日前，国家统计局发布了2022年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，广州新房价格环比涨0.3%，同比涨0.3%。二手房价格环比涨0.5%，同比涨1.2%。为何成交量同比下滑的同时，一二手价格仍然出现涨幅？

从市场反馈来看，一二手市场均出现了改善型置业超越了刚需置业的情况，成交占比走高带动价格结构性上涨。

改善型住宅 成交占比走高

从数据来看，不管是一手房，还是二手房，过去几个月房价微涨的原因，都跟改善级产品热销相关。琶洲、黄埔、番禺等区域的热点项目去化率都相当不错，比如越秀和樾府、万科金域曦府、富力南驰·富颐华庭、万科城市之光等改善热盘近期集中网签对整体数据影响明显。

对此，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，尽管宏观政策及个人购房融资环境持续利好购房者，但刚需买家置业仍保持谨慎，交易活动主要集中于区位优势较强、生活配套成熟、教育资源占优的部分项目。

而根据克而瑞的统计数据，随着业主对个人居住空间的需求以及家庭成员结构的变化，110㎡以上的改善型住宅的关注度逐渐走高。2022年上半年，广州全市110-144㎡改善住宅网签成交总计10570套，比刚需成交量略高。

近两年广州住宅成交结构性变化，也明确传达了购房者更加重视明朗舒适的居住空间的市场需求。110-144㎡改善住宅的成交比重多次增长，成为广州购房市场的又一成交主力，2022年上半年的市占率升至8.5%，较2018年再增长3.2个百分点。

正因如此，不少热门楼盘相应增添了改善户型的推售量。2021年-2022年上半年，中心四区110-144㎡改善型住宅网签成交了5390套，成交量排在各面积段之首。

信贷环境松绑 “卖一买一”客户增加

在二手市场，也出现相同的情况。2022年上半年，信贷环境相对宽松，5年期以上LPR经历两次下调，放款时间亦明显缩短，从去年年底的3-4个月，缩短至目前的1个月以内。不少置换客户能够快速回笼资金去购买下套房源，促使上半年二手市场改善需求相对活跃。

广州中原研究发展部的数据显示，2022年上半年市场出现明显分化。改善型住宅成交稳步上扬，从2020年的占比1.4%，跃升至2022年上半年的2.3%。而刚需300万元以下盘源成交占比73.4%，环比减少4.6%，成交能力不及去年同期。

以热门区域天河来看，成交最为活跃的板块为天河公园板块，其成交宗数更是进入板块成交前十榜单，月均成交大概80多宗。而需求一向活跃的东圃板块成交有所回落，新增客户数量及二手带看量较去年同期下跌2-3成左右。因为天河公园板块优质小区林立，居住环境佳，适合改善买家置业。在目前信贷环境趋松的情况下，对于卖一买一客户相对“友好”，具有较大的操作空间，从而促使板块客户需求居高不下；另一方面，板块业主报价合理，存在一定的议价空间，部分盘源议价幅度基本可以在3-5%左右，促进了成交的达成。

不少区域“卖一买一”客户增加。比如上半年二手成交量仅次于番禺，位于第二的海珠区，“卖一买一”置业客户需求明显增加，而刚需客户较前段时间有所减少。成交数据显示，海珠区3房、4房及以上的改善型户型成交占比分别出现明显回升，占比分别大增至38.6%、8.4%，同比2021年上半年分别净增5.6%、1.8%。

刚需改善型  还需新思路

虽然改善买家成为置业主力人群，但一手市场上适合刚需改善型买家的产品选择却比较有限。谢靖宇表示，年内市场供应有望增加，且数个优质项目预计相继推盘入市，为购房者提供优质置业选择。

从7月新增供应来看，预计有20个全新楼盘开盘，新品包括带有自然资源的江景大宅、市区的紧凑中小户型单位及外围板块的刚需产品等。事实上，今年中心区推出的改善型产品，不少是面积达到200平方米以上的大平层单位，入市门槛高。一些热点项目虽然也有120~140平方米的四房单位，但整体占比不高。

在这样的情况下，面对目前市场出现“筑底”迹象，业内人士建议打算出手的刚需改善型买家，可以适度更新对于改善的观点和思路，把握主要改善的条件。比如居住空间、教育等配套、地段、社区环境等，能实现提升居住舒适度等目标即可，可以考虑三种方式来实现改善。

一是可以在二手市场寻找居住环境较好的小区和次新房。目前，市场处于慢慢回温的阶段，即使是越秀、天河、海珠等中心区域的单位也存在不小的议价空间。

二是以绝对面积换实用空间。一直想改善居住的林小姐目标是中心区120~130平方米的四房，但看了不少项目，发现总价都超过预算，近期她下定决心买了一套110平方米左右的“3+1”房，虽然面积只比她目前居住的95平方米的三房大一点，但户型设计、装修标准以及社区规划都好过原来的小区，而且整体还是多一个房间的，可以满足需要。但预算与改善目标相差较大时，可以从功能空间能否满足需求来考虑。

目前，同等面积多一房的设计趋势，让户型面积的利用率大大提高，也让以面积换空间的改善成为可能。比如海珠区新推项目中海江泰里，荔湾广钢板块的保利中海朗月、珠江·广钢花城，白鹅潭板块的新世界凯粤湾，大坦沙即将推出的新盘凯德双桥新作等项目，100多平方米的户型改善居住效果也不错。

三是将置业目光投向更远一些区域的热点板块。随着地铁轨道交通、市区路网的快速发展，大大缩短了距离的时间成本。周边区域，比如番禺、黄埔优质小区越来越多，不仅居住环境更优，而且有一定的价格优势，让改善的户型面积可以更大尺度。

一些热点板块不仅有规划红利，而且有产业利好，教育配套，发展速度相当快。目前，番禺万博板块新世界耀胜即将上市，对居住品质提升可以期待，越秀和樾府也一直很受改善买家的青睐。黄埔的黄陂板块，聚集了保利翔龙天汇、中铁建信达花语天宸等多个项目，不仅有地铁的便利，户型面积选择也比较多。知识城板块目前正推出不少改善型新品，越秀联投·居山涧、德信知识城嘉达·山与墅、知识城·悦辰壹号三大全新盘齐推，均为低密度产品。此外，实力房企的城市更新项目，规模大，配套规划较完善，也是可以列入考虑的项目。

文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴

广州日报·新花城编辑：李光曼