溯古源今，从古老的千年商都到现代国际都市，密布的珠江水网中，仿若深藏广州的城市密码。日前公示的《广州市珠江沿岸高质量发展建设规划（草案）》（以下简称《规划》），给近100公里珠江水系的未来描绘出迷人的炫彩——这“一江两岸”，将成为比肩泰晤士河、塞纳河的国际级滨水新区：从总部经济到科技创新，这里将带动产业升级；从广府特色到魅力水岸，这里将传承岭南文化并将之向世界展示；从绿色低碳到滨江生活，这里将成为宜居、温情的人居空间。
一江两岸
串起广府烟火与现代生活
珠江，曾经创造了广州的神话。过去20年，珠江前航道黄金岸线上“一江两轴串八城”的格局，彰显着城市空间结构的变化。沿江的二沙岛、珠江新城、琶洲、金融城等板块打造了一个又一个人居标杆。
根据《规划》，珠江沿岸高质量发展涉及的珠江航道长约100公里，主要聚焦中心城区段75公里。其中，前航道30公里、后航道28公里、西航道17公里。此外，还有拓展南沙段15公里、增城段10公里，涉及越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城九个行政区。
“高大上”的规划目标背后，隐藏着什么置业密码呢？
未来滨江生活，四通八达。《规划》提出要打造“可达的珠江”：规划干路网密度将达3.6km/km2，路网总密度不低于8km/km2；滨江重点片区落实“小街区、密路网”理念，规划路网总密度不低于10km/km2；规划轨道线路13条，包括8条广州地铁线、4条佛山地铁线和1条城际线路。未来的滨江两岸，畅行方便。
未来滨江生活，舒适宜居。《规划》为珠江两岸规划了充分的公共空间，提出建设人民的珠江：开放多元，共享惠民。完善滨水公共空间体系：有序安排滨江公园、工业遗址公园等空间节点，形成疏密有致的高品质公共空间体系。中心城区段将规划4类21个滨水公园，公园绿地16平方公里，比目前增加6.5平方公里。《规划》还要求在规划新建区、大面积改造区宜保留100米-200米的滨江公共绿地等。未来的珠江两岸，公园就在家门口。
未来滨江生活，充满想象。《规划》对产业导入提出了要求，提出建设繁荣的珠江：创新集聚，产业提升。培育复合多元、创新引领的现代服务业集群，构筑滨水创新策源地：结合珠江新城、白鹅潭、海珠创新湾、鱼珠港建设具有国际竞争力的现代服务业集群。
《规划》支持导入鼓励发展的高端产业，明确产业发展审慎导入方向建议，推动传统产业向数字经济及其核心产业、先进制造业总部、现代生产性服务业、现代金融服务业、高端零售业转型升级。产业升级、产城融合，职住平衡将大大提升相关片区的人居品质。
未来滨江，文化多元。《规划》提出要打造文化的珠江：传承文化，注入活力。可以想象，未来广州的一江两岸，将串起令人耳目一新的现代都市面貌与最抚凡人心的广府生活烟火气，关于城市的遐想，在珠江沿岸展开。
专家看珠江
前航道整体价值更高
——贝壳研究院广州分院院长李茂喆
江景的价值一方面是人们天生对水有较强的亲和感，而且有江景意味着有沿江绿化休憩带或者沿江公园等，有利于提升居住品质。
李茂喆最看好前航道，因为江景的价值除了江景本身外，还与其所处的板块定位有关。同样以珠江为概念，不同板块的置业逻辑有较大差异，但差异的原因不在于江景或者水景本身，而取决于板块价值。前航道位于城市中心区，定位高端商务、高端居住，整体价值更高。
白鹅潭牵引西翼的发展
——智谷趋势首席研究员黄怡
珠江沿岸将迎来高质量发展的新阶段。其中，与产业聚集和城市有机更新相关的板块，最具想象空间。从这个角度来说，白鹅潭是广州老城区珠江沿岸的关键板块，牵引着整个西翼的发展。目前，板块的文化气息、商业氛围、产业力量和轨道交通都已具备一定能级。
外围区域临江板块值得期待
——第一太平戴维斯广州住宅销售部高级经理刘晓思
珠江作为广州的稀缺自然资源，吸纳的人群也将以追求生活质量且有能力为稀缺资源的溢价买单的改善客户为主。而外围区域的临江板块物业拥有性价比优势，未来的发展空间值得期待，对于资金预算有限又追求舒适居住环境的置业者更具有吸引力。
江景商业项目运营比一般项目更难
——世邦魏理仕资深董事钟廉军
着眼商业地产发展，江景是难得的景观资源。但也要看到，拥有一线江景，意味着物业面江，从社区辐射角度可能会比不上那些位于社区核心及交通枢纽的商场。因此，项目的交通规划、停车场配套都需重点留意。如何利用好江景及其他在地资源，难度不小，需要有经验、有能力和具有前瞻性视角的开发运营团队从旁协助，以期发挥更佳效果。
