新城的置换客不少,通过他们成交的业主,有些是就在珠江新城内卖小买大,有些则置换到外区域。比如购买天河的一手新盘,还有一些年龄较大的业主置换到黄埔、白云等区域。在不少年轻人置换到珠江新城的同时,一些资金不是太充足,年龄相对较大的业主也在向外置换。有客户卖了珠江新城的四房单位,置换到广钢新城。以珠江新城一套房的售价,现在可以购买广钢新城两三套房,在保障居住空间的同时,也为孩子解决了居住和置业的问题。

汇悦台


物业价值分化明显 如何处置看个人需求

虽然是高价值物业比较集中的区域,但珠江新城已经多年没有新的住宅产品上市,相比目前天河、海珠、白云、荔湾等片区新推的高端项目,在户型设计、装修标准、新居住场景呈现、高科技运用等方面,差距逐渐明显。市场产品的更新迭代,让珠江新城早期的物业在居住舒适度等方面难以企及新的住宅项目。随着年限增长,物业价值的分化会更加明显,也产生了更多居住升级的置换需求。

小果出售了汇悦台,因为不想牺牲居住改善的舒适度来继续追逐后续的升幅,而且换房后手头还可以有资金用于重新规划。

对于如何看待和处置像珠江新城这样高价值板块的物业,李茂喆认为,这个没有绝对,要看个人的实际情况。如果不急需用钱,又不考虑和其他收益对比的情况下,单从房地产角度考虑,核心区域、稀缺性都决定了珠江新城物业的价值,再加上广州这个城市房地产市场长期向好的预期,珠江新城物业还是比较值得长期持有的。


文、图/广州日报·新花城记者:刘丽琴

广州日报·新花城编辑:陈白帆