近日，明星谢娜、张杰购房"跳单"的传闻在网上引起了强烈关注。“此时是否是'跳单'还没有明确的定论，但是一些金额较大的'跳单'行为，尤其是豪宅的'跳单'行为确实较多，也容易受关注。”知名地产分析师严跃进分析道。同时，记者也关注到，TCL智趣家“跳单”被判赔中介费。

"跳单"，是房产经纪行业绕不开的话题。“如果你还没遇到，只能说明你干的时间还不够长。”这是中介公司广为流传的一句话。

那么，何为“跳单”、法律上如何认定“跳单”行为，中介机构会如何防范“跳单”行为？广州日报•新花城记者采访了律师进行了解答。

明星夫妇谢娜、张杰被曝买豪宅“跳单”

2月7日，一篇关于明星谢娜、张杰"跳单"的微博在网络上广泛传播，“明星夫妇”“豪宅”“跳单”等关键词引起网友广泛关注。2月8日下午，谢娜张杰方律师发表声明，否认"跳单"买房，并称该中介捏造事实，侵犯了谢娜张杰的肖像权、隐私权和名誉权等。2月9日，据报道，谢娜跳单事件的中介回应质疑：如果获得佣金，将全额捐出。现如今，双方各执一词，事情未有明确定论。

知名地产分析师严跃进分析称，此类豪宅，属于老洋房的性质，价格不菲，相关的中介费或佣金费用也会比较高。从过去一些高端物业的交易情况看，"跳单"的形式非常简单，即以不再交易为由私下和房东接触。当然就此时爆料情况看，中介方面底气很足。实际上，对于中介来说，关于"跳单"业务的处理，其实有一套成熟的方式，因此若是真有"跳单"，维权的难度并不大。另外需要说明的是，类似事件无论如何发展，至少有一点需要明确，即"跳单"是违法行为，从道义上说也是侵害了中介机构和人员的权益。作为公众人物，更需要在购房方面遵守合规性，否则得不偿失，也会因小失大。

 TCL智趣家“跳单”被判赔中介费

近期，除了明星张杰、谢娜被指买上海豪宅“跳单”事件外，近期另一件企业的“跳单”事件也值得关注。2月10日，广州日报记者获悉，天眼查App显示，近日，北京明睿东方信息咨询有限公司与北京智趣家科技有限公司相关行纪合同纠纷二审判决书公布。根据法院判决，TCL智趣家被判赔中介费中介费25.57万余元。

文书显示，一审原告明睿公司诉称，智趣家公司为逃避给付中介费，采用涨价方式给明睿公司错误信息，并与明睿公司提供的客户签订合同，其行为损害明睿公司合法权益，诉求法院判令智趣家公司支付中介服务费。对此，被告智趣家公司辩称，案涉房屋招租信息是公开的，没有委托过任何中介公司提供中介服务。

一审法院审理认为，微信及录音记录可认定双方形成事实上的委托关系，智趣家公司的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。最终，法院判决智趣家公司支付明睿公司中介费25.57万余元。智趣家公司不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故此驳回上诉，维持原判。

公开资料显示，智趣家是TCL智能家庭打造的集家电的智能控制、在线商城、上门服务于一体的综合应用，通过智趣家App操控。天眼查App显示，TCL智趣家所属公司是北京智趣家科技有限公司，成立于2015年11月10日，当前融资轮次处于天使轮阶段。企业股东为TCL科技集团股份有限公司，持股比例为100%，认缴出资额为2000万元。

“跳单”行为：避开中介自行成交或委托其他中介成交 逃避或少付中介费的行为

何为“跳单”？广东金宏桥律师事务所主任律师赵善启表示，“跳单”也叫“跳中介”，通常是指买卖或租赁双方通过中介居间服务取得联系之后，避开中介自行成交或委托其他中介成交，从而逃避或少付中介费的行为。《民法典》中关于“跳单”行为有如下规定，第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

“出现'跳单'情况还挺多的，一般集中在看房后说没看中，未通过原中介购买，自行购买或通过其他中介更优惠费用购买。”上海房产律师郭韧坦言。

律师表示：认定为“跳单”行为注意以下三个条件

赵善启表示，从法律的角度上看，能否认定为“跳单”行为一般符合以下条件：

1、双方有否签订居间合同。中介方有没有根据合同如实履行合同义务，例如透露房源信息、陪同委托方实地看房等，确认签订了合同并如实履行是认定的关键。

2、委托人有否利用中介方的居间服务从而促成交易。这种情况需看中介方是独家代理还是非独家代理，如果是非独家代理，需考虑中介方与委托方订立合同的时间，明确委托方是根据哪家中介的服务而成交的。

3、委托人故意逃避中介费。委托人为了逃避中介费，利用中介提供的信息与第三方私下成交。

赵善启提醒，一般情况下，若满足上述条件，委托方则有可能构成违约，中介方有权追究委托方的责任。但应注意，并非所有“跳单”行为都需要向中介机构支付报酬，对于“跳单”行为是否具可归责性，关键还是要看委托方是否利用了中介提供的信息、机会等条件。因为根据《民法典》第九百六十三条：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。”如果合同没有明确约定中介费及违约责任，对中介机构是不利的。

律师支招中介机构防范"跳单"？签订一些具有约束性的文件

上海房产律师郭韧建议，提供居间服务第一要有明确的书面合同，实在不能落实成合同的，也要保证存在证明有要约和承诺的证据，可以是来往邮件、可以是电话录音。另，即便签署书面合同，如房价有变化，交易条件有变化等，委托人也有权选择更有利于自己的选择，自行谈判或选择其他中介。

赵善启表示，中介机构应在向委托方提供服务的过程中签订居间合同，签订一些具有约束性的文件，例如《买卖房屋看房确认书》等，并尽可能地保留提供相关服务的证据，如聊天记录，看房现场照片等，以证明委托方系基于中介机构提供的信息及服务从而促成交易。

而对于对于中介签订的三方协议，赵善启，表示，只要符合《民法典》合同编所规定的条款，且不违反国家法律强制性规定的，该协议是具备法律效力的。另外，《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。为促进房屋买卖、租赁市场的健康有序发展，委托人与中介方签订中介合同后，应诚实履约、信守承诺。

文/广州日报•新花城记者 张露、许晓芳
广州日报•新花城编辑 钱佳芸