板块分析
解开置业密码
据了解，《规划》中涉及的珠江航道在中心城区有75公里。从置业角度看，关注度较高的位于前航道30公里上的主要板块从西到东有白鹅潭、珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠；后航道28公里上从西向东的主要板块有广纸、洛溪和大学城板块。此外，还有位于17公里西航道上的罗冲围板块。
白鹅潭：未来住宅用地仍将稀缺
白鹅潭板块属于珠江后航道开始的部分，周围包括有石围塘、聚龙湾、广船一线。荔湾滨江沿江岸线长度约28公里，将打造中心城区西翼沿江总部经济带。尤其值得一提的是，白鹅潭的独特之处在于其是三江汇聚之地。
从产业结构来看，白鹅潭一带将主攻总部经济、医药健康、新兴服务。根据《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》，白鹅潭将打造成为广州融入湾区的门户枢纽、广佛融合发展的重要引擎，并与东部珠江新城、琶洲和国际金融城黄金三角区一起，构建形成广州东西两翼齐飞的发展格局，肩负广州西部崛起、引领广佛、融入湾区、辐射珠三角的使命。
近期，白鹅潭板块的商业配套有重大进展。位于广州健康港的星河COCOPark即将落子白鹅潭，该项目很可能成为广州西部体量最大的购物中心；白鹅潭一带的聚龙湾，未来则将有太古商业项目落户，商业便利度有望再上台阶。
从一手住宅看，当前白鹅潭及周边的一手住宅主要有新世界·凯粤湾、滨江上都、广州幸福湾及万科金域曦府等。从今年广州的供地情况看，荔湾区将有34宗地块入市。其中，有13宗用地分布于白鹅潭片区，仅有2宗住宅用地，而其他全部为商服用地。可以看出，白鹅潭一带未来住宅用地仍将相对稀缺。
大学城国际创新城板块：
“产学研”一体化优势无可替代
▎“科技创新”成置业动力
大学城与国际创新城板块位于番禺区，隔着珠江后航道相望，而实际上，由于国际创新城与大学城二期紧密相融，许多业内人士也将国际创新城划入了广义上的大学城板块。
在中心城区段75公里航道上，总共规划了4个科技创新段，分别是：国际创新城南岸起步区，广州大学城，华为广州研发中心价值园区，穗港制造、智能制造合作园区。四个科技创新段占据了两席，可见，“科技创新”将是未来大学城-创新城板块的产业发展关键词。从过往多年的表现来看，类似概念的琶洲板块、科学城板块在楼市价值上都表现相当出色。而该片区由于大学区与产业空间相融，相较之下还形成了无可替代的“产学研”一体化优势。
▎二手均价已高于万博商圈
从板块的当前价值看，若单独看大学城板块已经连续多年一手供应紧缺，而且由于产品定位较高，在二手市场有明显溢价，均价甚至高于番禺区的明星板块万博商圈。不过，国际创新城的加入明显缓解了大学城的供应紧缺状况。2020年下半年，大学城二期出让的两宗地块分别被奥园-恒基联合体与越秀地产拿下，并且所转化的项目奥园恒基学院壹号与越秀·星汇文玺已经分别在2021年下半年入市，降低了大学城的上车门槛。此外，在2021年9月份的土拍中，越秀地产还拿下了该板块内的两宗地，其中越秀·大学·星汇城已经开放营销中心，而另一个越秀·大学城·和樾府也即将入市。因此，可以预计在一段时间内国际创新城仍将为该板块提供充分的一手供应，而板块价格也将相应地较为稳定。
对于许多大学城-国际创新城板块的置业者而言，周边大学环绕的人文气息、滨江生活氛围以及新造快速路开通之后明显改善的交通都极具吸引力。不过，值得提醒的是，目前看来板块配套还需要较长时间方能成熟。因此，生活的便利程度仍然相当依赖开发商的社区运营能力。
鱼珠：跟着鱼珠湾总部商务旺区走
作为珠江前航道东部的10公里，珠江黄埔段沿江岸线长约43公里，岸线纵深约500米，拟打造黄埔港中央商务区、东部现代服务中心。作为珠江黄埔段的关键节点，鱼珠板块的价值更加凸显。作为《规划》中9段品牌示范段之一，鱼珠港示范段长1公里，被定位为“古代海上丝绸之路的发源地、近代城市工商业的先发地、当代商贸活动聚集地”。
