现实中，物业的电梯广告、快递柜租金、车位租金到底该归什么人所有？

广东胜伦律师事务所肖挺俊律师是主要负责物业管理法律业务的专业律师。他告诉记者，无论是业主自管小区还是物业管理的小区，除开发商产权车位和业主产权车位外，在小区公共区域内，比如小区的绿化用地上划定停车位收取停车费，在扣除合理成本后，通常要归全体业主共有，“地面车位的停车费不能作为物业公司的收入直接入物业公司的账，因为车位其实是利用业主共有部分来收费的。这里要分两种情形：第一种是物业公司跟业委会或在前期物业服务合同内有约定，清楚约定在小区地面划定了多少个车位，约定每个车位管理费收多少钱，物业公司才可以扣掉这部分收入作为管理费纳入物业公司的账户。而假如约定收取500元，但这个月，该公共区域车位获取1000元的收入，那么物业也只可以扣500元，剩余的500元归业主共有的，属于公共收益。第二种情形是，如果没有前期约定，那这1000元在扣除合理成本后的收益都应归业主所共有，不过现行司法实践中，也有判例基于公平合理判定物业公司可以享有一定比例的上述收益，如30%。至于是业主自管的小区，则这1000元的收入就为全体业主所有，没有上述麻烦。”

在实践中，因为经营车位会有付出，需要设收费岗、道闸等，物业公司可以要求扣除这部分的合理成本。如无证据证明合理成本，“目前的司法实践通常按三七分总收入，即物业公司拿‘三’，剩余的‘七’归业主共有。”肖挺俊告诉记者，至于地下产权车位管理费方面，如果是物业公司提供的服务，可以直接入物业公司账户，这没有争议。对于自管小区，管理费自然也可以纳入公共账户，归全体业主所有。

丰景大厦是广州最早开始业主自管的小区

“广告收益和公共区域车位类似，原则上扣除合理成本后是业主共有。”肖挺俊表示，当然物业公司需要举证证明他们付出了对接、巡查等各方面的成本，这个成本依法是可以扣的，但肯定不能全部收入归物业公司所有。快递柜的租金收益也是同样的道理。

提到自管物业的优势，肖挺俊表示，业主自管物业最大的好处是自己管自己，大家都比较信任，相对来说，做某项决策可能会更容易获得全体业主接受，不像物业公司提出一些决策，业主的参与度就没那么高，日常的管理也会更加顺畅。

至于弊端，肖挺俊认为，业主自管的主体一般是业委会，但对业委会的监管，目前无论政策还是法律上，都还没有很有效的方式来运作。一旦业委会不是真正代表全体业主，加上监管不到位，就容易产生很大的麻烦，甚至出现群体事件。不过肖挺俊也表示，从自己多年来的司法实践过程中，他并未发现有类似事件的发生。另外，肖挺俊也担心，业主自管小区聘请的一些清洁、保安所提供的服务并不那么让人放心，“毕竟不是专业的组织，而是零散的个人，他们在专业性上通常还是有差距。”

司法实践中，业委会要如何才能炒掉物业公司自管？肖挺俊表示，这通常要分两种情形，第一种情况是，对于前期物业服务合同的情形，法律上直接规定了终止的情形，那业委会按法律规定聘请新物业公司或实行自管即可，不用具体理由。第二种是业委会与物业公司约定有具体的期限，比如是5年，但业委会第4年就想把物业炒掉，这通常会被认定违约解除。这样，假如合同中约定物业进场时，需要投了100万元的成本，分摊到5年，损失至少是有20万元，这样，业委会就需要承担相应的赔偿责任。

“业主自管的小区目前还是很少的，主要是在一些住户较少的单体楼。因为在大型小区，成立业委会就很困难。1000户的小区，要成立业委会，就需要667户小区业主的参与。现实中，很多人参与小区公共治理的热情还比较低，因此很难凑齐人数。”肖挺俊表示。

文/广州日报·新花城记者：武威

图/广州日报·新花城记者：武威

视频/广州日报·新花城记者：武威

广州日报·新花城编辑：蔡凌跃