当物业服务标准达不到业主预期，业主能否以此为由拒缴物业费？广州市越秀区一小区业主认为物管不作为，导致小区管理混乱，为此拖欠支付物管费。物管多次追讨未果，将该业主告上公堂。近日，本案经广州越秀法院审理后，判决业主应支付拖欠的物管费。经办法官提醒，即使物业公司在履行物业管理过程中存在不足，也非业主不缴纳物业管理费的理由。依据民法典规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。不过，在物业公司违规收费情形下，业主可以不缴物业费。

物业状告业主索要拖欠物管费

广州某物业公司受小区开发商委托，对越秀区某小区进行物业管理，其与购买该小区房屋的业主林某签订了小区的管理服务合同。因林某拖欠支付物业管理费等费用，物业公司遂向法院起诉，要求林某支付自2016年1月起未支付的物业管理费以及滞纳金等。

庭审中，林某辨称，物业公司没有按照物业服务合同履行管理义务，其不作为导致小区管理混乱，且小区部分职责由业委会履行，小区电梯从2016年开始至今的维保、更换部件、支付费用等都由业委会负责，而且因物业长期拖欠垃圾清运公司垃圾处理费，致使小区垃圾无人清运，造成严重安全卫生隐患。为此，物业公司未按照物业服务合同的约定履行相应管理义务，无权收取物业管理费等费用，更无权收取滞纳金。

法院经审理后，判决被告林某按合同约定标准向物业公司支付其欠缴的物业管理费。考虑到被告林某延迟缴纳物业费并非出于主观故意，故原告关于滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。

法院指出，涉案房屋的建设方委托某物业公司对小区进行物业管理，且林某与该物业公司签订了《物业管理委托合同》《物业管理公约》，均为当事人的真实意思表示，物业管理费的收费标准亦为当事人的合意，双方均应受此约束。根据已查明的事实，涉案小区至今仍由原告提供物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的原则，业主理应向物业公司缴纳物业管理费。至于林某认为物业公司管理不符合相关要求的问题，即使物业公司在履行物业管理过程中存在不足，也非业主不缴纳物业管理费的理由。

民法典小学堂：业主应按照约定向物业服务人支付物业费

越秀法院民三庭副庭长、一级法官梁志铭提醒广大业主，对物业管理服务不满意也需缴纳物业管理费。依据民法典第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。依据民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

因此，无论是小区开发商与物业公司签订的物业合同，还是业主委员会、业主大会与物业公司签订的物业合同，抑或是业主与物业公司直接签订的合同，均对业主有法律约束力，业主应受《物业合同》约束按时缴纳物业服务费用。至于业主认为物业公司管理不符合相关要求的问题，即使物业公司在履行物业管理过程中存在不足，也非业主不缴纳物业管理费的理由。

如果物业不作为，业主应该怎么办？梁志铭指出，当业主对物业管理企业提供的服务不满意时，建议采取其他途径予以解决。一方面，业主可以通过业主委员会与物业管理公司进行交涉，通过双方达成合意的契约方式改进物业管理公司服务水平，或者是调低物业管理公司收费标准，实现社区自治，达成共赢目标。

如果业主与物业管理公司利益冲突无法通过协商调和时，可以依法解除物业服务合同。根据民法典第九百四十六条的规定，业主依照法定程序共同决定解除物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应提前六十日书面通知物业服务人。

业主可依据民法典第二百七十八条规定的法定程序，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，共同决定解聘物业服务企业，聘用新的物业公司。

不过，需要注意的是，在物业公司违规收费情形下，业主可以不缴物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持”。因此，在物业公司违规收费情形下，业主可以不缴物业费。但应注意的是，业主在抗辩时需对物业公司扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费行为进行举证。当同时存在多项未缴纳的物业费用时，业主只能不缴纳物业公司违规收取部分的费用，对于物业公司其他正常收费仍需缴纳。

社区是我家，共建靠大家。梁志铭提醒，当物业公司管理服务未达到预期时，小区业主不应通过简单粗暴的不缴费的方式，将自己置于法律上的不利地位，而应团结起来，善用业主大会的力量，合法、合理地维护自身权利。

文/广州日报·新花城记者：章程  通讯员：梁艳华
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广州日报·新花城编辑：林静