随着城市发展不断往东扩展，鱼珠板块规划定位在不断升级。保利2015年进驻之后，鱼珠板块更被迅速激活，2017年与金融城合体并称“第二CBD”，2020年又与琶洲、金融城、大学城合体，一起纳入“广州人工智能与数字经济试验区”。《黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021~2025年）》显示，在黄埔临港经济区和广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）构建“一核三带多点”的高质量发展空间格局，建设以人工智能为引领、以数字技术为驱动、以信创产业体系和现代服务业产业体系为支撑、宜居宜业宜游的全球智慧创新港城。鱼珠湾总部集聚区未来商务办公面积超300万平方米，将形成广州下一个商务旺区。目前已有黄埔国际邮轮城、鱼珠湾海丝创新中心、广报云汇、恒健大厦、澳门中心等总部项目落户，未来区域发展能量巨大。
从楼市来看，鱼珠板块的上一次推新是2020年的招商·鹭山府，而当前区域主要在售项目集中在泛鱼珠板块，包括富颐华庭、中洲紫轩、以及更往东的万科城市之光。作为鱼珠板块概念的受益者，这些楼盘热度都比较高。
不过，未来该片区的供给可能性仍然较大。其中，鱼珠项目总建筑面积约为40万平方米。主要建设住宅、办公楼、公寓、商业及商务、地下车库、公共服务设施配套等。此外，黄埔临港经济区的双沙村项目、新溪项目等，这些项目的配置参数值得期待，届时也将会带动整个鱼珠板块更快速发展。
拓展段：增城南沙各领风骚
东拓与南进一直是广州城市发展的重要方向。增城与南沙分别位于《规划》中珠江高质量发展的两个拓展段。前者基于东江（珠江水系）支流增江，而后者则基于珠江“奔流入海”的滨海概念。
▎增城：生态优越，荔湖新城板块脱颖而出
“十里画廊境，跨越古与今”的增江风貌带将逐渐呈现。《广州市珠江沿岸高质量发展规划（草案）》特别提出拓展增城段10公里。根据规划，增城滨江沿江岸线长度约10公里，将打造增城多元功能复合的城市客厅，科技创新产业集聚的产业引擎以及生态效益最大化的生态城区。
从规划的重点区段来看，荔湖新城板块脱颖而出。增江重点区段规划有3种区段。第一种区段为总部经济，位于荔湖南侧；第二种为绿色低碳，广州增城低碳总部就在里面；第三种是围绕1978创意小镇而打造的文化创意区。而荔湖品牌示范段长2.7公里，荔湖东品牌活力区也达到1.45平方公里。
从规划的重点区段来看，荔湖新城板块有机会脱颖而出。荔湖新城，前身是挂绿湖板块，自然生态优越。2020年，随着“荔湖新城”规划提出，板块开始迅速升温。合景、华侨城等品牌房企相继入驻，新盘不断出现。目前，荔湖新城板块内共计6个在售新盘，另外还有2个新盘即将入市。荔湖新城作为重点发展对象，目前其附近已拥有增城区政府、区政务中心、增城少年宫、万隆菁英汇、国家级青少年足球训练基地等重要配套。荔湖新城北部则布局了碧桂园华南设计中心、广州市市政智能制造中心、1978国际人才港等；其南部则规划为中央商务核心区，低碳总部园、荔湖科技小镇等已签约落户。
值得关注的是，荔湖新城整体在售货量不多，去化周期却比较长。目前从荔湖新城搭乘21号线出发，到达珠江新城需要将近2小时，这一通勤时间与临广的新塘相比有一倍之差。
▎南沙：滨海魅力，横沥岛板块规划高供应足
南沙区纳入《规划》的为拓展段15公里，定位于打造显山露水、活力多元的国际海上魅力门户。
作为一个处处有概念的规划新区，如何置业才能获得较大确定性呢？从南沙拓展段的规划来看，最受关注的总部经济段位于灵山岛-横沥岛尖片区，科技创新段包括明珠科学园片区、文化岛片区、资讯科技园片区和位于万顷沙的粤港澳创新合作示范园片区。此外，南沙区的滨江品牌示范段则位于灵山岛。
因此，从置业角度来看，兼具滨江与产业两大优势的灵山岛-横沥岛尖享有较高的价值天花板，而品牌示范段选择的灵山岛尖则是当前区域范围内城市界面相对成熟的板块。不过，经过前两年的开发，灵山岛尖的一手供应已经比较有限。而二手市场受时间所限，成熟度还较低，置业灵山岛尖不妨等待两年。
相较之下，通过凤凰二桥与灵山岛隔水相望的横沥岛一手供应则充分许多，葛洲坝·湾区金融城、旭辉曜玥湾、美的绿城·江上沄启、建发明珠湾玺等多个项目形成了激烈的竞争格局。从规划高度来说，横沥岛并不逊色于灵山岛：其开发量级近7.3平方公里，被分成国际金融岛、科技产业与高端服务配套三大组团，国际金融论坛永久会址、广州期货交易所等重点项目将落户于此。岛内的教育与医疗配套充分，规划了多所学校，中山大学附属第一（南沙）医院以及中大光华口腔医院也即将投入使用。
去年开通的高速地铁18号线将横沥岛与天河之间的距离缩短到38分钟，让“住在南沙、通勤市区”成为可能。
统筹：龙乐乐
文/广州日报·新花城记者：龙乐乐、刘丽琴、陈白帆
图片/CFP
广州日报·新花城编辑：麦晓颖