市中心公寓迎来供应高峰,买公寓要充分考虑家庭需求
语音播报

“我买公寓是为了腾出一个住宅的购买名额,但又要让老人家来广州时有地方可以住一下。不过现在这套公寓确实有点鸡肋了。”在2年前购买了一套海珠区江泰路一套二手公寓的袁女士,原本是打算让父母和其他亲戚来广州时有地方住,但由于母亲身体不大好,后来一直与袁女士一家同住,而其他亲戚从家乡来广州的频率也不高,近期袁女士打算将这套公寓先行放租,以后再考虑如何处置。

但另一位在天河购买了只有使用权公寓的邓女士则比较后悔,“当时买的是那种只有租赁权的公寓,当时是贪便宜。现在回头看,如果真能租满40年,也就是刚好收回本金,还不如放在银行购买一些稳健的理财产品。”

所以,在手里已经没有更多或者需要腾出住宅购买名额时,公寓买还是不买,需要根据家庭的实际需求来定,而且公寓在需要进行再转让时并不算太容易找到新买家。即便价格比同片区的住宅要便宜不少,买家还是不要太冲动。

近日,广州中原地产发布的9月商业报告显示,9月份广州商业公寓市场创年内新高,供应环比上涨了133%,其中不乏分布在市中心海珠区的项目,另外,黄埔、南沙甚至天河,也有复式或者平层公寓供应。但在目前的市场环境下,是否买入公寓消费者仍需三思。

近期,市中心迎来公寓产品供应小高峰

市场供应:
谁说商业公寓一定只有小复式,平层单位也吸引

8月、9月份以来,广州商业公寓市场供应相当活跃,仅海珠区板块,就有越秀地产与广百的首个合作项目越秀·天荟江湾、广州佳兆业中心、华新方圆333等项目开放或开售。天河区的珠光金融城壹号,除了小面积复式单位外,更有127平方米~166平方米大平层单位推出。而同样位于天河区的臻溋·名铸,在近两个月更是陆续推出约324平方米至532平方米的大平层单位。有业内人士介绍,在多年之前,由于单价比纯住宅部分有明显优势,也有不少希望就近上班的,有自住需求的市民,购买海珠区保利天悦的公寓产品。

广州中原研究发展部的数据显示,截至8月末,广州公寓库存量基本维持在132万㎡,公寓市场去库存周期稳步下降至17.6个月。进入9月份后,由于有更多公寓产品供应,截至9月末,广州公寓库存量上升至145万㎡,公寓市场去库存周期上升至19.2个月。


竞争态势:
产品、面积、地段同质化较厉害,如何脱颖而出?

合富研究院分析,海珠区成为9月份以来的公寓市场热点区域,但由于目前市区公寓项目主要以小户型复式公寓为主,但产品、地段同质化程度较高,海珠等区域内竞争仍颇为激烈。除了价格方面有所让利便于走量外,各大项目基本积极发动全民营销/二手联动等渠道资源,并且在首付方式等方面有颇具吸引力举措。综上所述,国庆节假期期间公寓热销项目普遍具有价格优势,并且在地段或配套方面有较强竞争力。

合富辉煌商业地产副总经理邓育华女士表示,此前曾预期公寓市场成交结构会进一步向中心区域回流。中心区域的就业和居住人口基本面显然更为扎实,真实的租赁需求较为旺盛。像9月海珠区多个新的公寓项目扎堆上市,均颇受市场关注,从9月的成交及国庆黄金周的成交量可以看到,该批项目依然保持活跃度,预计会对整个四季度的成交起到强有力的支撑,但四季度公寓市场也面临非常同质化及货量扎堆的竞争格局。

广州中原研究发展部的数据统计显示,得益于近期若干新盘的上新推售,特别是海珠区9月份的公寓成交录得较大增幅,共成交306套。而南沙区公寓在9月份表现也尚可,有388套的网签量。番禺、增城两区公寓成交位居第二梯队,分别成交215套、208套,均以大盘项目的成交为主。黄埔区以117套位居第三梯队,但区域9月缺乏公寓活动推售,成交较8月缩减了约5成。其余区域的公寓成交平淡,不足百套。

有天河区的商业项目在推江景大平层

市民心声:
多一个选择总是好的

公寓产品到底值不值得买,实际上要根据每个家庭不同的需求。家住老广纸片区的胡伯伯表示,等到他和太太不大走得动路时,可能会卖掉现在的楼梯楼,然后购买附近的小公寓,“老人家又贷不了款,楼梯楼也卖不了太高价格,所以附近的住宅产品,不管是一手还是二手,估计到时都买不起。如果公寓价格合理,物业管理比较好,对于想要有电梯的公寓的老人家来说,换一个面积不是太大,可以明火的,我们觉得可以考虑”。

自己做生意,家庭条件相对好的梁先生,则在今年年初购买了一套位于琶洲、能望到一线江景的大平层商业公寓,总价超过2000万元。梁先生表示,目前家庭的两个住宅购房名额已经用完,一套是在越秀区教育资源比较好的片区,方便小孩读书;另外一套是在荔湾老西关那边,给老人家居住。但他自己又很喜欢琶洲那边的开阔江景,在目前没有合适一手住宅供应的情况下,他认为自己并没有落户和学位的需求,然而却对景观和地段比较看重,因此这套江景大平层可以说是满足了家庭对改善居住条件方面的升级要求,“等装修完后,主要是周末和假期带家人过来,看着宽阔的江面,心情也会好一些。”

公寓产品看起来很美,值不值得买还是要看每个家庭的需求

专家意见:
有需求买公寓还是选择市中心

智谷趋势楼市首席研究员黄怡分析,近期海珠区、天河区以及黄埔区好地段,均有公寓产品推出。在中心区域,公寓项目受到部分市民青睐是有原因的。它的价格比同地段住宅更低,加上面积小,总价门槛被拉低。在公寓大战中,地段优势仍然是决定性的,其次就要看开发商的户型设计。总体来说,想买来用于出租的客户,偏爱小户型、Loft或双钥匙设计,而购买目的是自用的,则更喜欢宽敞大空间、实用格局。

不过,值得留意的是,公寓的功能更偏实用,而金融属性较差。长期看可以收租,自用可以快速解决当下问题,所以,如果要购买公寓产品,还是建议选择优质地段,特别是交通方便、人流密集的板块,易于出租。

现在市面上不乏可以使用明火的平层公寓,这是强化了生活功能,更易被市场接受。对家庭客户来说,比小复式更合适一些。不过,如果考虑未来还将置换住宅,市民在决定是否购买公寓前还是需要慎重。再加上公寓的水电费、物业费都会高于住宅,以及未来转手时交易税费会比较高,这些都需要买家在购买时心中有数。

文/广州日报·新花城记者:陈白帆
图/广州日报·新花城记者:陈白帆
广州日报·新花城编辑:麦晓颖