三大成交结构变化,定义二手市场新格局
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二手是一手楼市的先行指标,比一手更加真实、快速地反映着真实市场的变化,这是多年业内形成的共识。那么,在当前一手楼市场分化、迭代升级成为关键词的时候,二手楼市又发生了什么?更重要的是,这些变化将如何影响未来的市场格局呢?这些问题都值得置业者们注意。

二手市场业主心态分化

成交数据显示,以总成交量而言,2022上半年广州二手市场成交套数排近5年次新高,平均月度成交数据亦属于正常区间。合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者,根据在市场上的一线体感来看,目前的带看量、成交速度都表现不错,尤其是置换需求正在积极入市。

“但值得注意的是,议价空间这个指标近几个月来显示出围绕5%上下浮动的现象。”梁燕明指出,当市场趋冷时,议价空间会显示趋势性增大,而市场趋热时则反之。而这种震荡现象则显示出当前的市场认知还存在分化,尚未形成共识。议价空间主要由业主心态决定,较为随机。

成交结构呈现三大变化

中心城区:根据克而瑞数据,从区域成交占比看,番禺、海珠、天河三个二手热门片区依旧坚挺,上半年二手网签成交超5000套。数据同时显示,广州主城六区的二手成交占比达到62%,较去年同期有明显提升。

大户型:据广州中原研究发展部监测发现,上半年刚需盘房源成交“平淡”。据监测显示,60~90平方米的盘源成交占比仅34.8%,环比净减少2.2%。而2房以下成交占比仅39.2%,环比净减6.4%。另外,3房成交占比出现大幅上调,环比大增7.6%。

次新房:合富大数据显示,楼龄在10年内和10年~20年的次新楼成交占比明显上升,从2021年的58%提升到了63%,且这一比例呈逐年上涨的趋势。

对于这三大变化出现的原因,梁燕明解读道,一方面是由于当前置换房产的成本较高,推动刚需阶层从过渡性置业转向一步到位置业,从而推动次新房、三房产品的受欢迎;而另一方面,对于改善群体而言,当前楼市的环境使得他们对于区域和产品的确定性要求增强,从而推动了中心城区及大户型单位的成交。此外,主城区一手住宅供给的两极分化,也在一定程度上助推了二手的成交结构。

外围一手盘性价比凸显

“从整体上看,我们认为下半年第四季度开始会出现较为明显的企稳。”对于接下来的二手房市场,梁燕明预测,考虑到当前的市场价格及二手成交结构新变化,置换群体和刚需群体需要有不同的考量。

对于置换群体而言,当前是比较好的时机。据介绍,目前房贷的放款速度较快,一般2~3个工作日可以放款,因此买卖动作可以同时进行。

梁燕明表示,当前二手市场呈现出的成交物业高端化趋势较为明显,未来主城区低总价、小户型、高楼龄产品流通难度将比较大。“刚需群体如果入场中心区域,应该在预算范围内尽可能一步到位。如果有困难,两相比较建议优先选择外围区域具备教育、医疗等核心配套的一手笋盘,提升居住环境。”


文、图/广州日报·新花城记者:龙乐乐

广州日报·新花城编辑:李光曼