第四季度，广州写字楼的净吸纳量终于由负转正。日前，第一太平戴维斯举行2022年广州房地产市场云端分享会，发布《广州房地产市场2022年回顾与展望》报告。数据显示，进入2023年广州商业市场仍是供应大年，全市写字楼新增供应预计达116.9万平方米。同时，预计将迎来七个购物中心开业入市，将为市场带来64.2万平方米新增供应。

写字楼：业主降租以获得更高去化

回顾2022年的写字楼市场，数据显示，广州甲级写字楼物业市场共迎七个新项目入市，共带来53.9万平方米新增供应。其中，第四季度位于珠江新城的粤海金融中心入市，为市场带来13.3万平方米供应面积。截至年末，全市总存量升至660.5万平方米，同比扩张8.9%。

值得关注的是，第四季度，新项目去化叠加既有项目中有部分交易于年底前达成，全市季度净吸纳量由负转正至3.9万平方米。尽管如此，2022年市场继去年反弹后再遇冷，净吸纳量降至近十年最低，约为去年的9.5%。全市平均空置率四个季度连续上升，年末同比上升6.7个百分点，至16.3%。

年内，业主对租户资源的渴求更为明显，租赁竞争不断加剧，业主去化压力增大而继续降租。受此影响，全市平均租金延续下行趋势，年末降至人民币每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。

而在即将到来的2023年，写字楼新增供应仍将保持充沛，全市新增供应预计达116.9万平方米。其中，第一季度，全市预计迎来五个新项目入市，合计为市场带来约26.6万平方米甲级写字楼供应。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，国内疫情防控措施的优化及年底广州市政府所开展的招商引资工作有望为本地经济发展注入利好，助力全年市场需求的复苏。不过，未来三个月内需求恢复或仍较缓慢。全年来看，需求的逐渐恢复仍难以抵消大量新增供应入市所带来的市场效应，业主采取降租以获得更高去化的主要竞争策略仍将系市场主流趋势，全市租金水平料将延续下行趋势。

零售：存量项目租金水平维持稳定

2022年，广州零售物业市场共录得三个新项目入市。其中，两个购物中心在第四季度开业，为市场带来20.7万平方米新增供应，总存量因此环比上升3.0%，至703.9万平方米。

第四季度，新项目以较高入驻率开业，支撑全市季度净吸纳量转负为正，且较过去五年均值高37.1%。但就全年而言，全市年度净吸纳量仍远低于过去十年均值，空置率亦随之走高，年末环比上升0.2个百分点、同比上升1.7个百分点，至14.6%。

第四季度，广州零售物业市场中既有项目租金基本与上季度持平，部分业主为少数租户提供短期租金减免等优惠。同期，鉴于新项目入市租金较低，其亦结构性拉低全市平均租金水平。因此，截至年末，全市平均租金降至人民币每平方米每月650.4元，租金指数同比下降1.4%。

2023年，全市预计将迎来七个购物中心开业入市，将为市场带来64.2万平方米新增供应，项目分别位于荔湾、白云、南沙和番禺等子市场。

谢靖宇表示，防疫政策的优化除将利好本地消费市场复苏外，亦令市场参与各方预期及信心有所恢复。尽管如此，但短期而言，市场仍待恢复，加之大体量新增供应预将集中入市，全市空置率料小幅波动。尽管优质项目租金预将稳中有升，但次核心商圈将有多个新增供应集中开业，且其租金预计尚未企及全市平均水平，全市平均租金或再结构性下调。

文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴
广州日报·新花城编辑：钟达文